Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
116895 utenti
Registrati
chiudi
Inviaci un quesito

Costruzione a distanza inferiore a quella prescritta dalla legge o dai regolamenti e strumenti urbanistici: quando è possibile mantenerla?

La Corte di Cassazione ammette la possibilità di mantenere la costruzione a distanza inferiore a quella prescritta in caso di acquisto della servitù per destinazione del padre di famiglia
Avv. Eliana Messineo Avv. Eliana Messineo 

In materia di violazione delle distanze legali tra proprietà confinanti è ammissibile l'acquisto per destinazione del padre di famiglia di una servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella fissata dalle norme del codice civile o da quelle dei regolamenti e degli strumenti urbanistici locali.

È il principio elaborato dalla seconda sezione civile della Corte di Cassazione con la sentenza n. 3939 del 8 febbraio 2022.

Partendo dall'insegnamento secondo cui deve ritenersi ammissibile l'acquisto per usucapione di una servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quelle legali (Cass. n. 22824/2012; Cass. n. 3979/2013; Cass. n. 1395/2017), la Corte è tornata sull'argomento chiarendo che la possibilità di mantenere una costruzione, ancorché abusivamente edificata, a distanza dal fondo limitrofo inferiore a quella prescritta si ha:

  • in caso di acquisto per usucapione della servitù;
  • in caso di acquisto per destinazione del padre di famiglia della servitù;
  • in caso distanze fissate dal codice civile;
  • in caso di distanze fissate da regolamenti e strumenti urbanistici locali.

Vediamo le ragioni della decisione, procedendo con ordine.

Modi di acquisto delle servitù: per usucapione o per destinazione del padre di famiglia

Si definisce servitù, ai sensi dell'art. 1027 c.c., il diritto reale di godimento su bene altrui che si sostanzia in un peso imposto su un fondo, denominato servente, a vantaggio di un fondo limitrofo o vicino denominato dominante.

Si distinguono servitù apparenti, da quelle non apparenti a seconda che siano o meno costituite da opere visibili e permanenti destinate all'esercizio del diritto di servitù. Sono servitù permanenti, ad esempio, la servitù di veduta che si sostanzia attraverso la realizzazione di una finestra sul fondo servente o la servitù di passaggio realizzata attraverso un cancello aperto sul fondo servente.

Secondo quanto prescritto dall'art. 1061 c.c. soltanto le servitù apparenti possono essere acquistate per usucapione o per destinazione del padre di famiglia.

Ai fini del relativo acquisto per usucapione o per destinazione del padre di famiglia, il requisito dell'apparenza della servitù si configura come presenza di segni visibili di opere permanenti obiettivamente destinate al suo esercizio rivelanti, in modo non equivoco, l'esistenza del peso gravante sul fondo servente, così da rendere manifesto che non si tratta di attività compiuta in via precaria, bensì di un preciso onere a carattere stabile (Cass. n.11794/2022; Cass. n. 11834/2021)

Ne consegue che, per l'acquisto in base a dette modalità ad esempio di una servitù di passaggio, non basta l'esistenza di una strada o di un percorso all'uopo idonei, essendo, viceversa, essenziale che essi mostrino di essere stati realizzati al preciso scopo di dare accesso al fondo preteso dominante attraverso quello preteso servente e occorrendo, pertanto, un "quid pluris" che dimostri la loro specifica destinazione all'esercizio della servitù.

Il modo di acquisto della servitù per usucapione è sicuramente di più semplice comprensione, mentre l'acquisto per destinazione del padre di famiglia riveste carattere particolare; tuttavia il codice civile dedica a questa modalità uno specifico articolo. L'art. 1062 c.c., infatti, stabilisce che la destinazione del padre di famiglia ha luogo quando due fondi, attualmente divisi, sono stati posseduti dallo stesso proprietario e che questi ha posto o lasciato le cose nello stato dal quale risulta la servitù.

La costituzione di una servitù per destinazione del padre di famiglia ha per presupposto che due fondi, appartenenti in origine allo stesso proprietario, siano stati posti da lui in una situazione di oggettiva subordinazione o di servizio l'uno rispetto all'altro atta ad integrare di fatto il contenuto di una servitù prediale ed, inoltre, che tale situazione sia stata mantenuta allorché i due fondi abbiano cessato di appartenere allo stesso soggetto.

