Può accadere che un edificio condominio, nelle sue fondamenta, sia così composto:
- suolo sul quale poggiano le fondazioni dello stabile;
- intercapedine tra questa parte dell'edificio e piano interrato;
- prima soletta del piano interrato, dal quale iniziano ad esserci le unità immobiliari.
Data questa conformazione, la domanda è quella posta nel titolo dell'articolo: di chi è l'intercapedine?
L'importanza del quesito si rende manifesta quando:
- si devono fare lavori in quella parte dell'edificio;
- di conseguenza di deve decidere chi possa ordinarli;
- contestualmente si debbano pagare i lavori commissionati;
- data la condominialità, quali sono le prerogative dei condòmini rispetto alla possibilità di fare un uso particolare di quella parte dell'edificio, nel rispetto di quanto stabilito dall'art. 1102 c.c. in relazione al pari diritto degli altri condòmini.
La Cassazione s'è soffermato sull'argomento, ribadendo un proprio orientamento (consolidato) con l'ordinanza n. 22720 del 25 settembre 2018.
Il suolo, il sottosuolo e le fondazioni. Definizioni.
Parti comuni dell'edificio
L'art. 1117 c.c. elenca quelle che, salvo diversa disposizione del titolo, sono da considerarsi parti comuni dell'edificio.
La giurisprudenza (es. Cass. 13 marzo 2009, n. 6175) ha specificato che l'elencazione codicistica è esemplificativa. In sostanza le parti comuni dell'edificio non solo solamente quelle elencate nella norma citata, ma tutte quelle che hanno determinate caratteristiche.
Quali?
La caratteristica che devono avere le parti dell'edificio per definirsi comuni è quella d'essere in un rapporto strumentale e «funzionale con i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusiva agli impianti o ai servizi di uso comune, rendendo il godimento del bene comune strumentale al godimento del bene individuale e non suscettibile di autonoma utilità, come avviene invece nella comunione» (ex multis Cass. 2 marzo 2007, n. 4973).
È questo rapporto che definisce la condominialità d'un bene, non semplicemente la sua menzione nell'art. 1117 c.c., anzi; se una scala non ha tali caratteristiche, allora essa non può essere considerata condominiale (vedasi sentenza ultima citata).
Un diverso contenuto del titolo, ossia del primo atto di cessione delle unità immobiliari in condominio, ovvero il regolamento condominiale a questo allegato e poi debitamente trascritto, possono disporre diversamente.
Intercapedine condominiale
L'intercapedine non è menzionata dall'art. 1117 c.c. tra le cose che sono da ritenersi comuni. Il codice non fa riferimento né alle intercapedini solitamente presenti nei muri perimetrali, né a quelle alle volte esistenti tra il piano sul quale poggiano le fondazioni ed il primo piano utile dell'edificio.
La Cassazione, nella pronuncia succitata, si è occupata proprio di questa ultima ipotesi.
Che cosa hanno detto gli ermellini? Si legge nell'ordinanza n. 22720 che «l'intercapedine esistente tra il piano di posa delle fondazioni di un edificio condominiale -che costituisce il suolo di esso- e la prima soletta del piano interrato, se non risulta diversamente dai titoli di acquisto delle singole proprietà, ed anzi in quelli del piano terreno e seminterrato non è neppure menzionata tra i confini, è comune, in quanto destinata alla aerazione o coibentazione del fabbricato" (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2395 del 17/03/1999, Rv.524203; conformi, Cass. Sez. 2, Sentenza n.3854 del 15/02/2008, Rv.602023; Cass. Sez. 2, Sentenza n.2157 del 14/02/2012, Rv.621478; Cass. Sez. 2, Sentenza n.23304 del 30/10/2014, non massimata; Cass. Sez. 2, Ordinanza n.18216 del 24.7.2017, non massimata)» (Cass. 25 settembre 2018 n. 22720).
La non condominialità, quindi, in simili casi deve essere stabilita dai titoli, posto che in assenza di simili disposizioni l'utilità è chiaramente a vantaggio di tutti per le ragioni esposte dalla Corte di Cassazione.
Condominialità dell'intercapedine sopra le fondazioni e conseguenze per manutenzione ed uso
Se una cosa è condominiale, è l'intercapedine tra fondazioni e soletta del piano interrato lo è, almeno secondo quando argomentato dalla Corte di Cassazione, ne discendono alcune conseguenze.
Innanzitutto la manutenzione, che è di competenza del condominio e quindi anche dell'amministratore che, dice l'ordinanza, salvo opere voluttuarie, può ordinarla anche senza autorizzazione assembleare, che può poi arrivare in via di ratifica.
Le spese per i suddetti interventi conservativi, quindi, vanno suddivise tra tutti i condòmini e, salvo accordi differenti (tra tutti i condòmini), devono essere ripartite sulla base dei millesimi di proprietà.
In quanto parte comune, poi, ciascun condòmino può sì servirsene nel modo che ritiene più opportuno, ma senza con ciò limitare il pari diritto d'altri. Tradotto: in alcuni casi il condòmino potrebbe financo utilizzare parte dell'intercapedine (Cass. 22 settembre 2014 n. 19915, relativa ad un caso d'uso esclusivo di 60 cm di sottosuolo), ma questa valutazione va fatta caso per caso, ossia considerando la situazione concreta e la effettiva menomazione del pari diritto degli altri.
