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L'effetto Sblocca-cantieri sulla disciplina delle distanze obbligatorie tra edifici
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L'effetto Sblocca-cantieri sulla disciplina delle distanze obbligatorie tra edifici

L'approvazione del testo da parte del Senato complica la questione della distanza obbligatoria tra edifici

Avv. Edoardo Valentino 

Il caso. Il Senato della Repubblica ha approvato in data 6 giugno 2019 la Conversione in legge del decreto-legge 18 aprile 2019, n. 32"disposizioni urgenti per il rilancio del settore dei contratti pubblici, per l'accelerazione degli interventi infrastrutturali, di rigenerazione urbana e di ricostruzione a seguito di eventi sismici" cosiddetto decreto Sblocca-cantieri.

=> Quando il limite della distanza tra costruzioni può essere derogato?

=> Anche la presenza di balconi assicura la possibilità di veduta

La norma, nell'intenzione del legislatore, dovrebbe avere l'effetto di liberare la materia edilizia da norme che l'appesantiscono in maniera eccessiva di oneri e costi. La materia, inoltre, verrebbe alleggerita da oneri e procedure burocratiche che comporterebbero un aumento dei tempi per l'apertura dei cantieri e la realizzazione delle opere edili.

Lo stato della produttività nazionale, ormai fermo da tempo, necessita infatti di interventi diretti e decisi volti ad ottenere uno shock positivo in grado di far ripartire l'economia. Tradizionalmente nel sistema italiano vera e propria locomotiva dell'economia è sempre stata l'edilizia, sia per le grandi opere, sia per l'edilizia ad uso civile e abitativo.

La riforma, tuttavia, al momento è stata approvata dal solo Senato e sarà opportuno valutarla nella sua interezza e con il testo nella versione definitiva. E' possibile però compiere alcune considerazioni preliminari dal punto di vista dell'impatto del testo approvato dal Senato nel sistema delle fonti italiano, specialmente in merito alla disciplina delle distanze tra gli edifici.

=> Che cosa succede se si costruisce a distanza inferiore a tre metri?

Le distanze tra gli edifici: la disciplina sino ad oggi. Il Codice Civile disciplina la materia della distanza tra edifici negli artt. 873 c.c. e seguenti. In particolare la norma citata afferma che "Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore".

La norma, introdotta nel 1942 con l'approvazione del Codice Civile, aveva il compito di stabilire una distanza minima da rispettare in caso di nuove costruzioni e, in modo intelligente, il legislatore dell'epoca aveva stabilito tale distanza come minima, lasciando tuttavia alle p.a. locali la possibilità di derogare alla stessa solo stabilendo distanze maggiori.

Nel 1968 si assisteva ad una parziale riforma della disciplina, costituita dall'approvazione del Decreto interministeriale 2 aprile 1968, n. 1444 in materia di limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati.

La norma, chiaramente, era stata approvata in ragione di una maggiore esigenza di regolamentare le nuove costruzioni a seguito del boom edilizio del dopoguerra.

L'art. 9 della citata fonte afferma che "Le distanze minime tra fabbricati per le diverse zone territoriali omogenee sono stabilite come segue:

1) Zone A): per le operazioni di risanamento conservativo e per le eventuali ristrutturazioni, le distanze tra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti, computati senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico o ambientale;

2) Nuovi edifici ricadenti in altre zone: è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di m. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti;

3) Zone C): è altresì prescritta, tra pareti finestrate di edifici antistanti, la distanza minima pari all'altezza del fabbricato più alto; la norma si applica anche quando una sola parete sia finestrata, qualora gli edifici si fronteggino per uno sviluppo superiore a ml. 12 [OMISSIS]".

Ai fini della comprensione occorre chiarire che il DM definisce le zone territoriali omogenee a, b e c nel seguente modo:

"A) le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestano carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi;

B) le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone A): si considerano parzialmente edificate le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5% (un ottavo) della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore ad 1,5 mc/mq;

C) le parti del territorio destinate a nuovi complessi insediativi, che risultino inedificate o nelle quali l'edificazione preesistente non raggiunga i limiti di superficie e densità di cui alla precedente lettera B)" (art. 2 DM 1444/68).

La giurisprudenza, coerentemente con la normativa, ha sempre considerato inderogabile la distanza di costruzione di almeno 10 metri tra edifici e ciò dato che "La distanza minima di dieci metri tra le costruzioni stabilita dall'art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968 deve osservarsi in modo assoluto, essendo "ratio" della norma non la tutela della riservatezza, bensì quella della salubrità e sicurezza.

Detta norma va, pertanto, applicata indipendentemente dall'altezza degli edifici antistanti e dall'andamento parallelo delle loro pareti, purché sussista almeno un segmento di esse tale che l'avanzamento di una o di entrambe le facciate porti al loro incontro, sia pure per quel limitato segmento" (massima tratta da Cassazione civile sez. II, 03/10/2018, n.24076, ma conforme a Cass. Civ., n. 5741 del 2008).

=> Come si calcola la distanza tra due costruzioni

Lo Sblocca-cantieri e il suo effetto. Ogni norma, anche con studio attento e buona volontà del legislatore, rischia con la sua approvazione di modificare lo status quo del sistema italiano.

L'ipertrofia delle nostre legge, infatti, comporta che creando una nuova disciplina senza modificare o abrogare quella precedente si rischi di creare confusione sull'applicazione delle regole.

Questo parrebbe essere il caso in conseguenza dell'approvazione del citato Decreto Sblocca-cantieri da parte del Senato.

La citata norma afferma infatti che "le disposizioni di cui all'articolo 9, commi secondo e terzo, del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, si interpretano nel senso che i limiti di distanza tra i fabbricati ivi previsti si considerano riferiti esclusivamente alle zone di cui al primo comma, numero 3), dello stesso articolo 9 ". Con formulazione non particolarmente chiara, quindi, il legislatore parrebbe affermare la parziale deroga delle regole sulla distanza stabilite nel DM. 1444/68.

Qualora il testo venisse definitivamente approvato, infatti, le distanza tra nuove costruzioni non dovrebbero rispettare i citati 10 metri se non nel caso di zone territoriali omogenee C, ossia zone di espansione di nuove costruzioni.

L'effetto sarebbe la deroga delle distanze tra nuove costruzioni in ambito di cittadine o zone già parzialmente edificate. A quel punto, in accordo a quanto già detto, fatta salva la disciplina codicistica, le pubbliche amministrazioni locali parrebbero conservare il potere di stabilire distanze maggiori e si creerebbe una serie di discipline del tutto disomogenee a seconda delle zone.

Occorrerà quindi valutare il testo definitivo per verificare se tale problematica è stata in qualche modo corretta o se l'intenzione del legislatore era quella di liberalizzare il settore costruzioni alleggerendo la disciplina delle distanze a scapito di quanto viene definito dalla giurisprudenza come un'esigenza di salubrità e riservatezza imprescindibili.

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