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saram9

Opere su parti comuni senza delibera dell'assemblea

Ciao a tutti!

Nel mio condominio si è provveduto a cambiare i contatori dell'acqua. Quest'ultimi sono dietro a pannelli di legno che si trovano su ogni pianerottolo e per vedere i contatori si devono rimuovere i pannelli (che si tolgono facilmente). Però si era discusso tra condomini, quindi non in assemblea, di fare degli sportelli nei pannelli in modo da poter visionare i contatori in modo ancora più comodo.

Un condomino, un mesetto fa, ha fatto questo lavoro per tutti i condomini, quindi ha tagliato i pannelli di legno e ha messo questi sportelli.

Sempre lo stesso condomino, ha "sistemato" la porta di ingresso perché non si chiudeva bene e ha sostituito un pezzo della porta (il problema non è stato risolto del tutto). A quanto pare il condomino è stato rimborsato dall'amministratore.

Per questi lavori non urgenti, non bisognerebbe chiedere la delibera dell'assemblea e affidare il lavoro ad un esperto? E come posso contestare eventualmente questi lavori?

Grazie in anticipo

Per questi lavori non urgenti, non bisognerebbe chiedere la delibera dell'assemblea e affidare il lavoro ad un esperto? E come posso contestare eventualmente questi lavori?

Grazie in anticipo

Al rendiconto devi contestare il lavoro eseguito dal condomino con l'articolo postato da Giglio2, sperando che l'assemblea non ratifichi la spesa, e se sarà così questo condomino dovrà presentare un giustificativo di spesa.

Infatti, come hai postato, è sufficiente l'autorizzazione dell'amm.re. E mi pare un pò difficile provare che non la abbia.

 

@saram9: basta l'autorizzazione dell'amm.re trattandosi di manutenzione ordinaria di piccola entità. Puoi contestarne lo svolgimento e il risultato in assemblea. Magari sarebbe più efficace se le rimostranze provenissero da più condomini.

Infatti, come hai postato, è sufficiente l'autorizzazione dell'amm.re. E mi pare un pò difficile provare che non la abbia.

 

@saram9: basta l'autorizzazione dell'amm.re trattandosi di manutenzione ordinaria di piccola entità. Puoi contestarne lo svolgimento e il risultato in assemblea. Magari sarebbe più efficace se le rimostranze provenissero da più condomini.

L'autorizzazione dall'amministratore o dall'assemblea non significa che una vale l'altra e ne basta una.

L'amministratore può autorizzare la manutenzione ordinaria e l'assemblea la straordinaria.

La manutenzione straordinaria non dipende dall'entità ma dal fatto che sia una manutenzione occasionale non ripetuta ad intervalli regolari nel tempo (manutenzione ordinaria).

Rimuovere i pannelli e creare degli sportelli la ritengo addirittura una "miglioria" e sicuramente non è manutenzione ordinaria perchè non saranno creati sportelli ogni anno.

 

Saram9 parla di rimborso che l'amministratore ha fatto al condòmino.

Saebbe interessante sapere se l'amministratore ha rimborsato al condòmino solo il materiale acquistato e regolarmente fatturato al condominio oppure insieme al rimborso spese ha elargito anche un compenso.

L'art. 1134 in ogni caso parla di rimborso.

Il compenso per lavoro eseguito è cosa ben diversa.

... Un condomino, un mesetto fa, ha fatto questo lavoro per tutti i condomini, quindi ha tagliato i pannelli di legno e ha messo questi sportelli.
A me non pare una manutenzione ordinaria, in quanto si tratta di sostituzione dei pannelli e messa in opera di sportelli, comunque il condomino che ha eseguito il lavoro deve esibire un giustificativo di spesa per il lavoro svolto per inserirlo nel resoconto.

A me sembra stiate facendo una questione inutile per dei pannelli di legno e un portoncino. Vista l'importanza della questione, mi pare assolutamente fondamentale e dirimente appurare se l'apertura dei pannelli precedenti fosse a incastro (tipo cantiere), o con cerniera, dal costo stimabile intorno a ca. 0,25€ cad. Visto che il concetto di manutenzione ordinaria ruota intorno all'uso del medesimo materiale, mi pare fondamentale la cernierina (o similare), dato che parliamo di legno prima e legno dopo.

 

In ogni caso, io credo che il problema vada affrontato dal motivo per il quale sorge, senza smucinarlo ancora di più. La questione qual'è? Il lavoro è una pecionata? Il vicino è antipatico? Siamo invidiosi che le signore del condominio gli facciano i complimenti? Ormai ci vede poco e con seghe e martelli rischia di farsi male?