Pertanto, requisito per l'acquisto della servitù per destinazione del padre di famiglia non è una manifestazione di volontà negoziale diretta alla sua costituzione, ma la sua apparenza, cioè l'esistenza di segni visibili, che si concretino in opere permanenti necessarie per l'esercizio della servitù, rivelatrici della sua esistenza (Tribunale Massa, 10/06/2016, n. 564)

Pe dimostrare l'esistenza di servitù per destinazione del padre di famiglia è sufficiente:

  • che due fondi divisi siano appartenuti allo stesso proprietario;
  • che uno dei due sia stato posto, con opere visibili e permanenti, in una situazione di oggettiva subordinazione o di servizio di un altro (così da integrare di fatto una servitù prediale);
  • che tale situazione sia stata mantenuta anche nel momento in cui i due terreni abbiano cessato di appartenere al medesimo soggetto e siano passati in proprietà a soggetti differenti.

Distanze tra fabbricati: quali sono e come si calcolano

Costruzione a distanza inferiore a quella prescritta dalla legge o dai regolamenti e strumenti urbanistici: è possibile mantenerla in caso di acquisto della servitù per destinazione del padre di famiglia

La Cassazione ha chiarito che è possibile mantenere una costruzione a distanza inferiore rispetto a quella prescritta non solo nel caso in cui insista una servitù acquistata per usucapione ma anche nell'ipotesi di servitù acquistata per destinazione del padre di famiglia. Ciò perché entrambe le servitù si acquistano a titolo originario e sono accomunate dall'essere circoscritte alle sole servitù apparenti.

Nella fattispecie il proprietario di un fondo chiedeva l'arretramento di un muro di contenimento con ringhiera sul margine costituente veduta, edificato in prossimità del muro perimetrale dell'immobile di sua proprietà sostenendo che il detto muro non rispettasse le distanze previste dalla legge.

Il convenuto eccepiva il diritto di mantenere la costruzione a quella distanza per acquisizione di servitù per destinazione del padre di famiglia.

Segnatamente, il convenuto eccepiva che il muro di contenimento era stato costruito in epoca antecedente l'acquisto dei due fondi limitrofi, uno dell'attore, l'altro del convenuto, quando erano appartenenti entrambi ad un unico proprietario.

All'esito dell'istruzione probatoria, il Tribunale rigettava la domanda volta all'arretramento del muro di contenimento, accoglieva la domanda volta all'eliminazione della veduta. La Corte d'appello adita rigettava l'appello confermando che nulla ostava a che si derogasse alla distanza prescritta in virtù di servitù acquistata per usucapione o per destinazione del padre di famiglia.

Costruzione a distanza inferiore a quella prescritta: è possibile mantenerla in caso di acquisto della servitù per destinazione del padre di famiglia anche nel caso di distanze fissate dai regolamenti e dagli strumenti urbanistici locali.

La Cassazione non distingue tra norme del codice civile e norme dei regolamenti e degli strumenti urbanistici locali ai fini della possibilità di acquisto per usucapione e per destinazione del padre di famiglia della servitù di mantenere una costruzione a distanza dal fondo limitrofo non conforme a quella prescritta.

Ciò perché, in materia di distanze tra costruzioni, le norme dei regolamenti comunali edilizi e i piani regolatori sono, per effetto del richiamo contenuto negli articoli 872 e 873 c.c., integrative delle norme del codice civile in materia di distanze tra costruzioni sicché il giudice deve applicare le norme locali indipendentemente da ogni attività probatoria o assertiva delle parti, acquisendone conoscenza attraverso la propria conoscenza, la richiesta ai comuni o la collaborazione delle parti (cfr. Cass. n. 17692/2009; Cass. n. 1755/1985).

Costruzione di piani interrati e rispetto delle distanze

Sentenza
Scarica Cass. 8 febbraio 2022 n. 3939

Commenta la notizia, interagisci...
Annulla

  1. in evidenza

Dello stesso argomento