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Non ho il balcone, devo pagare la manutenzione di quello degli altri

A determinare la necessità di partecipazione alla spesa è l'incidenza sul decoro
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

Balconi croce e delizia delle spese condominiali.

Se hai una casa senza balcone, perché per risparmiare hai preferito evitare l'acquisto di un'unità immobiliare con quella pertinenza, ovvero se l'hai acquistata così obtorto collo e adesso ti chiedono le spese per la manutenzione dei balconi degli altri, allora ti conviene proseguire nella lettura.

I balconi sono di chi li possiede e quindi sta a loro pagare la manutenzione. Io non possiedo balcone. Io non devo pagare le spese di manutenzione del balcone.

Sillogismo corretto? Sì, ma la legge non si basa solo sulla logica e l'inferenza appena svolta non tiene in considerazione un fatto che è poi la vexata quaestio in materia di balconi in condominio, ossia il decoro dell'edificio.

Un caso concreto, come sempre ci aiuterà a comprendere la situazione e correggere la deduzione appena svolta.

Condòmino senza balcone, il caso

"Buona sera Distinta Redazione, vi spiego il mio caso.

Abito in un edificio di dieci appartamenti. Il mio, per scelta di quando lo acquistai, non ha balcone. Ciò per scelta nel senso che decisi di comprare casa senza poggiolo. Adesso si pone la necessità di intervenire per manutenere la parte frontale e i cielini di questi manufatti.

=> Balconi in condominio

L'amministratore dice che tutti dobbiamo pagare i costi di questi interventi, trattandosi di spesa incidente sul decoro.

Egli dice che suddividerà il costo come se si trattasse di spesa di manutenzione della facciata, dunque sulla scorta dei millesimi di proprietà.

Io e i vicini che non hanno balcone non siamo d'accordo: chi ha il poggiolo si paghi la spesa di conservazione delle parti del manufatto.

Chi ha ragione? Grazie siete sempre chiari.

Ah! Preciso che si tratta di balconi aggettanti".

Grazie al nostro lettore per i complimenti, speriamo di rispettare l'aspettativa.

Condòmino senza balcone, le spese di manutenzione

La giurisprudenza sui balconi è sterminata.

Si è soliti dire, sulla scorta del consolidato orientamento espresso dalla Corte di Cassazione, che, in relazione ai balconi aggettanti, tutte le altre parti del manufatto sono in proprietà del titolare del balcone, eccezion fatta per gli elementi decorativi e i fregi della parte frontale e del così detto cielino che, ove incidenti sul decoro dell'edificio, sono in proprietà comune, con conseguente partecipazione alle spese manutentive di tutti i condòmini.

Si badi: sono comuni gli elementi decorativi e i fregi, non tutta la balaustra e il sottobalcone.

Non sono mancate pronunce volte ad estendere la proprietà condominiale in maniera automatica. Come dire: v'è la tendenza a dire che ogni elemento di finitura va considerato elemento estetico connotante il decoro dell'edificio.

C'è anche da specificare che non tutte le sentenze sono d'accordo.

Come è stato affermato dalla giurisprudenza di merito in un caso, come tanti, riguardante degli anonimi balconi aggettanti "è la sola riconosciuta natura decorativa delle citate parti dei balconi che consente a detti beni di essere considerati comuni.

Ma, nel caso in esame, elementi di decoro non risultano all'evidenza presenti sui balconi in aggetto (v. citate fotografie prodotte dal convenuto) mancando l'apposizione di qualsivoglia fregio o elemento decorativo di pregio.

Trattasi infatti di balconi muniti di semplici ringhiere prive di elementi decorativi realizzate in ferro, come peraltro comunemente avviene per le palazzine in cemento armato di più recente costruzione laddove è costante la presenza di balconi aggettanti muniti di ringhiere che hanno l'esclusivo scopo di fungere da parapetti senza migliorare il decoro dell'edificio" (Trib. Roma 17 giugno 2021 n. 10621).

Chi scrive è d'accordo con questa impostazione: la qualificazione di parapetti e cielini come parti condominiali necessità di un quid pluris che si rifletta anche nella motivazione. Viceversa la presenza in facciata di questi elementi, datane la necessaria visibilità in ragione della forma dei balconi aggettanti non è sufficiente a determinare la proprietà comune.