 

Ma da qui a intavolare una questione di diritto e supporre illeciti fiscali per quattro pezzi di legno, scusate ma lo ritengo piuttosto esagerato. E se per voi quattro pezzi di legno necessitano di una delibera ritenendola una manutenzione straordinaria, non invidio i vostri vicini.

A parte il fatto del lavoro ordinario o straordinario, io ne faccio una questione di giustificativo della spesa ed eventuale lavoro svolto (se pagato), ossia questo condomino che ha sostituito i pannelli con dei sportelli avrà pagato qualche cosa dal fornitore e non credo che non desideri essere ripagato, per cui deve esserci il giustificativo della spesa (fattura) e dell'eventuale lavoro svolto.

...Ma da qui a intavolare una questione di diritto e supporre illeciti fiscali per quattro pezzi di legno, scusate ma lo ritengo piuttosto esagerato. E se per voi quattro pezzi di legno necessitano di una delibera ritenendola una manutenzione straordinaria, non invidio i vostri vicini.

Non è stato ancora chiarito se è stato rimborsato l'acquisto di 4 pezzi di legno oppure è stato pagato un compenso.

Si era discusso tra alcuni condòmini ma all'assemblea potrebbe anche non piacere il lavoro fatto in cui è più facile che un estraneo legga i consumi di ciascuno e potrebbe perfino richiedere il ripristino allo stato precedente a spese di chi ha operato senza autorizzazione assembleare.

In condominio le regole vanno rispettate sempre e non solo in proporzione all'esborso economico.

Non è stato ancora chiarito se è stato rimborsato l'acquisto di 4 pezzi di legno oppure è stato pagato un compenso.

Si era discusso tra alcuni condòmini ma all'assemblea potrebbe anche non piacere il lavoro fatto in cui è più facile che un estraneo legga i consumi di ciascuno e potrebbe perfino richiedere il ripristino allo stato precedente a spese di chi ha operato senza autorizzazione assembleare.

In condominio le regole vanno rispettate sempre e non solo in proporzione all'esborso economico.

No, veramente è stato chiarito perchè ha chiaramente scritto "rimborsato" che è decisamente diverso da "retribuito". Sei tu che ci vedi dietro il marcio prima ancora che lui lo scriva.

A parte il fatto che il mancato gradimento dell'opera mi sembra l'unica cosa seria da discutere, guarda che da quanto è scritto, i contatori altrui si leggevano pure prima. Non è che togliere un pannello freni chi ha la competenza di leggere un contatore.

Poco cambia tra "rimborsato" e "retribuito" ai fini del giustificativo da allegare al resoconto, il danaro speso infatti dovrà far parte del consuntivo.

Poco cambia tra "rimborsato" e "retribuito" ai fini del giustificativo da allegare al resoconto, il danaro speso infatti dovrà far parte del consuntivo.

Si, questo è pacifico, ma nel post 5 mi sembrava si stesse differenziando rimborso e retribuzione, dato che condomino anticipante e prestatore d'opera coincidono con la stessa persona, dato che è un pò difficile anticipare denaro a sè stesso.

...A parte il fatto che il mancato gradimento dell'opera mi sembra l'unica cosa seria da discutere, guarda che da quanto è scritto, i contatori altrui si leggevano pure prima. Non è che togliere un pannello freni chi ha la competenza di leggere un contatore.

Prima per poter leggere i contatori occorreva rimuovere (facilmente ma forse svitando 4 bulloni) i pannelli.

Ora un qualsiasi estraneo apre lo sportellino senza rimuovere niente e legge i dati di ciascuno.

L'assemblea non avrebbe il diritto di deliberare di lasciare il pannello removibile perchè non piace l'idea che chiunque possa aprire uno sportello con una semplice rotazione di maniglia?

L'amministratore esegue le delibere dell'assemblea o le decisioni prese da qualche condòmino per le scale?

L'amministratore ha già rimborsato senza autorizzazione dell'assemblea quindi secondo me c'è stata pure un'uscita di cassa ingiustificata.

Di norma prima ci si fa autorizzare e poi si procede al rimborso.

Non è in discussione l'importo ma il principio del rispetto delle regole.

Sì, ma sono le regole come le vedi tu. Forse "imbullonate" pure queste con "dadi" di cui nessuno ha parlato. A te sembra manutenzione straordinaria, a me no. Io ci vedo un pò di risentimento personale, tu no. Siamo tutti un pò visionari.

