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Ripartizione delle spese per opere di manutenzione del cortile comune: chi paga che cosa?
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Ripartizione delle spese per opere di manutenzione del cortile comune: chi paga che cosa?

Come devono essere ripartite le spese di manutenzione del cortile

Avv. Alessandro Gallucci 

Il codice civile, all’art. 1117, elenca una serie di beni e servizi che, salvo diversa indicazione del titolo (regolamento contrattuale debitamente trascritto o atto d’acquisto), devono considerarsi di proprietà comune.

Tra queste è citato il cortile.

Come può essere definita quest’area?

Qui di seguito riportiamo quella che è la definizione fornita dalla Suprema Corte di Cassazione (avallata dalla dottrina). Secondo i giudici nomofilattici “ il cortile, tecnicamente, è l'area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti.

Ma avuto riguardo all'ampia portata della parola e, soprattutto, alla funzione di dare aria e luce agli ambienti, che vi prospettano, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell'edificio - quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, i distacchi, le intercapedini, i parcheggi - che, sebbene non menzionati espressamente nell'art. 1117 cod. civ., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione” (Cass. 9 giugno 2000, n. 7889).

Trattandosi di un bene comune tutti i condomini (eccezion fatta per quelli che dal cortile non traggono alcuna utilità, art. 1123, terzo comma, c.c.) devono partecipare alle spese di manutenzione.

Sulla base di quale criterio? Poiché stiamo parlando di un bene comune il riferimento normativo, salvo diversa convezione (leggasi accordo tra tutti i comproprietari), non può che essere quello indicato dall’art. 1123, primo comma, c.c..

In sostanza le spese di manutenzione devono essere ripartite in ragione dei millesimi di proprietà.

Che cosa accade se il cortile funge anche da copertura, ad esempio, per i box auto o le cantine di proprietà dei condomini?

Come devono essere ripartite le spese di manutenzione?

A dire dei giudici di legittimità in questi casi “ sussistono […] le condizioni per una applicazione analogica dell’art. 1125 cod. civ., il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Tale disposizione, infatti, accolla per intero le spese relative alla manutenzione di una parte di una struttura complessa (il pavimento del piano superiore) a chi con l’uso esclusivo della stessa determina la necessità di tale manutenzione, per cui si può dire che costituisce una applicazione particolare del principio dettato dall’art. 1123, secondo comma, cod. civ.

Una situazione sostanzialmente analoga si verifica nel caso in esame, in quanto l’usura della pavimentazione del cortile è determinata dall’utilizzazione esclusiva che della stessa viene fatta dalla collettività dei condomini, per cui deve trovare applicazione il principio ubi eadem ratio ibi eadem legis dispositivo” (Cass. 14 settembre 2005 n. 18194).

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Gioia
Gioia venerdì 11 maggio 2018 alle ore 23:46

Se il cortile funge anche da parcheggio, come si pagano le spese di manutenzione dello stesso?

Vito
Vito venerdì 04 ottobre 2019 alle ore 17:52

salve, dovremmo rifare il piazzale/cortile del nostro condominio che ad alcuni fa da copertura ai box, come dovrebbero essere ripartite le spese? Calcolando che nessuno ne ha uso esclusivo, ma è un area comune. Grazie

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci lunedì 07 ottobre 2019 alle ore 17:51

Per la parte superiore, sulla base dei millesimi di proprietà, salvo diverso accordo tra tutti i condòmini. Per la parte inferiore: nei box, se il rifacimento non è dovuto a infiltrazioni o danni provenienti dalla parte superiore ognuno paga per sè, mentre per gli spazi di manovra, anche qui millesimi di proprietà.

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