Chi decide di chiudere un balcone trasformandolo in veranda deve sempre munirsi del titolo edilizio necessario allo scopo, ossia il permesso di costruire.
La veranda, infatti, in quanto manufatto che crea un nuovo volume, di fatto un nuovo vano abitabile, non ha le caratteristiche di quella che in gergo viene chiamata pertinenza urbanistica, la cui definizione ha confini più ristretti di quella di natura civilistica.
All'accertamento dell'abusività della veranda, poi, segue ipso iure l'ordine di demolizione del manufatto che, data la ragione di quel provvedimento (l'abusività, per l'appunto), non necessita di alcuna particolare motivazione.
Questa, nella sostanza, la conclusione cui è giunto il T.A.R. Campania con la sentenza n. 4280 del 22 giugno 2021.
Veranda su balcone, il caso
Una persona trasforma il balcone in veranda, gli organi preposti alla vigilanza del territorio comunale rilevano l'abuso e conseguentemente, ex art. 33 d.p.r. n. 380/01, ingiungono la riduzione in pristino dello stato dei luoghi.
Il proprietario del manufatto non ci sta e impugna quel provvedimento dinanzi al Tribunale amministrativo.
I giudici partenopei, all'esito della causa, hanno respinto il ricorso.
La sentenza è interessante in quanto - oltre a ben specificare che l'ordine di demolizione non necessita di un particolare ordito motivazionale, essendo atto sostanzialmente vincolato dal precedente accertamento della violazione di norme urbanistiche - si sofferma con attenzione sulla consistenza veranda, escludendone il carattere di pertinenza urbanistica.
Veranda la definizione edilizia
Lo schema di regolamento edilizio tipo, adottato con Intesa della Conferenza Stato Regioni del 20 ottobre 2016, in uno dei propri allegati definitori specifica che per veranda deve intendersi "locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili."
Nel caso di specie il ricorrente, questo è dato evincersi leggendo il provvedimento del T.A.R. insisteva ne ritenere la veranda un piccolo manufatto d'importanza minimale o comunque pertinenziale come tale non necessitante di alcun titolo abilitativo.
La veranda necessita del permesso di costruire
I giudici amministrativi non hanno accolto questa conclusione.
Si legge in sentenza che "la veranda non può essere considerata né un'opera minimale né pertinenziale. Secondo il costante orientamento della giurisprudenza, anche di questa sezione la nozione di "pertinenza urbanistica" è meno ampia di quella definita dall'art. 817 c.c. e dunque non può consentire la realizzazione di opere di grande consistenza soltanto perché destinate al servizio di un bene qualificato principale.
Infatti, il carattere pertinenziale in senso urbanistico va riconosciuto alle opere che, per loro natura, risultino funzionalmente ed esclusivamente inserite al servizio di un manufatto principale, siano prive di autonomo valore di mercato e non valutabili in termini di cubatura (o comunque dotate di volume minimo e trascurabile), in modo da non poter essere utilizzate autonomamente e separatamente dal manufatto cui accedono (Consiglio Stato, sez. IV, 17 maggio 2010, n. 3127)" (T.A.R. 22 giugno 2021 n. 4280).
Cosa si può fare sul balcone di casa?
Il T.A.R. ricorrendo di circostanze di fatto che possano portare a qualificare un manufatto quale veranda, nel senso qui descritto, esclude che l'uso dei materiali possa incidere sull'opera (che comunque nella specie vedeva anche l'uso di materiale cementizio).
Veranda su balcone, ordine di demolizione e sanatoria
Accertata la natura abusiva dell'opera, l'ordine di demolizione, meglio di riduzione in pristino dello stato dei luoghi diviene provvedimento conseguentemente naturale che non necessita di particolare motivazione.
In tal senso è chiara la pronuncia nell'affermare che "in presenza di opere abusive - l'ordine di rimessione in pristino è da intendersi come provvedimento doveroso. L'abusività delle opere - come sopra acclarata - rende, infatti, l'ordine di demolizione rigidamente vincolato ragion per cui, persino in rapporto alla tutela dell'affidamento, esso non richiede alcuna specifica valutazione delle ragioni d'interesse pubblico né una comparazione di quest'ultimo con gli interessi privati coinvolti e sacrificati non essendo, peraltro, configurabile alcun affidamento tutelabile alla conservazione di una situazione di illecito permanente, che il tempo non può legittimare in via di fatto (ex multis, v. T.A.R. Napoli Campania, sez. IV, n. 03614/2016 e sez. VI n. 2441/2011; Consiglio di Stato sez. IV 16 aprile 2012 n. 2185)" (T.A.R. 22 giugno 2021 n. 4280).
È utile rammentare che fino all'accertamento dell'abuso, chi ha realizzato l'opera può sempre chiedere il così detto permesso in sanatoria, chiaramente ricorrendone i presupposti. In buona sostanza se è vero che una veranda può essere sanata, non è detto che una veranda abusivamente realizzata possa essere sempre sanata.
Veranda su balcone, i profili condominiali
A questi aspetti di natura urbanistica vanno poi aggiunti, in una considerazione complessiva, quelli afferenti ai profili condominiali.
Com'è noto una veranda può essere legittima in termini urbanistici, ma illegittima a livello condominiale se incide, peggiorandolo, sul decoro architettonico dell'edificio, ovvero se a priori vietata da un regolamento condominiale di origine contrattuale.
Del pari una veranda illegittima in termini urbanistici, potrebbe non essere tale a livello condominiale in quanto non impattante sul decoro dell'edificio, ovvero inserita in un contesto già compromesso.
In buona sostanza mentre l'abusività urbanistica della veranda comporta sempre la sua rimozione, la sua legittimità sotto questo profilo non fa venire meno rischi di contestazione in termini condominiali.
