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Intercapedine in condominio, proprietà, uso e spese
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Intercapedine in condominio, proprietà, uso e spese

L'intercapedine condominiale. Che cos'è, nozione, proprietà e spese

Avv. Alessandro Gallucci  

Che cos'è un intercapedine?

Nell'ambito di un edificio in condominio, di chi è l'intercapedine?

Nel caso di intercapedine condominiale, chi paga le spese di ripartizione per interventi manutentivi su quella parte dell'edificio e secondo quale criterio?

Nozione di intercapedine

In ambito edilizio, come si apprende cercando la relativa voce sul dizionario, l'intercapedine è definita come “il cunicolo che isola i muri degli scantinati dal terreno circostante per impedire infiltrazioni d'acqua, o anche lo spazio d'aria tra due pareti di mattoni o due vetri di un infisso, che assicura l'isolamento termico o acustico”. (Fonte, Vocabolario on-line Treccani. Voce: Intercapedine).

Strettamente connesso al concetto d'intercapedine è quello di scannafosso, che però limita il proprio raggio di azione alle parti basse dell'edificio.

L'intercapedine, invece, può essere presente anche ai piani alti. Tutto dipende dal modo in cui è stato edificato il palazzo.

Data questa sua funzione primaria, è difficile poter immaginare altri utilizzi dell'intercapedine, anche se non è a priori da ritenersi vietato l'utilizzo per apposizione di cavi e tubazioni, ove tale apposizione non sia rischiosa per la sicurezza dell'edificio e non snaturi la principale funzione di questo spazio.

Proprietà dell'intercapedine

Se un edificio è soggetto al regime del condominio, a chi appartiene l'intercapedine?

L'art. 1117 c.c. non la menziona tra le parti di edificio che, salvo diversa indicazione del titolo, devono ritenersi di proprietà comune.

=> A chi appartiene l'intercapedine?

Com'è noto, però, l'elencazione contenuta nella norma testé citata ha mero valore esemplificativo. Al di là di quanto stabilito espressamente dalla legge e dagli atti, sono da ritenersi di proprietà comune tutte quelle parti dell'edificio che svolgano una funzione strumentale e/o funzionale al godimento delle parti di proprietà esclusiva.

Se ne può dedurre che l'intercapedine è da ritenersi condominiale tutte quelle volte in cui svolge la funzione di evitare infiltrazioni e coibentare l'edificio nella sua completezza o comunque in larga parte. È ciò che avviene, ad esempio, per le intercapedini posto attorno alle cantine ed ai box.

Allo stesso modo la Cassazione, oramai da anni, afferma che "l'intercapedine esistente tra il piano di posa delle fondazioni di un edificio condominiale - che costituisce il suolo di esso - e la prima soletta del piano interrato, se non risulta diversamente dai titoli di acquisto delle proprietà, deve essere considerata proprietà comune, in quanto destinata all'aerazione o coibentazione del fabbricato" (ex plurlmis, Cass., sez. 2^, sentenza n. 2395 del 1999)” (Cass. 31 ottobre 2014 n. 23304).

In quanto di proprietà comune, l'intercapedine soggiace alle regole dettate dall'art. 1102 c.c. in materia di uso delle parti comuni.

Uso alternativo dell'intercapedine: esempio

La Cassazione, di tanto in tanto, è chiamata a pronunciarsi sulla legittimità dell'uso esclusivo delle parti comuni: non ha fatto eccezione l'utilizzazione dell'intercapedine da parte del condòmino.

In un caso risolto nel lontano 1997, si litigava in relazione all'apposizione di alcuni mobili in questo spazio comune. L'intercapedine era accessibile solamente dal giardino di un condòmino che vi aveva apposto delle scaffalature. Era legittima tale forma d'uso? Sì a parere degli ermellini, che hanno confermato sul punto la sentenza impugnata.

=> Utilizzazione dell'intercapedini condominiale: quando è possibile, da parte di chi entro quali limiti

Si legge nella sentenza che “la sistemazione nella intercapedine di due serbatoi in lamiera per il gasolio e per l'acqua, di due telai, di un vaso di espansione per l'impianto di riscaldamento e di alcune scaffalature in legno, non impedisce all'intercapedine medesima di svolgere la funzione sua propria, che è quella di dare aria e di offrire protezione contro l'umidità proveniente dal terreno confinante.

D'altra parte, l'unico uso che gli altri partecipanti potrebbero fare dell'intercapedine suddetta, accessibile esclusivamente dal giardino della Pesce, potrebbe essere quello di espletare periodiche ispezioni, al fine di controllare la funzionalità: ma tale uso non è in alcun modo impedito” (Cass. 5 dicembre 1997 n. 12344).

Ripartizione delle spese riguardanti la manutenzione dell'intercapedine

Se una parte dell'edificio è di proprietà comune e salvo diversi accordi (leggasi regolamento contrattuale o successiva delibera con voto favorevole di tutti i condòmini), per quel bene tutti i condòmini devono partecipare alle spese di manutenzione/conservazione.

Se si tratta di condominio parziale, la ripartizione dovrà essere effettuata solamente tra quelli che dal bene medesimo traggono utilità.

Nel caso dell'intercapedine, salvo particolari conformazioni dell'edificio che possono far supporne la proprietà parziaria, tutti i condòmini sono tenuti a contribuire alla sua manutenzione e lo devono fare, ove non diversamente pattuito, secondo i criteri generali dettati dall'art. 1123, primo comma, c.c. ossia contribuendo alla spesa in ragione dei millesimi di proprietà.

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