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Uso viale condominiale per scarico merce
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Uso viale condominiale per scarico merce

Deve ritenersi lecito l'uso del viale condominiale per scarico merce?

Avv. Alessandro Gallucci 

Il viale condominiale può essere utilizzato da ciascuno dei condòmini ovvero dai loro conduttori per il carico e scarico di merce.

L'affermazione trova la propria ragion d'essere nelle norme che disciplinano l'uso delle cose comuni.

Si badi: il fatto che possa essere utilizzato non significa che il condòmino o un conduttore abbiano il diritto assoluto alla utilizzazione del viale condominiale per scarico merce.

Ciò sta a significare che esistono anche delle eccezioni che possono portare anche dei divieti; se sorgono contrasti sulla legittimità delle medesime, allora a decidere è l'Autorità Giudiziaria.

Perché s'abbia questo diritto, quando e come possano essere stabilite delle eccezioni sono gli argomenti dei quali ci occuperemo qui di seguito e che daranno forza e sostegno alle affermazioni fin qui date.

Lo scarico della merce attraverso il viale condominiale può essere concesso anche a terzi, ma in tal caso ci dovrebbe essere necessariamente una deliberativa autorizzativa, configurandosi il permesso, ad esempio, quale atto di concessione in comodato.

Uso delle cose comuni

Tutti i condòmini e per loro i conduttori che godono dell'appartamento e degli accessori hanno diritto di usare le cose comuni nel modo più opportuno al miglior godimento delle unità immobiliari di riferimento.

Il principio è sancito dal primo comma dell'art. 1102 del codice civile, dettato in materia di comunione, ma applicabile al condominio in ragione di quanto stabilito dall'art. 1139 c.c.

Quali sono i limiti e le condizioni d'uso delle parti comuni da parte dei singoli?

La norma citata anche in ragione della lettura fattane dalla giurisprudenza, ci dice che ogni condòmino può esercitare il proprio diritto purché:

  • non leda l'altrui pari diritto di fare uso delle parti comuni;
  • non modifichi la destinazione del bene;
  • non crei pericolo alla sicurezza, alla stabilità ed al decoro dell'edificio.

=> Diritto d'uso delle cose comuni e servitù, come distinguerle?

Un'annotazione: pari uso non vuol dire uso identico e contemporaneo.

Come più volte affermato dalla Cassazione, infatti, «il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo uso della cosa da parte di tutti i partecipanti alla comunione, che resta affidata alla concreta regolamentazione per ragioni di coesistenza; che la nozione di pari uso del bene comune non è da intendersi nel senso di uso necessariamente identico e contemporaneo, fruito cioè da tutti i condomini nell'unità di tempo e di spazio, perché se si richiedesse il concorso simultaneo di tali circostanze si avrebbe la conseguenza della impossibilità per ogni condomino di usare la cosa comune tutte le volte che questa fosse insufficiente a tal fine» (così, tra le tante, Cass. 16 giugno 2005 n. 12873).

Ecco perché in linea di principio deve ritenersi lecito l'uso del viale condominiale per scarico merce.

Di più: in assenza di particolari disposizioni del regolamento condominiale, l'uso è libero e non soggetto a comunicazioni o autorizzazioni.

Disciplina dell'uso delle cose comuni

In quanto di tutti, le parti comuni dell'edificio sono beni soggetti alla regolamentazione da parte dell'assemblea.

Per espressa previsione dell'art. 1138 c.c. - dedicato al regolamento, ma il cui contenuto è riferibile anche alle delibere in generale - l'assemblea ha il potere di disciplinare l'uso delle parti comuni.

Disciplinare l'uso vuol dire garantire il diritto di tutti, sia in relazione alla normale modalità d'utilizzazione, cioè quella funzionale e strumentale alla quale è destinato (es. il viale per accedere al condominio), sia in relazione ad eventuali usi particolari.

Solo in quest'ottica è ipotizzabile che l'assemblea stabilisca un particolare divieto d'uso. Le ridotte dimensioni di una strada interna al complesso immobiliare, ad esempio, possono portare a specificare che lì è vietato sostare.

Esclusivamente un regolamento condominiale di origine contrattuale può contenere un divieto d'uso slegato da ragioni fattuali specificamente individuate.

Viale condominiale e scarico merce

Data questa situazione, è evidente allora, perché il condòmino o il conduttore possano usare il viale condominiale per scarico merce. Del pari è chiaro quando ed in che modo tale modalità d'utilizzazione possa essere disciplinata ovvero vietata, oppure si può individuare la zona utilizzabile (da tutti) per tale operazione.

Si pensi alle ipotesi che lo scarico merce avvenga in una zona che in determinati orari della giornata è utilizzata intensamente per l'uscita o l'entrata nel condominio; in tal caso è da ritenersi lecito, per chi scrive, il deliberato assembleare che, considerate tutte le esigenze, disciplini gli orari di uso per lo scarico, ovvero contrariamente lo vieti in determinati orari.

Le delibere che stabiliscono limiti e divieti d'uso illegittimi devono considerarsi insanabilmente nulle e come tali impugnabili in qualunque tempo davanti all'Autorità Giudiziaria, previo esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione, così come previsto e stabilito dal combinato disposto degli artt. 71-quater disp. att. c.c. e 5, comma 1-bis, d.lgs n. 28/2010.

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