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Distanze nelle costruzioni, nuove costruzioni e conseguenze
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Distanze nelle costruzioni, nuove costruzioni e conseguenze

Come si calcola la distanza tra due costruzioni

Avv. Alessandro Gallucci 

Esiste una norma del codice civile, l'art. 873, dedicata alle distanze nelle costruzioni che recita:

Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore.

La legge ha valore suppletivo ed integrativo rispetto alle normative locali.

Che cosa deve intendersi esattamente per costruzione, in assenza di una definizione legislativa, lo ha chiarito la Corte di Cassazione. (Il Decreto del Fare: derogabilità delle distanze tra costruzioni.)

Gli ermellini, chiamati in più occasioni ha pronunciarsi in relazione al concetto di costruzione rilevante ai fini dell'applicazione della norma in esame, hanno affermato che è da considerarsi costruzione "ogni manufatto non completamente interrato che abbia i caratteri della solidità, stabilità e immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso a un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato, e ciò indipendentemente dal livello di posa e di elevazione dell'opera, dai caratteri del suo sviluppo volumetrico esterno, dall'uniformità o continuità della massa, dal materiale impiegato per la sua realizzazione e dalla sua funzione o destinazione".

Da piazza Cavour, sempre nella stessa sentenza hanno specificato che i balconi, le scale, le terrazze ed in ogni tutte quelle parti "costituenti aggetti di un edificio, questi, ove siano stabilmente incorporati nell'immobile e non abbiano una funzione meramente decorativa od ornamentale, accrescono la superficie, il volume e la funzionalità dell'immobile cui accedono e rientrano nel concetto civilistico di costruzione, per cui di essi deve tenersi conto ai fini delle distanze, che vanno misurate dal limite dei manufatti aggettanti verso il vicino" (Cass. 28 settembre 2007 n. 20574).

In questo contesto vige il così detto principio della prevenzione. Che cosa vuol dire? Tale principio determina come debbano calcolarsi le distanze. In buona sostanza dati due fondi confinanti la distanza tra le costruzioni si calcola tenendo quale punto di riferimento la prima costruzione edificata nel tempo.

In tale condizione è bene ricordare che un edificio soggetto a ristrutturazione o ricostruzione deve rispettare le distanze prescritte al momento della sua originaria edificazione, mentre ad una demolizione seguita da nuova costruzione segue, a sua volta, l'obbligo di rispettare le distanze vigenti al momento della nuova costruzione.

Come distinguere nuova costruzione, ristrutturazione e ricostruzione?

Secondo la Corte di Cassazione, che s'è pronunciata in materia - sia pur incidentalmente con la sentenza n. 8731 del 15 aprile 2014 - "l a semplice constatazione dell'aumento di superficie e di volumetria è sufficiente a rendere l'intervento edilizio non riconducibile al paradigma normativo della "ristrutturazione" o della "ricostruzione", bensì a quello della "nuova costruzione", come tale sottoposta alla disciplina in tema di distanze vigente al momento di tale intervento (v. per tutte Cass. Sez. Un. 19-10-2011 n. 21578)" (Cass. 15 aprile 2014 n. 8731).

(Perché chi viola le norme sulle distanze è tenuto anche al risarcimento del danno?)

Ad ogni buon conto, nell'ambito di un'azione di manutenzione del possesso (che quindi riguarda la tutela di una situazione di fatto) la nuova costruzione posta a distanza superiore a quella precedente, ma comunque a distanza non regolamentare, non dev'essere per forza considerata illegittima se rispetto alla situazione di fatto preesistente la condizione di fatto, ossia l'esercizio del possesso, non siano peggiorati rispetto alla condizione precedente (in questo senso Cass. 15 aprile 2014 n. 8731).

Si badi con ciò la Corte suprema non ha voluto affermare che è legittimo costruire a distanze inferiori dalla legge ma che la specifica azione utilizzata, ossia quella di manutenzione nel possesso, non considera rispetto ad altre (leggasi azione petitoria) la violazione delle distanze indice automatico di lesione del possesso, ossia della situazione di fatto (e non di diritto).

Scarica Cass. 15 aprile 2014, n. 8731

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