Condòmino senza balcone, tra decoro e normale finitura

Ci si potrebbe giustamente domandare: quale la differenza tra finitura che incide sul decoro dell'edificio e normale finitura che non lo caratterizza?

Balconi. La questione relativa alla proprietà. Balconi aggettanti e balconi incassati: differenze.

Ricordiamo che il decoro, così ci dice la giurisprudenza, è l'insieme di linee che connotano l'edificio anche estremamente semplici.

Non serve un'opera d'arte, è sufficiente un elemento che incida, che si faccia notare, per dire che quell'elemento è parte del decoro.

Si tratta di un giudizio evidentemente rimesso al prudente apprezzamento del giudice: lo sforzo motivazionale del magistrato sta proprio qui. Valorizzare gli aspetti che consentano di concludere che, ad esempio, la particolare forma o colore del parapetto connota la facciata.

Condòmino senza balcone, le spese per gli altri balconi

Data questa necessaria coordinata interpretativa, riteniamo, per tornare all'iniziale sillogismo che si possa iniziare a meglio specificarlo.

I balconi sono manufatti in proprietà esclusiva di chi li usa. In condominio i beni in proprietà esclusiva, salvo diversa disposizione di un regolamento contrattuale, sono manutenuti a cura e spese del loro proprietario.

Per i balconi c'è una peculiarità: gli elementi della parte frontale e del sottobalcone possono essere considerati condominiali se connotano il decoro dell'edificio. In assenza di un regolamento contrattuale che specifichi tale connotazione, la valutazione andrà fatta caso per caso, in ipotesi di contrasto tra le parti, l'ultima parola spetta al giudice.

In questo contesto, dunque, solamente una volta appurata

la natura estetica di fregi, ornamenti ed elementi decorativi di parapetti e balconi si potrà concludere che le spese per la loro manutenzione debbano essere sostenute da tutti i condòmini e non solamente dai proprietari dei balconi.

di parapetti e balconi si potrà concludere che le spese per la loro manutenzione debbano essere sostenute da tutti i condòmini e non solamente dai proprietari dei balconi.

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Dasi
Dasi 29-07-2021 16:47:01

La verità é che la "certezza" del diritto in Italia soccombe fra sentenze sulla materia spesso divergenti, nonostante la Cassazione. Per esperienza riferisco che in una sentenza del 2019 ho dovuto pagare anche parti interne dei balconi aggettanti perché per riparare le parti esterne efficacemente bisognava riparare le parti interne, il copriferro, la pavimentazione, i marmi orizzontali dei parapetti, ecc.; il tutto per il decantato "decoro architettonico". Mi chiedo : ma il giudice si é chiesto se i proprietari dei balconi hanno provveduto alla loro debita manutenzione negli anni, prima di caricare i relativi costi a tutti? Si fa affidamento sul buon senso dell'amm/re, ma é difficile perché ho seri dubbi che contrasti la maggioranza dei condomini per tanti motivi per far emergere il diritto di colui che non ha balconi e di certo non é responsabile del loro degrado ! Fra spese di avvocato, spese di sentenza, ecc. consiglio di non fare causa in quanto si va a spendere di più di quanto preteso dai "balconisti" considerato anche la detrazione fiscale ; comunque ricordo che per qualsiasi causa non vi é certezza in quanto qualsiasi giudice é autonomo e può non essere d'accordo su quanto viene sentenziato dalla Cassazione, Pertanto, considerato che la mia causa civile é durata un decennio, sentenzio che "Ubi maior minor cessat". Meditate amici e saluti a tutti.

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Luigi Sanna
Luigi Sanna 29-07-2021 20:16:26

La questione dei balconi non è affatto complessa ma diventa complessa perchè nessuno si esprime sia pure generalizzando : si può affermare che tutte le nuove costruzioni ( 99% ) non abbiano "decori e fregi nei balconi" ma semmai usino materiali più o meno pregevoli ; tolti i fabbricati "storici" e quasi sempre "vincolati", tutte le restanti costruzioni ( certamente tutte le A3 ) hanno balconi la cui ristrutturazione è a carico delle rispettive proprietà ( di sotto e di sopra ) . Le eccezioni esistono ma sono minori e confondono. Saluti.

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