Secondo l'art. 817 del codice civile, le pertinenze sono le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa. Questa destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi vanta un diritto reale sulla medesima.
Le pertinenze sono dunque cose accessorie che servono a incrementare l'utilità o semplicemente il decoro del bene principale. Si pensi ad esempio al box auto oppure al giardino di una casa. Di seguito vedremo le principali sentenze in materia di pertinenze.
Pertinenza: come si costituisce?
Perché possa costituirsi una pertinenza, cioè un vincolo tra due beni fisicamente separati ma uniti dal punto di vista funzionale, occorre che le cose vi sia un vincolo.
Nello specifico, secondo la Suprema Corte (ex multis, Cass., sent. n. 20911 del 21/07/2021; Cass., sent. n. 869/2015), si ha una pertinenza quando sussistono i seguenti due requisiti:
- da un punto di vista oggettivo, un bene (cosa accessoria) è destinato al servizio o semplicemente all'abbellimento di un altro bene (cosa principale). La destinazione deve consistere nella materiale attribuzione, durevole nel tempo, della cosa accessoria a beneficio della cosa principale;
- dal punto di vista soggettivo, deve esservi rispondenza di tale destinazione all'effettiva volontà dell'avente diritto di creare il predetto vincolo di strumentalità e complementarietà funzionale.
Praticamente, il vincolo pertinenziale tra la cosa principale e quella accessoria si crea quando il titolare di entrambe le cose (non per forza il proprietario, ma anche colui che ne può disporre vantando altro diritto reale, tipo l'usufruttuario, l'enfiteuta, ecc.) decide che una di esse deve essere funzionale all'altra.
A parere della Corte di Cassazione (sent. n. 27636/2018), la costituzione del rapporto pertinenziale presuppone che il proprietario della cosa principale abbia anche la piena disponibilità della pertinenza; in difetto, la destinazione di una cosa al servizio di un'altra può avere luogo solo in forza di un rapporto obbligatorio convenzionalmente stabilito tra il proprietario della cosa principale e quello della cosa accessoria.
Cessazione del vincolo pertinenziale
Secondo la Corte di Cassazione (sent. n. 20911 del 21/07/2021), Il vincolo pertinenziale tra la cosa accessoria e la cosa principale cessa quando viene oggettivamente meno la destinazione funzionale tra i due beni e quando l'avente diritto, con atto volontario, dispone separatamente della pertinenza, senza che, in tal caso, sia necessaria un'espressa e formale dichiarazione della volontà della nuova e diversa destinazione della cosa.
Il regime giuridico delle pertinenze condominiali
Pertinenza: si può vendere separatamente?
Secondo l'art. 818 del codice civile, gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto.
Dunque, le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici, ma soltanto se è espressamente previsto nell'accordo: in caso contrario, le cose accessorie seguono la sorte delle cose principali, nel senso che, se queste ultime vengono cedute, si intenderanno vendute anche le prime.
In questo senso anche la giurisprudenza prevalente (Cass., sent. n. 634/2003), secondo cui gli accessori pertinenziali di un bene immobile devono ritenersi compresi nel suo trasferimento, anche nel caso di mancata indicazione nell'atto di compravendita, essendo necessaria un'espressa volontà contraria per escluderli.
Ovviamente, vale anche il discorso inverso: è possibile vendere l'abitazione e mantenere la proprietà del box.
Parcheggio pertinenziale: si può vendere?
Secondo la Suprema Corte (Cass., sent. n. 21859 del 09/10/2020), il vincolo di destinazione impresso alle aree destinate a parcheggio, interne o circostanti ai fabbricati di nuova costruzione, di cui all'art. 41-sexies della l. n. 1150 del 1942, non impedisce che il proprietario dell'area possa riservare a sé, o trasferire a terzi, il diritto di proprietà sull'area, o su parti di essa, fermo restando il diritto di uso da parte dei proprietari delle unità immobiliari site nel fabbricato nei limiti delle prescritte proporzioni di cubatura, mentre le aree eccedenti detta misura rimangono nella libera disponibilità del costruttore-venditore, sul quale grava l'onere di dimostrare l'eccedenza dei posti auto rispetto allo spazio minimo richiesto dalla richiamata disciplina.
Come si accatastano le pertinenze condominiali?
Beni comuni e pertinenze in condominio: differenze
Nella realtà condominiale pertinenze e beni comuni potrebbero essere facilmente confusi.
Secondo la Corte di Cassazione (sent. n. 6458/2019), le parti comuni elencate dall'art. 1117 cod. civ. (il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, le facciate, i tetti, i cortili, le scale, i lastrici solari, ecc.), non sono cose distinte e autonome rispetto alle porzioni di proprietà individuale, ma parti indivisibili di un tutto.
Le parti comuni, in altre parole, non offrono alcuna utilità autonoma e compiuta, in quanto il loro utilizzo oggettiva e il loro godimento sono unicamente strumentali all'utilizzazione o al godimento delle singole unità abitative.
Al contrario, le pertinenze suppongono due cose che mantengono la loro identità e che non sono necessariamente congiunte fisicamente, quanto combinate in forza di una destinazione durevole al servizio o all'ornamento l'una dell'altra.
Inoltre, caratteristica fondamentale della cosa accessoria è la sua non indispensabilità, ovvero la sua separabilità dal resto, mentre la divisibilità delle parti comuni dell'edificio condominiale è rigidamente disciplinata dall'art. 1119 c.c., secondo cui esse non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso unanime dei condòmini.
