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Se tizio è proprietario a sua insaputa dell'area di parcheggio condominiale
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Se tizio è proprietario a sua insaputa dell'area di parcheggio condominiale

Tizio scopre di essere proprietario di un'area utilizzata per anni dal condominio: possibili soluzioni su come procedere per adeguare gli atti notarili alla realtà dei fatti.

Avv. Valentina Papanice 

Proprietario di un bene condominiale a… sua insaputa

Mettiamo che tizio sia inconsapevolmente proprietario di un bene per anni utilizzato dal condominio ove è situato il detto immobile e che ad un certo punto, con un accesso al comune egli scopre la verità. Tizio non ha alcun interesse a sfruttare il diritto di proprietà di un bene che negli anni invece è risultato assai utile al condominio.

Fatto sta che le carte parlano chiaro: la proprietà per i registri immobiliari è sua. I registri immobiliari vanno dunque in qualche modo adeguati alla realtà, anche perché il condominio pretende di continuare ad avere il possesso del bene; anzi, afferma di avere usucapito la proprietà.

Sembra un'assurdità, ma la questione è tratta da un caso reale. Aggiungiamo qualche dettaglio.

In un ormai lontano e imprecisato giorno del 1990 Tizio non si accorge che nell'atto di vendita con cui egli cede alcuni beni immobili a Caio non viene ricompreso un atrio.

Tale atrio viene per anni utilizzato come parcheggio delle auto del condominio e Tizio non ne pretende mai alcun diritto, non immaginando nemmeno lontanamente l'accaduto.

Fatto sta che un bel giorno egli si trova presso gli uffici del comune della sua città per comprendere alcuni fatti non chiari e lì scopre che per il comune egli non ha mai smesso di essere proprietario dell'atrio! Una bella metratura, non c'è che dire, visto che, come detto, l'area è dedicata al posteggio delle auto di tutti i condòmini!

Incaricato un professionista, si trova il bandolo della matassa: l'atto di vendita del lontano 1990, contrariamente alla convinzione di Tizio, tra gli altri immobili venduti a Caio, non ricomprendeva l'atrio.

La situazione è dunque che: da un lato abbiamo Tizio che non ha interesse a rivendicare la proprietà del bene, anzi, vuole che risulti anche formalmente il contrario: egli non utilizza il bene nel presente e non lo utilizzerà nel futuro e dunque per lui da questa proprietà non potrebbero che arrivare, un domani, solo rogne (ad es. il pagamento di imposte o di oneri condominiali etc.); dall'altro lato, invece, abbiamo un condominio che ha tutto l'interesse a continuare ad utilizzare il bene. Come uscire dall'impasse?

Usucapione come acquisizione della proprietà

Le volontà delle due parti possono essere soddisfatte contemporaneamente; dunque possiamo ricorrere ad una via basata sul consenso di entrambe; una via non giudiziale. Se così non fosse, si dovrebbe ricorrere al giudice perché accertasse di chi sia la proprietà.

Se infatti la volontà delle parti non collimasse, se cioè Tizio volesse indietro l'immobile, mentre il condominio volesse continuare ad utilizzarlo, questo potrebbe ricorrere al giudice perché accertasse che si è verificato l'acquisto della proprietà per usucapione.

L'usucapione è disciplinata nel codice civile dagli artt. dal 1158 e ss. Tale istituto comporta, per quanto qui interessa, l'acquisto della proprietà dei beni immobili in virtù del possesso continuato per venti anni.

Ricordiamo che, prima di iniziare il giudizio, la legge prescrive, quale condizione di procedibilità, il previo esperimento del tentativo di mediazione davanti ad un organismo di mediazione. La previsione è contenuta nell'art. 5 del D. L.gs. n. 28/2010.

=> Personalità giuridica del condominio e cause di usucapione: istruzioni per l'uso

Se le parti raggiungono l'accordo in mediazione, trattandosi di un atto previsto dall'art. 2643 c.c. (che prevede la trascrizione degli atti relativi ai beni immobili), questo dovrà essere reso pubblico con la trascrizione sui pubblici registri e a tal fine sarà necessario che la sottoscrizione del processo verbale sia autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato; la previsione è espressamente prevista nell'art. 2643, co.1, n.12) bis c.c. secondo cui devono essere resi pubblici con la trascrizione "gli accordi di mediazione che accertano l'usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato", mentre già il D. Lgs. n. 28/2010, relativo alla mediazione civile, contiene una previsione di carattere generale con riferimento agli atti ex art. 2643 c.c. (v. art. 11, D.Lgs. n. 28/2010).

L'accordo però non potrà comportare, però, come invece accade per la sentenza, l'acquisto della proprietà a titolo originario.

Nel caso di specie, però, come detto, le parti hanno in mente lo stesso obiettivo. Dunque, una soluzione sicuramente migliore in termini di tempi e costi è quella di un diverso percorso.

Atto pubblico e scrittura privata autenticata

Ci si dovrà sempre rivolgere al notaio, perché in caso di atti relativi al trasferimento della proprietà di beni immobili devono essere redatti per atto pubblico o per scrittura privata sotto pena di nullità (ex art. 1350 c.c.); sarà per atto pubblico l'atto redatto "con le richieste formalità, da un notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato ad attribuirgli pubblica fede nel luogo dove l'atto è formato" (v. art. 2699 c.c.); la scrittura privata è legalmente considerata come riconosciuta se è autenticata da notaio o altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato (v. art. 2703, co. 1 c.c.).

Cessione a titolo gratuito o oneroso

Nel caso di specie non si tratterà di un unico atto; non ci saranno cioè procedimenti, di mediazione e/o giudiziali, ma semplicemente un unico atto di cessione del bene a titolo gratuito oppure oneroso, a seconda delle esigenze specifiche delle parti.

Anche tale atto sarà soggetto alle regole della trascrizione sui pubblici registri di cui agli artt. 2643 e ss. c.c.

Naturalmente, il notaio cui le parti si rivolgeranno potrà proporre una diversa e/o più articolata soluzione a seconda delle esigenze del caso concreto.

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