Come si interpreta il regolamento contrattuale di condominio?
La Corte d'appello di Genova ha affrontato la questione, con la recente sentenza n. 1060 del 3 ottobre 2023, al fine di dirimere una controversia in merito all'interpretazione di una clausola contenuta in un regolamento contrattuale circa la possibilità per il proprietario di alcuni appartamenti in un fabbricato condominiale di ampliare i terrazzi pertinenziali.
L'ampliamento della terrazza previsto nel regolamento contrattuale. Fatto e decisione
Le proprietarie di appartamenti in un fabbricato condominiale citavano in giudizio il proprietario degli appartamenti sovrastanti per sentire dichiarare l'inesistenza del suo preteso diritto di ampliare la terrazza di pertinenza degli appartamenti di sua proprietà nonché l'illegittimità dell'avvenuta realizzazione di due vani tecnici all'interno dell'intercapedine posta in fregio alla predetta terrazza e al di sopra degli appartamenti attorei.
Le attrici, a sostegno della domanda, deducevano che il convenuto, proprietario degli appartamenti sovrastanti, invocando la previsione dell'art. 6 co. 4 del Regolamento condominiale - in forza del quale la società venditrice degli immobili si era riservata la facoltà di ampliare i terrazzi di pertinenza dei detti appartamenti senza necessità di autorizzazione da parte degli altri proprietari del fabbricato condominiale - aveva intrapreso le procedure amministrative volte a procedere all'ampliamento dei terrazzi in questione.
Precisavano che, non essendo stata riportata negli atti di compravendita delle attrici detta riserva, la stessa non poteva essere validamente invocata dal convenuto, spettando esclusivamente alla originaria società venditrice.
Le attrici rilevavano, altresì, l'illegittimità dell'intervento progettato dal convenuto poiché avrebbe comportato la rilevante riduzione del volume del sottotetto relativo agli appartamenti di loro proprietà.
Si costituiva in giudizio il convenuto chiedendo rigettare integralmente tutte le domande avversarie, poiché inammissibili e/o improcedibili e, nel merito, infondate in fatto e in diritto. In particolare, il convenuto insisteva in ordine alla sussistenza del suo diritto, previsto dal regolamento condominiale contrattuale, di ampliare la terrazza pertinenziale degli appartamenti di sua proprietà, e sottolineava la preesistenza, rispetto all'acquisto da parte sua, dei vani tecnici posti a latere del balcone, fisicamente separati dal restante sottotetto.
Il Tribunale di Genova accertava e dichiarava l'inesistenza del diritto del convenuto di ampliare le terrazze di pertinenza degli appartamenti in sua proprietà e conseguentemente dichiarava l'illegittimità delle opere già intraprese dal predetto condannandolo alla rimessione in pristino dello stato dei luoghi, ivi compresa l'eliminazione delle due aperture sul muro perimetrale dell'edificio.
Proponeva appello il condòmino soccombente lamentando l'erroneità della sentenza:
- nella parte in cui dichiarava che dalla lettura dell'art. 6 del Regolamento condominiale doveva escludersi la sua legittimità alla esecuzione dell'ampliamento della terrazza di pertinenza dei propri appartamenti;
- nella parte in cui veniva valutata la non accettazione da parte delle attrici in sede di acquisto immobiliare della previsione di cui all'art. 6 del Regolamento condominiale, fortemente limitativa dei propri diritti dominicali;
- nella parte in cui considerava la realizzazione dei vani tecnici, oggetto delle doglianze attoree, avvenuta in momento successivo all'acquisto degli appartamenti da parte del convenuto.
Pertinenze, le sentenze in materia
La Corte d'Appello di Genova al fine di valutare la fondatezza o meno della domanda dell'appellante volta ad ottenere la declaratoria della sussistenza del suo diritto ad allargare la terrazza di pertinenza degli appartamenti di sua proprietà, concludeva, mediante interpretazione letterale del regolamento condominiale, per il rigetto di una interpretazione estensiva della clausola ritenendola, pertanto, predisposta nei soli riguardi della società veditrice/costruttrice e non anche del soggetto acquirente dei relativi appartamenti.
La Corte d'Appello confermava, altresì, la sentenza nella parte in cui stabiliva che i vani tecnici non fossero preesistenti all'acquisto degli appartamenti da parte del convenuto; ciò sulla base delle fotografie allegate alla documentazione urbanistica, comprovanti che all'epoca dell'acquisto degli immobili da parte del convenuto i vani tecnici non erano ancora presenti.
Considerazioni conclusive
Ai fini dell'interpretazione del regolamento contrattuale trovano applicazione le norme introdotte dagli artt. 1362 e seguenti codice civile.
Nell'interpretare il regolamento contrattuale, il giudice deve utilizzare i canoni ermeneutici previsti dal codice civile e quindi leggere le clausole complessivamente e non limitarsi alla singola disposizione (art. 1363 c.c.) e cercare di ricostruire la volontà e l'intenzione delle parti contraenti (art. 1362 c.c.) (Cass. n. 10478/2018).
Va chiarito che l'art. 1362 c.c., allorché nel comma 1, prescrive all'interprete di indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti senza limitarsi al senso letterale delle parole, non svaluta l'elemento letterale del contratto ma, al contrario, intende ribadire che, qualora la lettera della convenzione, per le espressioni usate, riveli con chiarezza ed univocità la volontà dei contraenti e non vi sia divergenza tra la lettera e lo spirito della convenzione, una diversa interpretazione non è ammissibile (Cassazione civile sez. II, 22/08/2019, n. 21576) (Cass. ord. n. 9957/2020).
Nella fattispecie, la clausola attributiva della possibilità di ampliare la terrazza di pertinenza degli appartamenti di proprietà del convenuto era stata predisposta unilateralmente dal venditore, menzionato quale unico titolare del diritto di ampliamento senza previsione della trasferibilità di tale diritto a terzi acquirenti.
Il Tribunale, pertanto, in ossequio all'interpretazione letterale del regolamento, ha rigettato l'interpretazione estensiva della clausola nel senso voluto dal convenuto.
