Agibilità e millesimi sono due caratteristiche di un appartamento.
Per meglio dire, i millesimi rappresentano una caratteristica intrinseca di ogni unità immobiliare ubicata in condominio che consente di conoscere numericamente il rapporto di valore tra abitazione e parti comuni ai fini della gestione condominiale.
L'agibilità, oggi segnalazione certificata di agibilità, è un'attestazione tecnica che certifica la sussistenza in capo a quell'unità immobiliare il possesso di determinati requisiti.
L'agibilità dev'esserci sempre, sebbene non sempre i proprietari di casa ne sono in possesso. I millesimi devono esserci solamente quando una casa è in condominio, per quanto anche in questa circostanza non tutti i condomini sono dotati di tabelle.
In ogni caso, agibilità e millesimi non c'entrano nulla.
Casa senza agibilità, il caso
Ci scrive al riguardo un nostro lettore: "Nel condominio in cui vivo abbiamo da poco rifatto i millesimi.
Erano quelli predisposti dal costruttore cinquant'anni fa e tra vari interventi nelle abitazioni non erano più aggiornati. Uno dei condòmini, però, pur riconoscendo che teoricamente il calcolo è giusto ha detto che non le avrebbe votate e così ha fatto motivando la scelta sulla scorta della circostanza che la sua abitazione non ha agibilità.
Dice che siccome è vuota da anni e non l'ha mai chiesta, questo aspetto deve essere tenuto in conto. Amministratore e tecnico redattore delle tabelle dicono che non è così. Chi ha ragione?"
Hanno ragione l'amministratore - diamo più fiducia agli amministratori, a quelli preparati - ed il tecnico. Vediamo perché?
Agibilità, che cos'è?
Recita il primo comma dell'art. 24 d.p.r. n. 380/01: "La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell'opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata."
Un immobile è agibile, dunque, quando è possibile che un tecnico all'uopo abilitato presenta una certificazione attestante la ricorrenza dei predetti requisiti.
Abitabilità e agibilità sono la stessa cosa
Agibilità e abitabilità, ad oggi, sono la stessa cosa. Al riguardo la giurisprudenza amministrativa ha avuto modo di affermare che "il legislatore ha provveduto a ricondurre ad unità i termini di agibilità e abitabilità spesso utilizzati indifferentemente nella normativa precedente.
Inizialmente nel linguaggio normativo il termine "licenza di abitabilità" era stato utilizzato in relazione agli immobili ad uso abitativo, mentre il termine "licenza di agibilità" relativamente a quelli non residenziali, quali opifici, uffici, esercizi pubblici e commerciali.
In un secondo tempo, il legislatore aveva operato una diversa classificazione, riconducendo all'agibilità la disciplina generale della stabilità e della sicurezza dell'immobile e all'abitabilità la disciplina speciale dei requisiti dell'immobile rispetto a specifiche destinazioni d'uso" (T.A.R. Lazio Sez. II 18 gennaio 2012 n. 181).
Millesimi, quando si determinano?
"Il criterio per la identificazione delle quote di partecipazione al condominio, derivando dal rapporto fra il valore dell'intero edificio e quello relativo alla proprietà del singolo, esiste prima ed indipendentemente dalla formazione delle tabelle millesimali, la cui esistenza, pertanto, non costituisce requisito di validità delle delibere assembleari e consente sempre di valutare anche a posteriori in giudizio se le maggioranze richieste per la validità della costituzione dell'assemblea e delle relative deliberazioni siano state raggiunte, in quanto la tabella anzidetta, agevola, ma non condiziona lo svolgimento dell'assemblea ed in genere la gestione del condominio (Cass. 3264/2005; 62021998)." (Cass. 9 agosto 2011 n. 17115).
Le tabelle potrebbero essere calcolate ed in effetti in molti casi lo sono anche quando l'edificio è ancora in proprietà del costruttore. Prima o dopo la costituzione del condominio è solo questione di scelta, se le tabelle sono conformi ai criteri legali la situazione non cambia: i criteri di calcolo sono i medesimi.
È utile rammentare che ove le tabelle siano conformi ai così detti criteri legali, l'assemblea può approvarle a maggioranza e modificarle, sempre a maggioranza, se non più attuali o frutto di errore.
Ciò perché, come ha avuto modo di affermare la Cassazione a Sezioni Unite, le tabelle millesimali svolgono una funzione meramente accertativa e di valutazione delle quote condominiali di riferimento delle singole unità immobiliari, allo scopo di consentire la ripartizione delle relative spese e stabilire la misura del diritto di partecipazione alla volontà assembleare, ma non incidono sui diritti reali spettanti a ciascun condomino.
Cosa deve fare chi compra casa senza certificato di agibilità
Casa senza agibilità: nessuna interferenza sul valore millesimale
L'art. 68, secondo comma, disp. att. c.c. specifica che nell'accertamento dei valori necessari per il calcolo delle tabelle millesimali, "non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare".
Sicuramente la segnalazione certificata di agibilità deve essere richiesta al momento della costruzione e ad ogni intervento che incide sulle condizioni di sicurezza della struttura e degli impianti.
Non esiste però alcuna correlazione tra stato di manutenzione e valore millesimale, lo dice chiaramente il comma citato.
Poiché lo stato di manutenzione può incidere sulla validità dell'agibilità, ovvero sul suo ottenimento, ne discende che l'assenza o la presenza di agibilità è indifferente ai fini del calcolo delle tabelle millesimali.
