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Condominio condannato per omessa custodia e manutenzione del lucernario comune.
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Condominio condannato per omessa custodia e manutenzione del lucernario comune.

Cedimento del lucernario e responsabilità del condominio

Avv. Giuseppe Nuzzo  

Il lucernario ha natura condominiale se svolge la funzione esclusiva di illuminare ed areare l'intercapedine condominiale e se costituisce unico accesso alla stessa per eventuali interventi di manutenzione alle condotte dell'impianto fognario comune.

Ne discende, pertanto, la esclusiva responsabilità del Condominio, ex art. 2051 c.c., da omessa custodia e manutenzione, in ordine al cedimento del lucernario ed alla conseguente rottura delle tubazioni condominiale che hanno causato fenomeni infiltrativi nell'immobile di proprietà degli attori.

È questo il principio di diritto espresso dalla sezione 1° civile del Tribunale di Foggia con la sentenza n. 1529/2016, pubblicata il 13 maggio 2016.

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La pronuncia in commento affronta il tema della responsabilità del Codominio per omessa custodia e manutenzione dei beni comuni, da cui siano derivati danni ai condòmini. Nello specifico, viene chiarita la natura condominiale del lucernario utilizzato per illuminare e areare i locali ove sono allocate le condutture dell'impianto comune di convogliamento e di scarico delle acque reflue.

Il caso. I coniugi proprietari di un locale commerciale citavano il giudizio il Condominio per l'accertamento della responsabilità di quest'ultimo per i danni subiti in conseguenza delle copiose infiltrazioni di acqua e liquami nel proprio immobile, causate dalla rottura di un tratto della condotta fognante condominiale, a sua volta causata dal crollo di un lucernario condominiale, posto sulla strada sovrastante il locale degli attori.

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L'amministrazione condominiale si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto della domanda risarcitoria. Secondo il Codominio, infatti, il lucernario in questione non costituiva un bene condominiale, in quanto unicamente finalizzato alla illuminazione ed alla areazione del locale di proprietà esclusiva degli attori.

Pertanto, il relativo obbligo di manutenzione e di riparazione del predetto lucernario non gravava sul condominio, bensì sugli stessi attori.

Per il Tribunale di Foggia, accertato che la rottura della condotta fognante condominiale era stata effettivamente causata dalla caduta sulla stessa di parti del lucernario, la questione principale da affrontare attiene alla natura del lucernario medesimo.

Occorre, cioè, verificare se il lucernario in questione è un bene condominiale, onde poter poi affermare una responsabilità del Condominio, ex art 2051 c.c., quale proprietario e custode dei beni condominiali, per omessa manutenzione e conservazione degli stessi.

=> Se le infiltrazioni provengono dalle parti comuni l'inquilino deve farsi risarcire dal condominio

Dalla consulenza tecnica espletata nel corso del giudizio è emerso che il lucernario in questione era stato sostituito, successivamente al crollo, da una lustriera grigliata.

Detta griglia metallica, invero, non sovrastava il locale di proprietà degli attori, bensì un vano trincea adiacente (c.d. a bocca di lupo) all'interno del quale sono installati tratti di tubazione in PVC costituenti la parte terminale dell'impianto condominiale di convogliamento e di scarico delle acque reflue e di scarico.

Chiarito ciò, secondo il giudice pugliese risulta evidente la natura condominiale del lucernario oggetto di causa, in quanto avente la funzione esclusiva di illuminare ed areare l'intercapedine condominiale e costituente, tra l'altro, l'unico accesso alla stessa per eventuali interventi di manutenzione.

Ne discende, pertanto, la esclusiva responsabilità del Condominio da omessa custodia e manutenzione del bene comune, in ordine al cedimento del lucernario ed alla conseguente rottura delle tubazioni dell'impianto condominiale, che ha poi determinato i fenomeni infiltrativi all'interno dell'immobile di proprietà dei condòmini.

Il Tribunale dauno ha dunque accolto la domanda risarcitoria degli attori. Condannato il Condominio al pagamento dell'importo necessario per procedere alla sostituzione degli infissi in legno, al rifacimento dell'intonaco lungo la parete interessata dalle infiltrazioni, alla dipintura delle pareti ed alla lucidatura della pavimentazione del locale commerciale dei condòmini.

Totale stimato: circa 5300 euro, a cui vanno aggiunti rivalutazione monetaria e interessi moratori, oltre alle spese della consulenza tecnica e le spese di lite, anch'esse poste a carico del Condominio.

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Scarica Tribunale di Foggia, n. 1529 del 13 maggio 2016

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