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VALERIO BONACCHI

Ripartizione spese balconi - come vanno ripartite le spese?

Nel nostro condominio gli appartamenti compresi tra il primo ed il penultimo piano sono dotati di balconi aggettanti, che non presentano né caratteristiche architettoniche di pregio, né elementi ornamentali che potrebbero tornare di vantaggio all'immagine del fabbricato. Sotto alcuni balconi sono stati ancorati, dai sottostanti condomini, dei tendoni da sole. Dovendosi procedere alla completa ritinteggiatura dei manufatti (frontali interni ed esterni + sottostante solaio/soffitto), come vanno ripartite le spese? E' giusto attribuirle all'intero condominio perché i balconi fanno parte delle facciate, o - come si desume da alcune sentenze - esse sono da attribuire alle unità immobiliari delle quali costituiscono pertinenza?

In linea di massima, le spese per i balconi in aggetto sono a carico dei rispettivi proprietari.

La discrimine è data dagli ancoraggi che sono stati fatti da alcuni condòmini al balcone soprastante. Se non autorizzati dal proprietario, a mio avviso, parteipano alle spese di sistemazione della parte sottostante del balcone stesso.

Grazie per la risposta. Anche a me sembra la soluzione più corretta, perché l'ancoraggio dei tendoni fu effettuato (sicuramente senza il consenso dei proprietari) quando gli attuali condomini erano tutti inquilini, trattandosi di immobile ex INPDAP. Ma che succede se l'assemblea delibera di ripartire la spesa fra tutti i condomini? La delibera è nulla o è annullabile?

Grazie per la risposta. Anche a me sembra la soluzione più corretta, perché l'ancoraggio dei tendoni fu effettuato (sicuramente senza il consenso dei proprietari) quando gli attuali condomini erano tutti inquilini, trattandosi di immobile ex INPDAP. Ma che succede se l'assemblea delibera di ripartire la spesa fra tutti i condomini? La delibera è nulla o è annullabile?

È nulla la delibera condominiale, anche approvata all'unanimità, che pone a carico del condominio le spese di rifacimento dei balconi che spettano, invece, ai singoli proprietari. Così si è espressa la Corte di Cassazione con sentenza n. 21343 del 9 ottobre 2014 emessa dalla seconda sezione civile. Il condominio in questione si trova a Giarre (Catania) il cui giudice di pace nel 2001 – e il tribunale in appello nel 2007 – condannavano il ricorrente al pagamento di circa 1.100 euro per spese relative ai rifacimento dei balconi. La Cassazione ha ribadito che “il rifacimento e la ristrutturazione dei balconi costituiscono opere di natura individuale e non comuni” e che quindi il tribunale di merito doveva considerare l'invalidità della delibera assembleare approvata all'unanimità – ivi compreso dal ricorrente – compresa la tabella di ripartizione delle spese per il rifacimento della facciata. La Cassazione cita anche un precedente sentenza – la n. 15913 del 2007 – che ribadisce lo stesso concetto: “il rifacimento di balconi rientra nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti da cui si accede e non si può addebitare al condominio”.

In tema di condominio, sono affette da nullità, che può essere fatta valere anche da parte del condomino che le abbia votate, le delibere condominiali attraverso le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall’art. 1123 c.c. o dal regolamento condominiale contrattuale, essendo necessario per esse il consenso unanime dei condomini, mentre sono annullabili e, come tali, impugnabili nel termine di cui all’articolo 1137, ultimo comma, c.c., le delibere con cui l’assemblea, nell’esercizio delle attribuzioni previste dall’art. 1135, n. 2 e n. 3, .c., determina in concreto la ripartizione delle spese medesime in difformità dai criteri di cui all’art. 1123 c.c..

 

- Modifiche dei CRITERI di riparto : Delibera nulla

- Modifiche del riparto : Delibera annullabile (entro i termini di legge)

mi allaccio a questo post per domanda simile.

i balconi dei piani bassi ( piano terra e primo piano) presentano un distacco dell'intonaco.

il nostro amministratore asserisce che la spese va addebitata a tutti i condomini, essendo "facciata".

Io non sono d'accordo. chi ha ragione?

