La Corte di Cassazione attraverso una recente pronuncia stabilisce i criteri da seguire per stabilire a chi appartiene l'intercapedine che suddivide due unità immobiliari, rilevando che occorre far riferimento in primo luogo ai titoli di acquisto ed in assenza di tale riferimento occorre verificare, per stabilire a chi appartiene la proprietà, chi trae vantaggio dalla realizzazione di tale vano.
Il fatto. Il proprietario di una unità immobiliare collocato al primo piano di un edificio cita in giudizio il proprietario del piano superiore sostenendo che quest'ultimo aveva trasformato il tetto di copertura in terrazzo praticabile creando servitù di veduta e di luce ed aveva anche collocato tubi di scarico che attraversavano il doppio soffitto di sua proprietà chiedendo, quindi, l'eliminazione di tali turbative.
Da non perdere: (Condannato il «ladro» di intercapedini condominiali per occupazione abusiva. )
In primo grado il Tribunale di Agrigento rigettava le richieste di parte attrice.
In secondo grado, invece, la sentenza della Corte di Appello di Palermo, in parziale riforma della sentenza di primo grado, condannava la convenuta a rimuovere i tubi di scarico collocati abusivamente nell'intercapedine di parte attrice.
I giudici di secondo grado, infatti, rilevano che l'appellata ( convenuta nel giudizio di primo grado) per mantenere i tubi di scarico nel vano tecnico ( intercapedine) di proprietà dell'attrice, avrebbe dovuto dimostrare di essere proprietaria dell'intercapedine ovvero di essere titolare di un'apposita servitù: circostanze, queste, che non erano state provate.
Pertanto anche la sentenza di secondo grado ribadisce che il vano tecnico in questione apparteneva all'appartamento di proprietà dell'appellata ( parte attrice nel giudizio di primo grado), ed era stato ricavato da una controsoffittatura dell'appartamento al primo piano ove erano state collocate abusivamente i tubi di scarico dell'appartamento del piano superiore che, quindi, andavano eliminati.
Rilevavano, inoltre, i giudici d'appello che i titoli di acquisto prodotti dalle parti non erano di alcun aiuto in quanto gli stessi non facevano alcun riferimento all'intercapedine in questione, né tantomeno era stato eccepito l'usucapione o l'esistenza di una servitù che avrebbero potuto legittimare il mantenimento dei tubi di scarico dell'appartamento del piano superiore nel vano tecnico oggetto di disputa.
La sentenza della Corte di Cassazione. La sentenza della Corte di Cassazione per definire la vicenda giunta al suo esame, effettua una serie di considerazioni partendo dalla definizione del concetto di pertinenza ( ex art. 817 c.c.) per stabilire, infine, a chi appartenesse nel caso di specie l'intercapedine in questione.
I giudici di legittimità, infatti, puntualizzano che la pertinenza “consiste in una cosa accessoria asservita funzionalmente ed in maniera durevole all'utilità o ad ornamento di un'altra cosa principale ed è caratterizzata da due elementi uno soggettivo e l'altro oggettivo”.
Dal punto di vista soggettivo è necessario che la pertinenza sia asservita, per volontà del proprietario della cosa principale, in un rapporto funzionale con quest'ultima ovvero a servizio o ad ornamento della stessa.
Dal punto di vista oggettivo, rilevano i giudici di Piazza Cavour, è necessario inoltre che la pertinenza sia posta in modo durevole a servizio della cosa principale in modo da consentirne un migliore utilizzo.
Chiarito tale aspetto era necessario per stabilire a chi appartenesse l'intercapedine in questione ed in che rapporto si collocava tale vano tecnico rispetto all'appartamento al primo piano ( ricordiamo di proprietà di parte attrice).
Per fornire una risposta a tale quesito, quindi, considerato che i titoli di proprietà prodotti dalle parti non facevano alcun riferimento a tale vano tecnico, occorreva valutare la situazione oggettiva, peraltro opportunamente accertata ad opera della consulenza tecnica d'ufficio già espletata durante lo svolgimento del giudizio di merito, la quale aveva constatato che l'intercapedine in questione aveva la funzione di isolare e proteggere l'appartamento collocato al primo piano.
Pertanto una volta valutato tale aspetto i giudici di legittimità non hanno potuto far altro che constatare che l'intercapedine di questione (risultato di una controsoffittatura dell'altezza di m.1,30) aveva la funzione di isolare l'appartamento al primo piano e che, pertanto, tale vano tecnico apparteneva al proprietario dell'unità al primo piano che trae il maggior beneficio dalla sua realizzazione.
E' chiaro, quindi, che nel caso di specie per accertare la relazione funzionale fra intercapedine ed appartamento al primo piano, è stato necessario valutare oggettivamente le caratteristiche della cosa accessoria: in modo da prendere atto del rapporto che sussiste fra cosa accessoria ( intercapedine) asservita, per le sue caratteristiche, funzionalmente ed in modo durevole alla cosa principale ( appartamento al primo piano) ed a conclusione di tale valutazione è stato possibile dedurre a chi appartiene la proprietà del vano tecnico.
