In un condominio sorge l’esigenza di eseguire una serie d’interventi manutentivi sul cortile comune. Assieme a questa necessità si presenta un problema: come ripartire le spese per queste opere?
La risposta, almeno in teoria, è semplice: se il cortile è di tutti, tutti devono partecipare in base ai millesimi di proprietà. Se il cortile è di proprietà ed in uso solamente a qualcuno, troverà applicazione l’art. 1123, terzo comma, c.c. vale a dire la norma che disciplina la ripartizione delle spese per il così detto condominio parziale.
E per quei casi in cui il cortile, bene condominiale, funge anche da copertura per unità immobiliari di proprietà esclusiva? Sul punto, in conformità al proprio più recente orientamento, è tornata la Cassazione.
In una sentenza dello scorso 16 febbraio, si legge che “ secondo la costante giurisprudenza di questa Corte (Sez. 2^, 14 settembre 2005, n. 18194; Sez. 2^, 5 maggio 2010, n. 10858), in materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di singoli condomini, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art. 1126 cod. civ., ma si deve, invece, procedere ad un'applicazione analogica dell'art. 1125 cod. civ., il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, mentre accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione e pone a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto” (Cass. 16 febbraio 2012 n. 2243).
Nel caso specifico sottoposto al suo esame, la Cassazione evidenzia un errore interpretativo della Corte d’appello la cui sentenza era stata impugnata. Si legge nella sentenza che la corte territoriale ha errato “ nell'annullare la delibera di ripartizione delle spese relative alla manutenzione straordinaria del cortile, a ritenere applicabile, nella specie, il criterio di cui all'art. 1123 c.c., comma 2, sul rilievo che, essendo la pavimentazione del cortile destinata a servire anche da copertura delle sottostanti autorimesse, oltre che dei relativi percorsi di accesso, l'entità del contributo dovrebbe essere suddivisa soltanto tra i proprietari esclusivi delle autorimesse.
Innanzitutto, perchè - non perdendo il cortile comune la funzione di dare aria e luce al condominio nè quella di assolvere "ad una funzione di generico ed indifferenziato calpestio da parte" dei condomini residenti e di consentire, sia pure in "una porzione della complessiva estensione" dello stesso, "l'accesso dei furgoni, per il rifornimento dei negozi, come di altri veicoli" - non poteva essere esclusa la compartecipazione di tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, alle spese relative alla copertura del pavimento dello stesso” (Cass. 16 febbraio 2012 n. 2243).