 

bessy41

Salve, la risposta è già stata data nei post precedenti. Il distacco dell'intonaco dove è avvenuto? sui frontalini dei balconi? Ma il piano terra che balcone ha?

scusi, mi sono espressa male. il distacco dell'intonaco è sul lato esterno dei balconi ( primo e secondo piano) l'intonaco dell'intero caseggiato è di colore rosa. Sui balconi dei piani bassi si è formto un rigonfiamento e l'intonaco si sta staccamdo. Ora si è decisa la sistemazione con ponteggi parziali.

Buonasera a tutti visto che sono proprietaria di un balcone aggettanti e visto che l inquilino del piano di sotto sollecita i lavori al mio balcone perché ci sono delle infiltrazioni dovute a dei lavori condominiali fatti da una ditta fallita e con la quale siamo in causa da anni ( premesso che tutti abbiamo il problema di infiltrazioni e distacco di intonaco a mia volta) vi faccio due domande:

A questo punto io chiedo i danni all inquilino del pt di sopra e così via?

2 domanda: visto che l inquilino del pt di sotto si è ancorato con i tendoni a questo punto ho la facoltà di fargli eli smontare....se la proprietà è mia...premetto che non vuole tirare fuori un soldo perché ovviamente il sottobalconi e di mia proprietà. ..grz

1 sarebbe più logico che tutti faceste i lavori necessari partendo dal presupposto che i balconi in aggetto sono di pertinenza di ogni proprietario. Quali danni lamentate? Solo infiltrazioni o c'è pericolo di crolli di intonaco?

2 se non c'è stata alcuna autorizzazione, il condomino sottostante non aveva alcun diritto di ancorare la tenda. A questo punto le cose sono due: 1. Lo diffidi a togliere la tenda, visto che ha utilizzato una proprietà privata; 2. Quando sarà necessario intervenire nel tuo balcone, dovrà partecipare alle spese.

 

Vedasi: Cassazione 15913/2007

Buon giorno mi allaccio a questa discussione per chiedere agli esperti del settore consigli/delucidazioni.

abito al primo piano sopra dei garage, l'appartamento dispone di balconi aggettanti con parte di abitazione sempre aggettante, per intenderci su metà balcone ci sono parti chiuse che sono una continuazione di due stanze.

la questione è questa: in assemblea ho chiesto di applicare, a seguito di verifiche di un architetto, un cappotto ti 10 cm sotto tutto il balcone, andrei cosi a non creare cordoli antiestetici e isolerei la metà che mi interessa che causa condensazione sulle piastrelle.

il problema è che un condomino non accetta anche se la mia proposta era ovviamente a mie spese, perché dice chi non potrebbe più avvicinarsi col furgone.

ora premesso che non andrei in alcun modo a coprire il lume della saracinesca in quanto ci sono circa 20 cm di gioco ed è escluso che un domani si possa alzare l'apertura in quanto c'è un architrave, l'amministratrice dice che con la nuova riforma del condominio io potrei fare il cappotto in autonomia chiedendo solo il permesso in comune e non all'assemblea, però il condomino interessato minaccia denunce.

il garage è stato costruito con i criteri degli anni 70 infatti molte auto non riescono ad accedervi per la ridotta larghezza , è possibile che questo possa fare discussioni perché vuole avvicinare il furgone il più possibile, quando circa 150 cm (larghezza balcone) non gli cambierebbero la vita?

ho lo stesso problema per due locali sottostanti (contatori gas ex caldaia centralizzata) (contatori acqua) che hanno le porte a griglia ovviamente per gas è d'obbligo far circolare l'aria, che mi creano condensa sulle piastrelle, anche qua non mi vogliono venire incontro (sempre a mie spese) dicono che prima non si è mail lamentato nessuno....

ovvio il vecchio proprietario era francese e veniva solo d'estate, poi io ho fatto sostituire i serramenti da vecchio legno pieni di spifferi a pvc triplo vetro è non è una questione di areazione perché ho anche un sistema di microcircolazione dell'aria e vi assicuro che la condensa si forma ugualmente....

cosa posso fare Consigli?????? a chi posso rivolgermi? si puo far intervenire asl in questo caso?

Dimenticavo ho un bimbo asmatico e un'invalido al 100% in casa.

Grazie aspetto qualche dritta...

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