 

Magari, per te i condomini operosi, anche se capaci, sono un intralcio. Per me sono una risorsa. Oltre che un modo per dare senso concreto alla parola "solidarietà", della quale ci riempiamo spesso la bocca da bravi cristiani, ma all'atto pratico forse la applichiamo poco. Per me è un modo per aiutare un disoccupato, un pensionato depresso, un precario. E magari aiutare a contenere la morosità.

Ma ovviamente sempre nei limiti della legalità e con il consenso dell'assemblea. Il che include anche il dirgli "Hai fatto una schifezza, buttala giù e falla meglio, per favore".

 

L'assemblea può decidere di mettere all'odg e discutere ciò che vuole. Nel caso in oggetto, se così avvenisse, io sarei un pò invidioso dato che significherebbe che non hanno questioni più gravi e urgenti per le quali fare spazio nell'odg.

I condomini operosi sono una risorsa per il condominio se prestano la loro opera in maniera volontaria e gratuita, altrimenti divengono lavoratori ed è necessario essere in regola con la Legge 81 sulla sicurezza sul lavoro.

Gli sportelli non erano obbligatori...si parlava solo di metterli per facilitare la lettura e io pensavo che nella prossima assemblea se ne sarebbe parlato. Ma invece questo signore (non mi è antipatico perchè alcune volte ha dimostrato di essere uno dei pochi che ragiona nel condominio) ha fatto questi sportelli.

Il problema per me non è tanto l'opera ma è il come stata fatta. Il fatto che la decisione è presa da lui e da pochi altri ma non tutti i condomini sono stati sentiti in merito.

Secondo me doveva dire all'amministratore di mettere all'ordine del giorno della prossima riunione la discussione della realizzazione di tale opera, essendo un lavoro straordinario e che così tutti i condomini ne venivano a conoscenza ed esprimevano una loro opinione. Poi magari si sarebbe affidato il lavoro a lui, ma ci sarebbe stata una base e non si sarebbe andati così allo sbaraglio.

Inoltre non so se ha avuto l'autorizzazione dell'amministratore perché, mandando a quest'ultimo una email, non ho mai ricevuto risposta nonostante l'abbia letta. E il rimborso non so se sia stato per la porta o per gli sportelli in quanto non specificato.

 

Ormai penso di vivere in un condominio dove regna l'anarchia dove ognuno fa quel che vuole.

...Magari, per te i condomini operosi, anche se capaci, sono un intralcio. Per me sono una risorsa....

I condòmini operosi sono una risorsa quando si mettono a disposizione di quanto deliberato dall'assemblea.

Quando agiscono di testa loro e senza il consenso dell'assemblea sono un intralcio.

Immagina se un altro condòmino "operoso" non gradisce l'apertura da destra a sinistra piuttosto che in mogano o frassino e modifica i cassetti facendosi rimborsare le spese della modifica... ognuno sarà libero di decidere secondo il suo gusto e farsi rimborsare.

La delibera della maggioranza è democrazia; operare come ognuno meglio crede è anarchia.

I condòmini operosi sono una risorsa quando si mettono a disposizione di quanto deliberato dall'assemblea.

Quando agiscono di testa loro e senza il consenso dell'assemblea sono un intralcio.

Immagina se un altro condòmino "operoso" non gradisce l'apertura da destra a sinistra piuttosto che in mogano o frassino e modifica i cassetti facendosi rimborsare le spese della modifica... ognuno sarà libero di decidere secondo il suo gusto e farsi rimborsare.

La delibera della maggioranza è democrazia; operare come ognuno meglio crede è anarchia.

E' proprio come la penso io ed è per questo che ho sollevato la questione.

Perché tra amministratore che si interessa solo quando è obbligato e condomini che vivono come se non vi fossero regole, io non ce la faccio più. Voglio solo ristabilire la "democrazia"!

I condòmini operosi sono una risorsa quando si mettono a disposizione di quanto deliberato dall'assemblea.

Quando agiscono di testa loro e senza il consenso dell'assemblea sono un intralcio.

Immagina se un altro condòmino "operoso" non gradisce l'apertura da destra a sinistra piuttosto che in mogano o frassino e modifica i cassetti facendosi rimborsare le spese della modifica... ognuno sarà libero di decidere secondo il suo gusto e farsi rimborsare.

