La trasformazione del cortile in parcheggio è una questione molto delicata, che è stata trattata talvolta in maniera diversa, a seconda dei casi, sia dalla giurisprudenza di merito sia da quella di legittimità.
In particolare è necessario comprendere se la trasformazione in parcheggio determina una modifica sostanziale del bene comune, soggetta alla disciplina delle innovazioni di cui all'art. 1120 c.c., oppure di manutenzioni e lavorazioni straordinarie approvate con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno i 500 millesimi del valore dell'edificio, così come previsto dall'art. 1136 c.c. comma quarto.
L'art. 1120 c.c. rubricato "Innovazioni" recita che: "I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'art. 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
3) l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.
L'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all'adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma.
La richiesta deve contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti.
In mancanza, l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino"
Pertanto, possiamo definire le innovazioni come tutte quelle opere nuove che comportano una modificazione notevole della cosa comune, alterandone l'entità sostanziale o la destinazione originaria, dirette ad un miglioramento o ad un uso più comodo o vantaggioso della medesima e le cui delibere devono essere approvate con la maggioranza indicata dall'art. 1136 c.c. quinto comma, ossia la maggioranza degli intervenuti che rappresenti i 2/3 del valore millesimale dell'intero edificio.
Maggioranze per trasformare il cortile condominiale in parcheggio
Ebbene una questione condominiale relativa alla trasformazione del cortile in parcheggio è giunta al vaglio dei Giudici della Cassazione, che con ordinanza del 10.04.2019 n° 10077 accoglievano il ricorso di due condòmini, confermando che detta trasformazione risultava essere una innovazione ai sensi dell'art. 1120 c.c. e, pertanto, possibile soltanto con l'approvazione della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno i 2/3 del valore millesimale dell'intero edificio.
I fatti di causa: due condòmini impugnavano le due delibere assembleari con le quali era stato approvato che le aree verdi del cortile destinate a giardino fossero trasformate in parcheggio. Dette delibere erano state assunte senza il rispetto delle maggioranze di cui al primo comma dell'art. 1120 c.c.
In primo grado si costituiva il Condominio, ed il Tribunale di Chieti, sezione distaccata di Ortona, con sentenza n. 370/2013 respingeva la domanda condannando i due condòmini alle spese di giudizio.
La medesima situazione si ripeteva innanzi la Corte di Appello de L'Aquila con sentenza n.1793/2017, la quale riteneva, in particolare, che la destinazione a parcheggio di tutte le aree scoperte comuni non ravvisava alcuna innovazione, ritenendo perfettamente legittime le delibere adottate dall'assemblea.
In Cassazione, invece, le conclusioni sono nettamente differenti. In primis viene ribadita la distinzione tra modifica ed innovazione che "si ricollega all'entità e qualità dell'incidenza della nuova opera sulla consistenza e sulla destinazione della cosa comune, nel senso che per innovazione in senso tecnico-giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condòmini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto" (Cassazione sezione 2, sentenza n.11936 del 23.0.1999 -Cassazione civile, sez. II, 10/03/2015, n. 4736).
Proprietà esclusiva del cortile e condivisione di aree di parcheggio
Nel caso di specie, la Cassazione definisce le opere evidenziate per la trasformazione del giardino in parcheggio, quali abbattimento dei muretti, abbattimento delle piante, livellamento del suolo, spostamento dei lampioncini, non come semplici modificazioni della cosa comune ma come vere e proprie innovazioni che comportano una sostanziale modifica della cosa comune.
La stessa Corte, argomentando la sua tesi, conferma invece che a titolo esemplificativo la ristrutturazione dell'impianto fognario, seppure vetusto di oltre cinquant'anni e bisognoso di interventi strutturali, non costituisce innovazione, atteso che trattasi di opere necessarie alla sua conservazione e godimento della cosa comune.
Così come la bonifica di un terreno compiuta da uno dei comproprietari, senza alterarne la destinazione economica, non integra gli estremi di un atto innovativo.
Invece, nel caso della trasformazione del giardino in parcheggio, dovevano essere effettuate delle opere che comportavano una naturale trasformazione del bene originario che, divenuto poi parcheggio, avrebbe avuto delle caratteristiche oggettive ed uso totalmente non conformi alla naturale e precedente fruibilità del bene.
La Cassazione, pertanto, conclude affermando che la trasformazione del giardino comune, in funzione della nuova destinazione ad area parcheggio, costituisce innovazione e come tale assoggettata al regime previsto dall'art. 1120 c.c.
Tuttavia, è opportuno, anche ricordare che la L. 220/2012 ha introdotto ex novo l'art. 1117 ter rubricato "Modifica delle destinazioni d'uso" stabilendo che "Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni. La convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione. La convocazione dell'assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso. La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi. Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico".
Trattasi di una vera e propria novità normativa che prevede una procedura molto articolata, ma che potrebbe essere utilizzata anche per le delibere relative alla trasformazione del cortile in area parcheggio, atteso il mutamento di destinazione che ne consegue.
Difatti, ci si domanda se per " modifica della destinazione d'uso" si debba intendere la modifica di fatto oppure qualcosa di più significativo, come una variazione d'uso catastale, concetto che rileva ai fini della pianificazione urbanistica con le c.d. categorie catastali.
Il dubbio è capire se una maggioranza rafforzata quale quella dei 4/5 ed una procedura così complessa, siano state inserite esclusivamente per le variazioni che comportino un sostanziale cambio della destinazione d'uso anche con riferimento ai valori catastali, come ad esempio un ex locale portineria, che viene trasformato in locale commerciale, oppure per qualsiasi modificazione della destinazione d'uso pura e semplice come quelle individuate nell'art. 1120 c.c.
Di certo bisognerà analizzare caso per caso al fine di individuare le criticità legate alla sua applicabilità, atteso che con l'introduzione dell'art. 1117 ter c.c. pare che il legislatore si spinga oltre la disciplina delle innovazioni, per introdurre un'ipotesi più ampia ammettendola trasformazione di un bene comune fino a consentirne un uso del tutto estraneo rispetto alla sua originaria destinazione oggettiva e strutturale. Tuttavia c'è chi, invece, considera come superflua l'introduzione di questo articolo atteso che l'art. 1120 c.c. già prevedeva le suddette ipotesi.
