La nuova disposizione: la legge 14 giugno 2019, n. 55 pubblicata sulla G.U. del 17 giugno 2019 n. 140 (Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 18 aprile 2019, n. 32), contiene disposizioni specifiche per dare impulso ai lavori post sisma: da una parte viene ulteriormente abbassato il quorum deliberativo per interventi di recupero edilizio conseguenti a eventi sismici; dall'altra, viene data ai sindaci la possibilità di incidere maggiormente sulla riqualificazione degli edifici degradati, anche chiedendo al tribunale la nomina di un amministratore giudiziario.
Gli interventi di recupero edilizio. Il cosiddetto decreto sblocca cantieri e la sua recente legge di conversione contengono numerose disposizioni volte ad accelerare la ricostruzione degli edifici nelle zone colpite da eventi sismici.
In particolare, l'art. 10 disciplina le modalità di concessione ai privati da parte dei commissari straordinari dei contributi economici destinati alla ricostruzione e/o al recupero degli immobili.
In particolare, la nuova norma (articolo 10, comma 9, d.l. 32/2019) prevede che in deroga agli articoli 1120, 1121 e 1136, quarto e quinto comma, del codice civile, gli interventi di recupero relativi ad un unico immobile composto da più unità immobiliari possono essere disposti dalla maggioranza dei condomini che comunque rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio e gli interventi ivi previsti devono essere approvati con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio.
In sostanza, possano essere decisi con la sola maggioranza semplice, ovvero con il voto della maggior parte dei presenti in assemblea che rappresenti almeno un terzo dei millesimi totali (cosiddetto quorum deliberativo), a condizione che alla riunione abbia partecipato un numero di condomini che rappresentasse almeno la metà dei millesimi dell'edificio (cosiddetto quorum costitutivo).
Edifici degradati. La novità introdotta dal Decreto Sblocca Cantieri prevede la possibilità, per il sindaco del Comune in cui siano ubicati edifici condominiali dichiarati degradati dallo stesso, di richiedere la nomina di un amministratore giudiziario, che assuma le decisioni indifferibili e necessarie in funzione sostitutiva dell'assemblea condominiale.
Un emendamento inserito nel Decreto Sblocca Cantieri contiene importanti novità
Tale richiesta può essere effettuata ove ricorrano le condizioni indicate dall'articolo 1105, quarto comma, del Codice civile, e dunque nelle situazioni in cui non si prendano i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si formi una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non venga eseguita.
A ciò, la nuova disposizione aggiunge che le dichiarazioni di degrado degli edifici condominiali sono effettuate dal sindaco con ordinanza resa in base all'articolo 50, comma 5, del Testo unico degli enti locali (decreto legislativo 267/2000) nel quadro della disciplina in materia di sicurezza delle città, come previsto dal decreto legge 14/2017.
Dunque, ove il sindaco, per mezzo dell'ufficio tecnico comunale, abbia valutato che lo stesso possa costituire un pericolo per i terzi, può emettere un'ordinanza di necessità e urgenza con la quale prescrivere gli interventi da effettuare per mettere in sicurezza l'immobile e comandare al proprietario di attivarsi entro un dato termine.
Nel caso in cui si tratti di un edificio condominiale, tale ordinanza dovrà essere notificata all'amministratore, quale rappresentante legale della compagine condominiale.
Qualora questo non si attivi nei termini indicati, ed è questa la novità introdotta dalla legge, il sindaco potrà presentare ricorso al tribunale competente per territorio affinché si proceda alla nomina di un nuovo amministratore che, come dispone la nuova norma, assume le decisioni indifferibili e necessarie in funzione sostitutiva dell'assemblea.
Immobili degradati: arriva l'amministratore di condominio giudiziario
