Il neo condòmino è obbligato in solido col precedente proprietario per le spese sorte nel corso dell'anno di gestione precedente alla cessione e per quello nel corso della quale questa è stata formalizzata.
La solidarietà biennale, così descritta e prevista dall'art. 63 disp. att. c.c., è un caposaldo del diritto condominiale finalizzata a garantire al condominio una maggiore possibilità d'introito delle somme dovute.
Non solo: a cessione avvenuta, fintanto che la stessa non viene comunicata all'amministratore il cedente è obbligato in solido col cessionario. Questa solidarietà sine die è stata introdotta nel codice civile dalla legge n. 220 del 2012.
Solidarietà non vuol dire titolarità, sicché chi ha pagato in ragione del vincolo ha poi diritto di regresso verso il titolare dell'obbligazione, da individuarsi secondo le ordinarie regole vigenti in relazione alla natura ordinaria o straordinaria del contributo richiesto.
Chi e entro che tempi ha l'onere della comunicazione del cambio di proprietà?
Obbligo di pagamento per il condòmino apparente
Ci scrive un nostro lettore: "Ho donato casa a mio figlio. Di fatto continuo ad essere io il proprietario, ma la forma è che è lui il titolare. Tuttavia della donazione non abbiamo dato notizia a nessuno.
Per difficoltà legate al Covid mi sono arretrato col pagamento degli oneri condominiali e l'amministratore mi ha fatto recapitare decreto ingiuntivo. Mi ricordo che tempo fa lessi qui su Condominioweb che il condòmino apparente, che sarei io, non può essere oggetto di ingiunzione di pagamento.
Posso oppormi per questo solo per evitare di pagare le spese legali?"
Tuttavia della donazione non abbiamo dato notizia a nessuno. Riprendiamo un passaggio del quesito del nostro lettore per rispondere negativamente: salvo altri profili di opposizione da valutarsi carte alla mano, il principio dell'apparenza in questo caso non può essere invocato per non pagare le spese.
Comunicazione del cambio di proprietà, l'anagrafe, i cambi ed i tempi
L'amministratore è tenuto a conservare ed aggiornare un registro detto di anagrafe condominiale.
I condòmini sono tenuti a collaborare con l'amministratore per la sua regolare tenuta.
La collaborazione soggiace e ben specifiche tempistiche, come previsto dall'art. 1130 n. 6 c.c. che recita: "ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni.
L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe.
Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili."
La norma va letta unitamente all'art. 63 disp. att. c.c., menzionato in principio, a mente del quale "chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto."
Detta diversamente: cedi l'unità immobiliare e non comunichi nulla all'amministratore? Allora la cessione è come se non esistesse e continui ad essere obbligato a pagare le spese e non solo in relazione al biennio, com'è per chi acquista, ma per tutto il tempo intercorrente tra l'avvenuta cessione e la comunicazione all'amministratore.
Siccome la donazione è una cessione, ecco che quella donazione doveva essere comunicata per tempo.
Dal cedente, anche subito, per l'evidente interesse e dal cessionario entro sessanta giorni, come previsto dall'art. 1330 n. 6 c.c.
Comunicazione del cambio di proprietà, le spese
Il caso del nostro lettore, per come ci scrive, è risolvibile col pagamento, ahi lui, dell'intera somma richiesta e la regolarizzazione della situazione amministrativa, ossia con la comunicazione della cessione.
In questa situazione, ci par di capire, non sarà un problema, tra padre e figlio, regolare le spese.
Diverso il caso di trascuratezza nelle comunicazioni cui segue la notifica di un decreto ingiuntivo al di fuori di contesti così famigliari e comunque non litigiosi.
Nella generalità dei casi urge conoscere il criterio di attribuzione delle spese in relazione alla suindicata possibilità di agire in regresso.
Al riguardo è utile citare quella giurisprudenza che si è occupata dell'inquadramento delle obbligazioni condominiali nell'ambito di quelle propter rem.
Afferma la Corte che "La figura della obbligazione propter rem sussiste ogni qual volta ad un diritto reale, esclusivo o frazionario, si accompagna una obbligazione, la cui origine si riconduce alla titolarità del diritto sul bene: contestuale titolarità in capo allo stesso soggetto del diritto e dell'obbligo.
La connessione tra il diritto e l'obbligo consiste in ciò che, a certe condizioni, l'obbligazione segue le vicende del diritto, trovando la propria ragione d'essere nella titolarità, o nella contitolarità, del diritto reale, in virtù del principio per cui ai vantaggi si accompagnano taluni eventuali riflessi negativi (cuius comoda eius et incomoda).
Le obbligazioni dei condomini di concorrere nelle spese per la conservazione delle parti comuni si considerano obbligazioni propter rem, perché nascono come conseguenza della contitolarità del diritto sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni.
Alle spese per la conservazione per le parti comuni i condomini sono obbligati in virtù del diritto (di comproprietà) sulle parti comuni accessori ai piani o alle porzioni di piano in proprietà esclusiva.
Pertanto, queste obbligazioni seguono il diritto e si trasferiscono per effetto della sua trasmissione.
Trattandosi di obbligazioni propter rem, derivanti dalla contitolarità del diritto reale sulle parti comuni, l'obbligo di ciascun condomino insorge al momento stesso in cui si rende necessario provvedere alla conservazione della cosa e, per conseguenza, si eseguono i lavori che giustificano le relative spese." (Cass. 18 aprile 2003 n. 6323).
Detta diversamente: per le spese ordinarie la titolarità dell'obbligazione sorge a far data dalla cessione, per quelle straordinarie dalla loro deliberazione.
Spese urgenti e spese necessarie, quali differenze?
