Non è infrequente che alcuni condòmini parcheggino la loro autovettura nel cortile condominiale anche se non adibito a tale funzione, semplicemente ritenendo di poterlo fare trattandosi di spazio comune, libero e non diversamente utilizzato.
Ci si chiede in questi casi se l'uso di tale area non specificamente adibita a parcheggio di tutti i condòmini, sia utilizzabile dal singolo.
In via di principio generale, va ricordato che l'uso della corte comune è regolato dall'art. 1102 c.c. e dunque dal divieto di alterare la destinazione e di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Va da sé, quindi, che il parcheggio da parte di un solo condòmino della propria autovettura su un'area cortilizia di dimensione insufficiente per consentire il parcheggio delle auto di tutti i condòmini, costituisce un comportamento illegittimo, posto in essere in violazione dell' art. 1102 c.c., poiché impedisce l'utilizzo dell'area comune agli altri condòmini.
Tale principio è stato costantemente ribadito in giurisprudenza ed in particolare dalla Cassazione che con sentenza n. 7618 del 18 marzo 2019 ha confermato il divieto di parcheggio di motoveicoli nello spazio del cortile condominiale prospiciente l'immobile di proprietà di uno dei condòmini in quanto di ostacolo per l'accesso a tale immobile, senza che fosse rilevante la saltuarietà o sporadicità della sosta.
Può così accadere che una delibera condominiale intervenga per disciplinare l'uso dell'area cortilizia e che, conseguentemente, alcuni condòmini che avevano sempre parcheggiato la propria auto in tale spazio libero, si vedano privati di quello che per loro era stato fino a quel momento un diritto pacifico su una parte comune.
In tali casi ci si chiede quali maggioranze siano necessarie per deliberare l'uso specifico della corte condominiale.
Parcheggio, uso della cosa come, regolamentazione, inadempimento e azioni
Lo spunto per approfondire il tema ci viene offerto dalla sentenza della Corte d'Appello di L'Aquila n. 1258 del 11 agosto 2021.
La trasformazione di un'area condominiale in spazio di manovra per automezzi: la vicenda
Il caso sottoposto alla Corte d'Appello di L'Aquila riguardava l'impugnazione di una delibera assembleare con la quale si era stabilito di trasformare un'area condominiale in uno spazio di manovra per automezzi escludendo l'uso della stessa come parcheggio, in tal modo utilizzato fino a quel momento da alcuni condòmini.
Questi, ritenendosi ingiustamente privati di un proprio diritto, sostenevano l'illegittimità di tale delibera anche perché non approvata con l'unanimità dei consensi dei partecipanti al condominio.
La Corte d'Appello riteneva i motivi dei condòmini appellanti infondati e rigettava l'appello.
Vediamo le motivazioni a sostegno della decisione del Giudice del gravame.
Maggioranze per l'uso di un' area come parcheggio: come calcolarle: la decisione
La pronuncia in esame, dalla quale possiamo ricavare la soluzione al nostro quesito, focalizza alcuni principi che possono essere schematizzati come di seguito:
- È illegittima l'occupazione da parte di un singolo condòmino di un'area del cortile condominiale (non specificamente destinata a parcheggio poiché di modeste dimensioni, insufficiente per tutti i condòmini) mediante il parcheggio della propria autovettura per lunghi periodi di tempo poiché ne impedisce l'utilizzo agli altri condòmini (violazione dell'art. 1102 c.c.);
- La delibera che disciplina l'uso della corte comune e non la modificazione della destinazione della stessa non richiede l'unanimità dei consensi dei condòmini bensì le maggioranze di cui all'art. 1136 2° e 3° comma c.c.;
- La delibera - nella specie avente ad oggetto la trasformazione dell'area della corte comune in spazio di manovra per gli automezzi - che non modifica una precedente e legittima destinazione a parcheggio della stessa area cortilizia e dunque che non contraddice alcun diritto preesistente, non richiede l'unanimità dei consensi bensì è pienamente valida se approvata con le maggioranze di cui all'art. 1136 2° e 3° comma c.c. (in prima convocazione: maggioranza degli intervenuti e almeno al metà del valore dell'edificio; in seconda convocazione: maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio).
