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Diritto al parcheggio nel cortile condominiale: tra limiti di competenza del giudice e abilità medio-conciliative degli avvocati.
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Diritto al parcheggio nel cortile condominiale: tra limiti di competenza del giudice e abilità medio-conciliative degli avvocati.

Parcheggiare un camion nel cortile condominiale. Chi decide?

Avv. Rosario Dolce 

L'articolo 7 del Codice di Procedura Civile elenca le competenze del Giudice di Pace per materia e valore. Tra le tante, si annovera quella “per le cause relative alle misure e modalità d'uso dei servizi di condomini di casa”.

A confinare il rilievo della “materia” vi ha pensato la Corte di Cassazione, precisando che in tema di controversie tra condomini, devono intendersi per cause relative alle modalità d'uso di servizi condominiali quelle riguardanti limiti qualitativi di esercizio delle facoltà contenute nel diritto di comunione e, quindi, quelle relative al modo più conveniente ed opportuno in cui tali facoltà debbono essere esercitate; mentre per cause relative alla misura dei servizi condominiali debbono intendersi quelle concernenti una riduzione o limitazione quantitativa del diritto dei singoli condomini(così Cass. 18 febbraio 2008 n. 3937).

Il principio è costantemente affermato in giurisprudenza e in dottrina nella sua astrattezza,non sempre però risulta di semplice applicazione pratica. In tema di diritto al parcheggio, ad esempio, non è agevole individuare, con compiuta certezza, il Giudice competente alla trattazione dell'affare.

Sul merito, la stessa giurisprudenza di legittimità segnala tre diverse sentenze che, pur partendo dalla medesima premessa generale, hanno affermato la competenza del Tribunale in luogo del Giudice onorario. Ed invero:

  • in un caso allorquando la negazione del diritto era ravvisabile nella domanda diretta alla declaratoria di inibizione del parcheggio dell'autovettura nel cortile (Cass. n. 7888/94);
  • in un altro caso, allorquando l'impugnazione per nullità di una delibera condominiale che aveva destinato a parcheggio l'area del cortile condominiale, poneva in contestazione - per il mutamento, così operato in violazione dell'art. 1102 c.c., la naturale destinazione di esso - il diritto stesso dei condomini di utilizzare tale area come parcheggio (Cass. n. 6642/00);
  • in un altro caso ulteriore, allorquando si ravvisava una controversia sull'esistenza del diritto in base ad una doppia motivazione, ovvero quando gli attori pretendevano di essere proprietari esclusivi di una porzione del cortile, e avevano altresì sostenuto nella domanda che, comunque, la loro controparte non avrebbe avuto diritto di parcheggiare neppure nel caso in cui il cortile fosse stato condominiale, atteso che in tale prospettiva sarebbe stata ad ogni modo controversa la titolarità dell'uso (in questo caso trattasi di determinare il contenuto stesso del diritto di (com)proprietà dei singoli partecipanti, includendovi o non una specifica facoltà - Cass. n.9946/97, che cita, a sua volta, Cass. nn. 5467/96, 8431/94, 10519/93, nonché, con specifico riferimento proprio all'utilizzazione come parcheggio di aree condominiali, n.3317/79 e 2543/78 -).

Quest'ultimo precedente ha esteso notevolmente l'ambito esclusivo dalla competenza per materia del giudice di pace, giungendo espressamente a ricondurre nel criterio di competenza per valore anche la controversia non già sul diritto in sé (alle misure e modalità d'uso dei servizi condominiali), ma sulle facoltà in esso comprese. (Il parcheggio "selvaggio" nel cortile condominiale può limitare l'uso agli altri condomini.)

In effetti, le cause relative alle modalità d'uso dei servizi condominiali, rimesse ex art. 7 c.p.c. alla competenza per materia del giudice di pace, sono quelle riguardanti i limiti qualitativi e quantitativi d'esercizio delle facoltà inerenti alla comunione; esulano, pertanto, dalla predetta competenza per materia le cause nelle quali si controverta dell'esistenza stessa del diritto di godimento del bene comune (Cass. Civ. 316/2012).

Tema d'indagine. Tutto ciò opportunamente premesso, verifichiamo adesso come, ogni qual volta che si controverta in tema di diritto all'utilizzo di un bene comune ai fini del parcheggio autovetture, il Giudice di Pace –astrattamente competente alla trattazione della causa - è solito risolvere la “lite”,che insorge tra i condòmini.

