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Nelle cause a difesa della proprietà condominiale basta l'azione di uno dei condomini
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Nelle cause a difesa della proprietà condominiale basta l'azione di uno dei condomini

Pretendere la proprietà di di un'area cortilizia adiacente il condominio

Avv. Alessandro Gallucci  

Tizio pretende di essere considerato proprietario di un’area cortilizia adiacente il condominio Gamma. Caio, che partecipa alla compagine, non ci sta e propone una causa contro Tizio per l’accertamento negativo di quelle sue pretese.

Detto diversamente: Caio vuole ottenere una pronuncia che escluda che Tizio sia proprietario del cortile; egli è convinto di poter dimostrare che la verità è differente, ossia che è la compagine cui partecipa ad essere titolare di quell’area.

Instaurata così la causa, Tizio, dal punto di vista processuale eccepisce la mancata integrazione del contraddittorio: a suo dire, infatti, dovrebbero essere citati in giudizio tutti i condomini, trattandosi di una controversia finalizzata all’accertamento della proprietà.

Non è così, replica il giudice chiamato a decidere sulla vicenda “ perché la domanda svolta da parte attrice, come azione di accertamento negativo, volta alla tutela dei diritti del singolo condomino e del condominio nei confronti dei terzi, non dà luogo a una situazione di litisconsorzio necessario.

Ciascun proprietario, in quanto titolare di un diritto che investe l'intera cosa comune, sia pure nei limiti segnati dalla concorrenza dei diritti degli altri partecipanti, è legittimato ad agire o resistere in giudizio, anche senza il consenso degli altri, per la tutela della cosa comune, nei confronti dei terzi o di un singolo condomino.

In particolare, per quanto riguarda le azioni di accertamento negativo, e in particolare la domanda volta all'accertamento della invalidità di un atto compiuto in pregiudizio della cosa comune, la pronuncia non incide con effetti costitutivi sui diritti reali dei condomini, ma rimuove un titolo invalido, e quindi non deve essere pronunciata nei confronti di tutti i comproprietari.

La giurisprudenza ha espresso sul punto principi consolidati: «L'azione diretta all'accertamento del diritto di proprietà dell'attore ed al conseguenza obbligo di rilascio di un immobile da parte del convenuto non dà luogo ad un'ipotesi di litisconsorzio necessario, ancorché l'esecuzione della relativa pronunzia giudiziale possa essere poi ostacolata dall'eventuale opposizione di altri interessati, rimasti estranei al processo.

La pronunzia, infatti, non può ritenersi inutiliter data, essendo essa idonea a produrre i suoi effetti e, in particolare, quello di escludere per intanto dal compossesso la parte convenuta in giudizio» (Cass.

II, 9/2/95, n. 1454); «Il diritto di ciascun condomino ha per oggetto la cosa comune intesa nella sua interezza, pur se entro i limiti dei concorrenti diritti altrui, con la conseguenza che egli può legittimamente proporre le azioni reali a difesa della proprietà comune senza che si renda necessaria la integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri condomini» (Cass. II, 6/10/05, n. 19460)” (Trib. Modena 14 giugno, n. 953).

In definitiva: se la causa fosse stata promossa da Tizio, egli avrebbe dovuto coinvolgere tutti i condomini ma se è uno di essi a promuoverla a difesa della proprietà, è sufficiente la sua azione per mantenere inalterato lo status quo.

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