Sottotetto condominiale: natura pertinenziale
A proposito di beni comuni e pertinenze in condominio, la giurisprudenza si è concentrata in particolar modo sul sottotetto.
Secondo la Corte di Cassazione (sent. n. 6143/2016), per accertare la natura condominiale o pertinenziale (privata) del sottotetto di un condominio, deve farsi riferimento alle sue caratteristiche strutturali e funzionali, sicché, quando il sottotetto sia oggettivamente destinato all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune, può ritenersi pertinenza condominiale comune; viceversa, allorché il sottotetto assolva all'esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall'umidità l'appartamento dell'ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo, va considerato pertinenza esclusiva di tale appartamento.
Insomma: in assenza di regolamento che ne indichi chiaramente la natura, una pertinenza presente in condominio appartiene a tutti se essa è posta, funzionalmente e/o strutturalmente, al servizio dell'intero edificio e non a vantaggio solamente di una parte di esso o di una singola abitazione.
In questo senso anche più recente giurisprudenza (Cass., sent. n. 9383 del 21/05/2020), secondo cui la natura del sottotetto di un edificio è, in primo luogo, determinata dai titoli e, solo in difetto di questi ultimi, può presumersi comune, se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato, anche solo potenzialmente, all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune.
Il sottotetto può considerarsi, invece, pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano solo quando assolva all'esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall'umidità, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo.
Pertinenza in comunione: è possibile?
Da quanto detto sinora si evince chiaramente la possibilità di costituire una pertinenza in comunione, cioè una pertinenza condivisa tra più soggetti, anche se questi ultimi non condividano la cosa principale.
Secondo la Suprema Corte (Cass., sent. n. 27302/2013), è ammissibile la costituzione di una pertinenza in comunione, al servizio di più immobili appartenenti in proprietà esclusiva ai condomini della pertinenza stessa, in quanto l'asservimento reciproco del bene accessorio comune consente di ritenere implicitamente sussistente la volontà dei comproprietari di vincolare lo stesso in favore delle rispettive proprietà esclusive.
Pertinenza urbanistica e pertinenza civilistica: differenze
Secondo la giurisprudenza (T.A.R. Napoli, Campania, sent. n. 483 del 03/02/2020), la pertinenza urbanistica è configurabile quando vi sia un oggettivo nesso funzionale strumentale tra la cosa accessoria e quella principale, cioè un nesso che non consenta altro che la destinazione del bene accessorio ad un uso pertinenziale durevole, sempreché l'opera secondaria non comporti alcun maggior carico urbanistico.
Pur prendendo le mosse dalla nozione generale di pertinenza di cui all'art. 817 c.c., la pertinenza urbanistica ha delle peculiarità, data la specificità della materia e la differente finalità pubblica posta a base della relativa normativa; pertanto, il concetto di pertinenza urbanistica è meno ampio di quello definito dall'art. 817 c.c., tale da non poter consentire la realizzazione di opere solo perché destinate al servizio di un bene qualificato come principale.
In sostanza, è necessaria la volontà del soggetto cui appartengono le cose di creare un vincolo di destinazione pertinenziale, ma non sufficiente se poi tra le cose stesse non sussiste oggettivamente un nesso di pertinenzialità strumentale, funzionale o anche solo ornamentale o economico fra due cose, di cui una si presenta subordinata rispetto all'altra in modo continuativo (anche se non in permanenza), non precario, nesso che, quindi, deve ontologicamente emergere dalla struttura stessa dell'opera destinata a servizio di quella principale.
Nel concetto urbanistico di pertinenza, poi, contano anche gli elementi strutturali: dalla composizione dei materiali alla smontabilità o meno del manufatto. A differenza di quanto avviene nel campo civilistico, non può dirsi pertinenza l'opera che ha natura non precaria e una destinazione permanente e durevole nel tempo, per quanto al servizio dell'edificio principale.
In sintesi, come affermato anche da precedente giurisprudenza (Cons. Stato, sent. n. 945 del 09.03.2016), a differenza della nozione civilistica di pertinenza, ai fini edilizi il manufatto può essere considerato una pertinenza quando è non solo preordinato a un'oggettiva esigenza dell'edificio principale e funzionalmente inserito al suo servizio, ma anche sfornito di un autonomo valore di mercato e non incida sul carico urbanistico mediante la creazione di un nuovo volume.
Pertinenza: serve il permesso di costruire?
Per le pertinenze serve il permesso di costruire? Secondo la giurisprudenza (Tar Catania, sent. n. 2446/2020), la costruzione di una pertinenza non richiede il permesso di costruire solo se il volume è inferiore al 20% dell'edificio principale.
In casi del genere, è sufficiente la Scia (Segnalazione certificata di inizio attività) o la Cila (Comunicazione di inizio lavori asseverata).
In pratica: basta la Scia o la Cila alla pertinenza dell'immobile ma soltanto se il volume realizzato è sotto il 20 per cento dell'edificio principale; altrimenti, serve il permesso di costruire.
I giudici proseguono affermando che, in campo urbanistico, la nozione di pertinenza è differente rispetto a quella civilistica: affinché costituisca pertinenza ai fini edilizi il manufatto deve essere non soltanto al servizio del fabbricato ma anche privo di autonoma destinazione.
In altre parole, secondo i giudici, se il manufatto è oggetto di utilizzo separato rispetto al resto dell'edificio, ai fini edilizi non può essere qualificato come pertinenza, bensì come nuova costruzione a tutti gli effetti.