Il caso. Nel viale di accesso di un condominio dell'interland napoletano viene in discussione, avanti all'ufficio del Giudice di Pace di Afragola, il diritto di alcuni condòmini di utilizzare il bene comune.

In particolare, il Condominio contesta l'uso abnorme (parcheggio di camion e deposito di vettovaglie) dello spazio cortilizio da parte del titolare di una impresa (che è pure un condòmino), siccome, a loro dire, esorbita dai limiti quantitativi e qualitativi del diritto di utilizzazione dell'area. L'auto abbandonata in cortile costituisce rifiuto speciale. Ecco come fare...

Sullo sfondo, non sussistevano questioni attinenti al diritto di proprietà del restante cortile comune; considerato che:

  • “non risultava redatto alcun regolamento condominiale che vietava o regolamentava la sosta dei veicoli e destinava a particolare utilizzazione lo spazio anzidetto;
  • che difettava, altresì, qualsiasi manifestazione di volontà dei condòmini espressa in un deliberato assembleare circa l'utilizzazione dell'area cortilizia in questione con eventuale individuazione dei limiti qualitativi d'esercizio delle facoltà contenute nel diritto di comunione e delle riduzioni o limitazioni quantitative del diritto dei singoli condomini sul bene”.
  • che, per stessa ammissione di parte convenuta,si disponeva di un adiacente cortile dove l'impresa di trasporti poteva far sostare i propri veicoli;

La decisione.

L'innovativa pronuncia del Giudice di Pace di Afragola, del 30 marzo 2014, è stata quella di non decidere.

Ed invero. Partendo dal presupposto per cui le modalità e le misure d'uso di uno spazio comune devono essere rimesse a coloro che ne sono contitolari in forza di una comunione (forzosa), si è demandato l'arduo compito di dirimere il “conflitto” - generato dall'assenza di alcuna regolamentazione preventiva sull'utilizzo dell'area di parcheggio - alle stesse parti del giudizio (art. 320 cpc).

In forza di queste premesse la competenza a risolvere la questione è stata accordata dal giudice agli avvocati che assistevano le parti, confidando nella loro abilità conciliativa, anche per salvaguardare i futuri rapporti dei propri assistiti, ivi richiamandosi l'art. 16, coma 4 bis del D.lgs 28/10.

In questo senso si è ritenuto, a norma dell'art. 311 cpc, applicabile l'art.185 bis cpc (disposizione introdotta dall'art. 77 co. 1 lett. c DL 69/13 conv. L. n°98/13 nel procedimento davanti al tribunale) anche nel giudizio davanti al giudice di pace, a mente del quale: “Il giudice, alla prima udienza, ovvero sino a quando è esaurita l'istruzione, deve formulare alle parti una proposta transattiva o conciliativa.

Il rifiuto della proposta transattiva o conciliativa del giudice, senza giustificato motivo, costituisce comportamento valutabile dal giudice ai fini del giudizio”.

Alla stregua di quanto sopra disposto, il Giudice di pace adito ha invitato le parti a conciliarsi,e, pertanto, ha proposto “che sia predisposto o fatto predisporre, di comune accordo, un comodo progetto per la corretta utilizzazione dell'area cortilizia in questione (slargo di accesso che collega il cortile alla via pubblica) in modo tale da non limitare qualitativamente e quantitativamente, il diritto di uso e godimento degli altri condomini e non ostacolarne il passaggio stabilendo in particolare, lo spazio in cui i convenuti possano solo sostare, con i loro veicoli, per il tempo strettamente necessario per effettuare le operazioni di carico e scarico della merce dell'adiacente punto vendita”.

Infine, il magistrato onorario si è riservato l'adozione di ogni altro provvedimento, nel proseguo, pure con l'avvertenza alle parti che: ”qualora la conciliazione riesca e l'accordo sia raggiunto, potranno non comparire; in caso contrario, potranno indicare a verbale le rispettive posizioni di tal chè il giudice possa valutare la loro condotta processuale al fine di regolamentare le spese del giudizio a norma dell'art. 91 e 96 co III cpc.”

Come dire: se non siete in grado di trovare un accordo valuterò la Vostra condotta responsabilizzandola in sede di liquidazione delle spese legali. Occupazione abusiva parte comune: l'amministratore condominiale può agire giudizialmente

Scarica Giudice di Pace di Afragola, 30 marzo 2014

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