Parcheggio a turnazione
Nell'ipotesi in cui uno spazio comune in condominio, cortile o giardino, venga destinato a parcheggio, è buona consuetudine adottare delle modalità e criteri per il suo utilizzo.
In particolare, la redazione di un regolamento ad hoc, sarà tanto più necessaria qualora l'area destinata a parcheggio sia insufficiente in relazione al numero dei condomini.
Nel caso sopra riportato, sarà opportuno ed utile prevedere l'uso rotatorio dei posti auto, quale soluzione atta a soddisfare tutti i partecipanti al condominio.
Invero, per dissipare ogni incertezze sulla questione e, conseguentemente risolvere eventuali dubbi, è importante ricordare il disposto di cui all'art. 1102 Cod. Civ., in rispondenza al quale ciascun condomino può utilizzare gli spazi comuni a condizione che non impedisca agli altri di fare altrettanto, ovvero di esercitare il medesimo diritto.
Pertanto, assumere il sistema della turnazione, appare certamente determinazione idonea ad assicurare il pari godimento a tutti i beneficiari all'uopo precisando che il godimento paritario non si traduce in un uso contestuale e contemporaneo.
Sotto tale profilo, è conveniente rappresentare che, in assenza di un regolamento sul parcheggio, è sufficiente anche la richiesta di applicazione del criterio di turnazione ad istanza di un condomino per obbligare l'assemblea ad adottarlo, rilevando che, in caso di opposizione, potrà essere promossa espressa domanda innanzi al Giudice affinché sia stabilita la rotazione (Tribunale di Roma 11 gennaio 2016 n.310).
Perché?
Proprio in considerazione del richiamato disposto dell'art. 1102 Cod. Civ. che risponde alla esigenza di disciplinare l'uso dei beni comuni in modo da garantirne ai condomini il più ampio godimento possibile con omogeneità di trattamento.
A tal riguardo, è di rilievo la funzione nomofilattica resa dalla Suprema Corte laddove, in aderenza ad indirizzo costante e consolidato, ha confermato che «Se la natura di un bene immobile oggetto di comunione non ne permette un simultaneo godimento da parte di tutti i comproprietari, l'uso comune può realizzarsi o in maniera indiretta oppure mediante avvicendamento con un uso turnario da parte dei comproprietari» (Cass. Sez. 2, Sentenza n.29747 del 12/12/2017).
Previsione della turnazione
Tanto premesso, per quanto attiene al regime della rotazione, è confacente rammentare come lo stesso possa essere previsto nel regolamento di condominio oppure possa essere attuato mediante una delibera assunta a maggioranza semplice, ovvero con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà dei millesimi di cui all'art. 1136, comma II, Cod. Civ.
La delibera sarà quindi la fonte di regolamentazione della rotazione dei posti auto e stabilirà, tempi (settimanale, mensile, giornaliero) e le modalità.
Parimenti, qualora la delibera escluda l'occupazione degli spazi anche in caso di assenza dei beneficiari, la stessa deve ritenersi legittima.
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In proposito, il riconoscimento di detta decisione è intervenuto dalla stessa Cassazione, laddove ha statuito che «La delibera assembleare che, in considerazione dell'insufficienza dei posti auto compresi nel garage comune in rapporto al numero dei condomini, preveda il godimento turnario del bene e vieti ai singoli partecipanti di occupare gli spazi ad essi non assegnati, anche se gli aventi diritto non occupino in quel momento l'area di parcheggio loro riservata, non si pone in contrasto con l'art.1102 c. c., ma costituisce corretto esercizio del potere di regolamentazione dell'uso della cosa comune da parte dell'assemblea» (Cass. Sez. 2, ordinanza n. 26630, 22/10/2018).
È di tutta evidenza come, per l'effetto, la volontà espressa in assemblea, attraverso l'adozione di una delibera, non possa incontrare limiti qualora le regole dettate abbiamo lo scopo di ovviare ad incertezze sulla fruizione prevedendo regole chiare preordinate al corretto godimento.
Per quanto attiene alla previsione di una sanzione pecuniaria, in caso di violazione, la delibera che la stabilisce deve essere precedente alla violazione ed essere approvata alla unanimità.
Inosservanza e conseguenze
Non è raro che, sovente, alcuni condomini assumano condotte in aperto contrasto con il regolamento o le delibere adottate.
Come porre fine a tali condotte?
Ebbene, per una disamina esaustiva, in materia di turnazione del parcheggio, occorrerà distinguere due ipotesi, ovvero se detto criterio stesso è previsto nel regolamento o in una singola delibera.
Qualora la previsione di rotazione dei posti auto sia stabilita nel regolamento di condominio, l'amministratore potrà, in primis, inviare un richiamo formale al condomino e, qualora, quest'ultimo persista nella violazione, convocare l'assemblea per decidere il quantum della sanzione da irrogare se nello stesso (di natura contrattuale o assembleare) vi sia un espresso richiamo all'art. 70 Disp. Att. Cod. Civ.
La richiamata norma, prevede una sanzione sino a 200,00 Euro, con possibilità di aumento fino ad 800 Euro nel caso in cui vi sia recidiva nella commissione della infrazione.
Nell'ipotesi in cui il regolamento nulla preveda in tema di sanzioni, dopo l'invito dell'amministratore ad astenersi da condotte contrarie al regolamento, se non si raggiunge una composizione della vertenza, occorrerà presentare domanda di mediazione innanzi ad un Organismo accreditato presso il Ministero.
Qualora anche tale tentativo risulti vano, l'unica soluzione sarà la proposizione di un giudizio innanzi al Giudice di Pace, al fine di veder accertata e dichiarata la condotta violatoria del regolamento condominiale con conseguente inibizione della stessa e, contestuale fissazione di una sanzione, con condanna al pagamento ex art. 614 bis Cod. Proc. Civ. per ogni violazione o ritardo di ottemperanza al provvedimento emanato.
Parimenti, qualora la turnazione sia prevista con delibera della assemblea (per il caso si ricorda che è sufficiente a maggioranza semplice), l'iter sarà più agile se sia stata assunta anche una delibera, (all'unanimità), che abbia stabilito una sanzione in caso di inosservanza.
Anche qui, dopo il richiamo al rispetto della delibera, l'amministratore convocherà l'assemblea per la comminazione della sanzione al condomino inadempiente al calendario di rotazione.
Se, diversamente, non è convenuta alcuna sanzione, occorrerà procedere secondo quanto illustrato per il regolamento, ovvero attraverso domanda di mediazione ed azione innanzi al Giudice di Pace.
