#1 Inviato 4 Novembre, 2017 Ciao a tutti e grazie del benvenuto. Vorrei sottoporvi il mio problema e capire cosa ne pensate. Ho da poco acquistato un appartamento con un terrazzo molto ampio che confina con due appartamenti siti sullo stesso piano. Sui due lati del terrazzo, è presente un muretto divisorio comune dell'altezza di appena 80cm. Un muro così basso, come si può ben immaginare, mi causa diversi problemi, che rientrano principalmente nell’ambito della privacy e della sicurezza della mia famiglia, ma anche sul libero godimento della proprietà privata e sull'utilizzo della cosa comune. Per risolvere la situazione, vorrei innalzare il muro comune agli appartamenti confinanti e portarlo almeno fino a 2m, nel rispetto degli articoli 885, 1102 e 886 del c.c.. Nello specifico avrei pensato di fissare sopra il muretto comune, attraverso viti o bulloni amovibili all'esigenza, una struttura in legno o in laminato (vedere foto). In questo modo eviterei di eseguire opere murarie che comporterebbero oltre il rialzo anche il rinforzo (allargamento della base) del muro per garantirne la stabilità ...ed a parer mio sarebbero meno gradevoli dal punto di vista estetico (anche se è un parere soggettivo). Sottolineo, che sarei ben disposto a sostenere io tutti i costi di realizzazione, purché la struttura venga fatta al più presto e si possa risolvere così questa scomoda situazione. Nonostante queste premesse, ci sono alcuni condomini, tra cui la proprietaria dell'appartamento confinante, che non sono d'accordo con la realizzazione dell’opera e sostengono che per innalzare il muro comune occorre l'autorizzazione dell'assemblea dei condomini, in quanto tale lavoro interessa l'estetica del palazzo... (mah...) Nello specifico, si appellano ad un articolo del regolamento di condominio che riporta quanto segue: “...i condomini, prima di intraprendere nei locali di loro proprietà, l'esecuzione di opere e lavori che comunque possono interessare la stabilità o l'estetica dell'appartamento o di parte di esso, devono averne fatta esplicita richiesta e avere la relativa autorizzazione da parte dell'assemblea dei condomini.” Se possibile vorrei evitare problemi con i condomini, quindi per quieto vivere e con tanta pazienza, attendo la prossima riunione di condominio dove si dovrebbe deliberare sull'argomento. Tuttavia, sulla base di alcune ricerche che ho fatto sulla tematica, mi sembra di capire che l'autorizzazione dell'assemblea dei condomini o della comproprietaria non sia affatto necessaria, per le ragioni che vado di seguito ad elencare. 1) L’opera di innalzamento del muro comune, non interessa direttamente l'estetica del palazzo o dell’appartamento a) L’opera verrebbe eseguita in una zona della facciata non visibile dall'esterno, a causa delle dimensioni del terrazzo e della sua posizione, e pertanto la stessa lascerebbe senza dubbio immutato lo stile architettonico della facciata interessata, non comportando alcuna significativa alterazione del relativo decoro (art. 1120 del c.c.), nonché delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato stesso. b) L’opera in questione, essendo contenuta negli originari limiti del fabbricato, non può configurarsi come opera di sopraelevazione (Cass. civ. Sez.II 20-07-1999, n. 7764), pertanto non si ricade nella fattispecie di compromissione dell'aspetto architettonico dell'edificio, previsto nell'art. 1127 c.c. 2) La realizzazione dell’opera di innalzamento del muro comune non richiede l’autorizzazione dei condomini. a) L’opera non arreca un danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio, non si ricade nemmeno nella fattispecie dell’art. 1122 del cc.; b) La Corte di Cassazione ha stabilito (tra le tante, Cass., Sez. II, 25 settembre 1991, n. 10008; Cass., Sez. II, 26 gennaio 1987, n. 703; Cass., Sez. II, 27 ottobre 2003, n. 16097; Cass., Sez. VI-2, 14 novembre 2014, n. 24295) che in tema di condominio, il principio della comproprietà dell'intero muro perimetrale comune di un edificio legittima il singolo condomino ad apportare ad esso (anche se muro maestro) tutte le modificazioni che gli consentano di trarre, dal bene in comunione, una peculiare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini; c) La Corte di Cassazione ha precisato (Cass., Sez. II, 29 aprile 1994, n. 4155; Cass., Sez. II, 26 marzo 2002, n. 4314) che l'installazione di cancellate in un muro, ricadente fra le parti comuni dell'edificio condominiale, non integrano, di massima, un abuso della cosa comune suscettibile di ledere i diritti degli altri condomini, non comportando per costoro una qualche impossibilità di far parimenti uso del muro stesso ai sensi dell'art. 1102, primo comma c.c., e rimanendo irrilevante la circostanza che tale utilizzazione del muro si correli ad una più comoda fruizione di tale unità immobiliare da parte del suo proprietario; d) Dato che sussistono le seguenti due condizioni (https://www.ediltecnico.it/24372/quali-opere-si-possono-realizzare-senza-il-consenso-condominiale/): • opere strettamente pertinenziali all’unità immobiliare, nel senso civilistico della sussistenza di un vincolo di destinazione a servizio o ad ornamento di essa; • tali opere non devono essere tali da comportare limitazione all’uso comune dei beni condominiali si può stabilire, in virtù del combinato disposto degli articoli 1102, 1105 e 1122 del cc., che per eseguire l’innalzamento del muro comune non c’è bisogno di richiedere il previo assenso degli altri condomini. 3) La realizzazione dell’opera non richiede l’autorizzazione della comproprietaria a) Come comproprietario dato che intendo sostenere interamente le spese di realizzazione dell’opera, ho il diritto di innalzare il muro comune, senza l’autorizzazione dell’altra comproprietaria (cfr. art. 885 cc). Secondo voi sto ragionando male? Mi scuso per la prolissità e vi ringrazio in anticipo per le vostre opinioni in merito. Carlo
#2 Inviato 4 Novembre, 2017 Nello specifico, si appellano ad un articolo del regolamento di condominio che riporta quanto segue:“...i condomini, prima di intraprendere nei locali di loro proprietà, l'esecuzione di opere e lavori che comunque possono interessare la stabilità o l'estetica dell'appartamento o di parte di esso, devono averne fatta esplicita richiesta e avere la relativa autorizzazione da parte dell'assemblea dei condomini.” Visto il RdC devi chiedere all'assemblea.
#3 Inviato 4 Novembre, 2017 Se il RdC come immagino è di origine contrattuale cioè depositato pressi i registri immobiliari e quindi opponibile a tutti i condòmini e gli aventi causa, l'intervento deve essere autorizzato dall'assemblea, perchè "incide sull'estetica dell'appartamente" ma anche del fabbricato. Se non sono indicate maggioranze particolari ti basterà il voto favorevole della maggioranza del presenti che esprimano almeno la metà del valore immobiliare dell'edificio.
#4 Inviato 4 Novembre, 2017 ... Se non sono indicate maggioranze particolari ti basterà il voto favorevole della maggioranza del presenti che esprimano almeno la metà del valore immobiliare dell'edificio.Ma non lo garantirà per un eventuale ricorso per lesione del decoro dello stabile, per questo ritengo che la delibera dovrà essere all'unanimità dei condomini, ma anche in questo caso un passante (caso difficile ma non impossibile) potrebbe ricorrere per lo stesso motivo.
