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axel

Cortile privato e tabelle millesimali

Buonasera a tutti!

E complimenti per il sito, ottimo e veramente molto utile.

Come da titolo, il quesito riguarda la modifica delle tabelle millesimali in relazione ad un cortile in uso ad un condomino.

Espongo i fatti.

Nel nostro palazzo al piano terra, vi è un appartamento con un piccolo cortile.

L'ingresso del palazzo è posto nella via Alfa, mentre il cortile è sito nella via beta. Il condomino ha quindi accesso sia dalla via Alfa (ingresso condominiale), che dalla via Beta (ingresso esclusivo).

Attualmente il cortile fa parte dei millesimi.

Poco tempo fa tuttavia, il condomino ha alienato il cortile ad un suo familiare, operazione resa possibile dal fatto che a suo dire, il cortile non risultava pertinenza ma una unità immobiliare catastalmente separata dall'appartamento. Inutile precisare che trattasi di alienazione fittizia, fatta per tentare di escludere il cortile dai millesimi.

Ora il condomino ha chiesto in assemblea la revisione delle tabelle millesimali in quanto il cortile andrebbe escluso dai millesimi, poichè non fa parte dell'appartamento, non è di sua proprietà, il nuovo proprietario non ha ingresso nella via Alfa, e non deve quindi partecipare alle spese.

Di fatto il condomino continua ad utilizzare il cortile come prima, anche perchè come premesso, vi è stato solo un fittizio trasferimento di proprietà ad un familiare con lui residente.

Domanda: con questa nuova situazione, va modificata la tabella millesimale o questa deve rimanere invariata?

Vi ringrazio per i consigli e chiarimenti.

Ma il trasferimento è stato eseguito da un notaio?

Se si, a tutti gli effetti, il familiare del condomino è diventato nuovo condomino, variare le tabelle non è necessario, in quanto le volumetrie sono rimaste inalterate, si tratta solo di una ripartizione interna tra condomino e il suo familiare.

Comunque se vuole rifare le tabelle si possono pure fare, ma le spese sono a carico loro.

Grazie per la risposta!

Il trasferimento è stato eseguito con rogito notarile.

La variazione delle tabelle la farebbe a sue esclusive spese.

Il problema è che sostiene che il nuovo proprietario non faccia parte del condominio.

Quindi dai millesimi va escluso il giardino, lui pagherebbe una quota condominiale inferiore, avrebbe una riduzione delle spese ordinarie e di quelle strordinarie, mentre aumenterebbe la spesa a carico degli altri condomini.

E no, e qui che si sbaglia, l'acquirente del giardino, è un nuovo condomino, come quando si vende un box auto, come quando c'è l'uso esclusivo del lastrico solare, ecc.

Quindi la tabella millesimale dovrebbe rimanere invariata.

Tuttavia a sostegno della sua tesi il condomino adduce i seguenti argomenti, non del tutto peregrini:

1) non posso accedre al mio cortile (sito sulla via Beta) dall'ingresso condominiale, sito sulla via Alfa. Quindi non ho ingresso condominiale, in quanto quello non porterebbe al cortile (attualmente conduce al cortile per via dell'appartamento), e di conseguenza perchè devo pagare una quota per la pulizia scale, ascensore, luce scale ed ascensore, quando non posso utilizzarli, e a nulla servono per raggiungere il cortile? Noi abbiamo due ingressi, ma se dovessi vendere separatamente appartamento e cortile, e dovessi chiudere la porta dell'appartamento, il nuovo proprietario non gioverebbe in alcun modo dell'ingresso condminiale:

2) per le spese straordinarie, quali rifacimento facciata o lastrico solare, io nulla c'entro perchè il cortile non è ne chiuso ne coperto.

Quindi, riassumendo la sua teoria, un soggetto che ha un cortile adiacente ad un palazzo, e nello stesso non ha alcun ingresso, non diventa condomino e non deve pagare condominio.

Non c'è obbligo di fare le tab., ma se vuole le fa e se le paga, lui pagherebbe tutto quello per il quale c'è un uso anche potenziale.

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