La delibera della maggioranza è democrazia; operare come ognuno meglio crede è anarchia.

Guarda che se rileggi ho scritto più o meno la stessa cosa. Ma un conto è inquadrarli, un altro cassarne in toto l'attività.

 

- - - Aggiornato - - -

 

E' proprio come la penso io ed è per questo che ho sollevato la questione.

Perché tra amministratore che si interessa solo quando è obbligato e condomini che vivono come se non vi fossero regole, io non ce la faccio più. Voglio solo ristabilire la "democrazia"!

E ne hai tutto il diritto. Ma in un contesto simile, a mio avviso serve a poco porre la questione in termini "manutenzione straordinaria sì o no".

Sono fermamente convinto che la legge debba intervenire solo dopo il buon senso e credo che il punto di partenza sia molto più semplicemente che x non può imporre i propri gusti a tutto il condominio.

 

Magari sei l'unico cui non piacciono gli sportelli. Ma senza doverci fare un'assemblea, almeno chiederlo a voce prima dato che abitate tutti là.

I condomini operosi sono una risorsa per il condominio se prestano la loro opera in maniera volontaria e gratuita, altrimenti divengono lavoratori ed è necessario essere in regola con la Legge 81 sulla sicurezza sul lavoro.

Quindi, per te un condomino geometra disoccupato e non più iscritto all'albo, ma decisamente bravo, qualora non vi siano conflitti di interesse non può rifare le tabelle millesimali perchè ci vuole la 81/08? Oppure deve farlo gratis?

...Ma un conto è inquadrarli, un altro cassarne in toto l'attività...

Per inquadrarli (far rispettare le regole) si comincia proprio cassando qualsiasi attività deliberata al bar dello sport da pochi intimi.

Cassarne in toto per me significava altro. Ovvero "non voglio sentir parlare di attività di condomini in nessun caso".

Cassarne in toto per me significava altro. Ovvero "non voglio sentir parlare di attività di condomini in nessun caso".

Nel mio primo post ho scritto:

"L'amministratore può autorizzare la manutenzione ordinaria e l'assemblea la straordinaria

Qualsiasi attività deliberata dall'assemblea è legittima se non contraria alla Legge.

Legittimo è anche far eseguire ad un condòmino una piccola manutenzione che non richieda requisiti professionali e retribuirlo (rimborsargli le spese e pagargli il compenso per il lavoro svolto) a fronte di un valido giustificativo fiscale (ricevuta per lavoro occasionale), purchè sia regolarmente deliberato.

Io ho solo contestato l'attività svolta senza delibera che poi è proprio quello che lamenta saram9.

Nel mio primo post ho scritto:

"L'amministratore può autorizzare la manutenzione ordinaria e l'assemblea la straordinaria

Qualsiasi attività deliberata dall'assemblea è legittima se non contraria alla Legge.

Legittimo è anche far eseguire ad un condòmino una piccola manutenzione che non richieda requisiti professionali e retribuirlo (rimborsargli le spese e pagargli il compenso per il lavoro svolto) a fronte di un valido giustificativo fiscale (ricevuta per lavoro occasionale), purchè sia regolarmente deliberato.

Io ho solo contestato l'attività svolta senza delibera che poi è proprio quello che lamenta saram9.

Che sia straordinaria lo dici tu. Per me è ordinaria e l'amministratore poteva disporre di suo, salvo rilevanza spesa. Poi, se per te conteno le quattro cerniere da 0,20€ è un'altra cosa. Il materiale è lo stesso.

 

Si può contestare l'affidamento a un mestierante, ma questo riguarda il risultato e non l'iter. Prova ad immaginare il condominio come lo intendi tu, con un'assemblea al mese per ogni spesa di manutenzione sulla quale l'amministratore ritenesse dubbie le sue prerogative.

 

http://www.casaeclima.com/ar_19503__ITALIA-Fisco-bonus-ristrutturazioni-guida-agenzia-delle-entrate-manutenzione-straordinaria-Bonus-Ristrutturazioni-nuova-guida-delle-Entrate.-Come-cambia-la-definizione-di-manutenzione-straordinaria.html

Una sentenza (Cassazione civile, Sez. II, sentenza del 23.12.2011, n. 28679), così riassume l’argomento: l’ordinaria manutenzione differisce dalla straordinaria manutenzione in ragione della prevedibilità o normalità o meno nel tempo dei lavori.

Ovvero quando si sostituisce qualche cosa, come in questo caso, non è spesa di ordinaria manutenzione

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