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Sopraelevazione e rispetto delle distanze
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Sopraelevazione e rispetto delle distanze

Se non è vietato dal regolamento, il proprietario dell'ultimo piano può sopraelevare purché ciò non rechi pregiudizio alla sicurezza, stabilità e decoro dell'edificio

Avv. Alessandro Gallucci 

In tema di condominio negli edifici, il condomino che intenda sopraelevare, non solamente deve rispettare le prescrizioni previste dall'art. 1127 c.c. ed eventualmente dal regolamento di condominio, ma deve altresì tenere conto che l'opera scaturente da tale attività deve altresì rispettare la normativa in materia di distanze nelle costruzioni.

A questa conclusione è giunta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 7516 depositata in cancelleria il 27 marzo 2014.

Nel caso di specie, tutto aveva avuto inizio a seguito di un'azione giudiziale per denuncia di nuova opera, con la quale il ricorrente chiedeva venisse demolita la parte di nuova costruzione, nella specie una sopraelevazione, realizzata a distanza inferiore a quella prescritta dalla normativa applicabile (nel caso di specie regolamento locale, 10 mt).

La richiesta veniva accolta ed anche il giudizio d'appello non cambiava la sostanza delle cose: quella sopraelevazione andava demolita nella parte che violava le regole dettate in materia di distanze tra le costruzioni. Da qui l'epilogo della vicenda davanti ai giudici di piazza Cavour.

Prima d'entrare nel merito della vicenda è utile ricordare che cosa debba intendersi per sopraelevazione.

Al riguardo, a dirlo è la Cassazione, "la sopraelevazione è costituita dalla realizzazione di nuove opere o nuove fabbriche che superino l'originaria altezza dell'edificio. Pertanto essa non è configurabile nel caso di modificazioni soltanto interne contenute negli originari limiti del fabbricato". (Cass. civ. 20 luglio 1999, n. 7764). (Divieto di sopraelevazione e particolari discipline antisismiche)

L'art. 1127 c.c. disciplina la sopraelevazione in condominio con riferimento a particolari aspetti. Nello specifico, afferma la norma citata, il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può sopraelevare purché ciò non rechi pregiudizio alla sicurezza, stabilità e decoro dell'edificio e non sia vietato da un regolamento contrattuale.

La sopraelevazione fa sorgere il diritto degli altri condomini a vedersi riconosciuta un'indennità finalizzata a compensare l'aumento di valore della proprietà del sopraelevante.

Tale indennità, ha specificato la Cassazione, è dovuta anche se la soprelevazione si sostanza in nuove fabbriche adiacenti a quelle già presenti (o comunque ad ampliamento delle medesime) che non comportino superamento dell'altezza originaria dell'edificio (cfr. in tal senso Cass. 18 novembre 2011 n. 24327). (da non perdere: L'indennità ai condomini per l'esercizio del diritto di sopraelevazione)

Chiaramente alla sopraelevazione deve seguire la revisione delle tabelle millesimali per aggiornarle alla nuova situazione di fatto.

Oltre a queste regole, per così dire di carattere condominiale, tale intervento edilizio deve rispettare la normativa vigente in materia di distanze.

Ciò ha stabilito la Cassazione con la sentenza n. 7291. Il motivo di questa presa di posizione è il seguente: "in tema di rispetto delle distanze legali tra costruzioni, la sopraelevazione di un edificio preesistente, determinando un incremento della volumetria del fabbricato, è qualificabile come nuova costruzione, con la conseguenza che ad essa è applicabile la normativa vigente al momento della modifica e non opera il criterio della prevenzione se riferito alle costruzioni originarie, in quanto sostituito dal principio della priorità temporale correlata al momento della sopraelevazione" (Cass. 27 marzo 2014 n. 7291).

In sostanza nel caso di specie la nuova costruzione consistente in una sopraelevazione doveva essere demolita nella parte non rispettante la normativa dettata in tema di distanze nelle costruzioni.

Scarica Cass. 27 marzo 2014 n. 7291

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