Il proprietario che si vede notificato ricorso per decreto ingiuntivo per il pagamento di oneri condominiali scaduti non può opporsi dicendo che quegli oneri - o una loro parte - dovevano essere pagati dal conduttore.
Il decreto ingiuntivo, infatti, può essere richiesto ed emesso solamente nei confronti dei condòmini, non rilevando un alcun modo che l'unità immobiliare sia concessa in locazione.
Questa, in somma sintesi, la conclusione cui è giunto il Tribunale di Palermo con la sentenza n. 3607 depositata in cancelleria il 30 settembre 2021.
Una pronuncia che merita menzione perché ribadisce un principio spesso non considerato nella gestione ordinaria e materiale di un condominio: i conduttori non hanno rapporto diretto col condominio, sebbene la prassi, sovente, ci restituisca situazioni ben diverse.
Oneri condominiali scaduti e obbligo del proprietario, il caso
Un condominio chiedeva ed otteneva decreto ingiuntivo di pagamento contro il proprietario di un'unità immobiliare.
Il condomino, vistosi notificato l'atto si opponeva, citando in giudizio il Condominio al quale partecipava chiedendo la revoca del decreto ingiuntivo emesso nei suoi confronti per il pagamento oneri condominiali insoluti riferiti a gestioni degli anni precedenti.
L'attore ha contestato il credito ingiunto argomentando, in particolare e principalmente, che fosse carente dei requisiti essenziali di certezza, liquidità ed esigibilità, in ragione del fatto che i bilanci ed i relativi stati di ripartizione relativi alle somme ingiunte non avessero ottenuto l'approvazione assembleare.
Oltre a ciò l'ingiunto lamentava che in passato aveva già corrisposto delle somme al condominio, da intendersi quali somme inerenti agli anni di gestione richiesti col ricorso per decreto ingiuntivo, poi emesso sulla base della richiesta, e che comunque per parte delle somme si trattava di quote che il condominio avrebbe dovuto chiedere all'ex conduttore.
Il condominio si costituiva in giudizio contestando le avverse pretese e chiedendo la conferma del decreto emesso.
Obblighi del conduttore riguardo alle spese condominiali
Il conduttore è legato da un rapporto contrattuale col proprietario (o locatore) dell'appartamento.
Al condominio, in disparte i profili riguardanti la tenuta del registro di anagrafe condominiale, è indifferente in che misura il titolare del diritto personale di godimento debba pagare le spese condominiali.
I rapporti economici riguardanti le spese condominiali che devono essere corrisposti dal conduttore, afferiscono solamente al rapporto locatizio e sono disciplinati, per le locazioni ad uso abitativo e per quelle ad uso differente, dall'art. 9 della legge n. 392/78 a mente del quale:
"Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.
Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore".
I successivi commi specificano che le spese vanno pagate su richiesta e che il conduttore ha diritti, se lo richiede, a prendere visione dei giustificativi di spesa.
Nulla vieta che le parti, salvo sempre il diritto di giustificazione, possa prevedere che il pagamento delle spese condominiali, sulla scorta dell'ultimo preventivo approvato, possa avere in uno con la corresponsione del canone locatizio, salvo conguaglio a fine anno.
Decreto ingiuntivo solamente contro il proprietario, la sentenza
Data questa premessa, com'era naturale ipotizzare, la causa si è conclusa con il rigetto integrale dell'opposizione e la conferma del decreto ingiuntivo emesso in principio.
Rispetto all'eccezione inerente alla regolare approvazione dei bilanci, il Tribunale di Palermo ha specificato che le relative contestazioni avrebbero dovuto essere svolte in sede d'impugnazione di delibera assembleare, così come prescritto dall'art. 1137 c.c. Non essendo stata contestata in quella sede la delibera di approvazione dei rendiconti, questa (e quindi la rendicontazione posta a base del ricorso) doveva considerarsi pienamente valida ed efficace.
Quanto all'eccezione attinente al difetto di legittimazione passiva del proprietario, in ragione della titolarità delle quote in capo al conduttore, il magistrato adito ha avuto modo di specificare che l'amministratore di condominio deve notificare il decreto ingiuntivo soltanto ai proprietari degli immobili facenti parte del condominio e non nei confronti dei conduttori.
Tale conclusione, spiega il giudice, è suffragata da copiosa ed univoca giurisprudenza, la quale ha avuto modo di affermare che "il x legittima l'amministratore ad agire nei confronti dei condomini morosi, ai sensi degli artt. 1123 c.c. e 63 disp. att. cc., e non degli inquilini ed il conduttore rimane estraneo alla gestione del condominio.
Il proprietario locatore ha solo un diritto di rivalsa nei confronti del conduttore dopo aver provveduto ad anticipare le spese all'ente di gestione (cfr. Cass. n. 25781/2009, Trib. Di Roma n. 8655/2019)" (Trib. Palermo 30 settembre 2021 n. 3607).
In considerazione di ciò, si legge in sentenza è consequenziale concludere che la domanda di emissione di decreto ingiuntivo anche per le quote di spettanza del conduttore dell'immobile di proprietà dell'opponente è stata correttamente rivolta nei confronti del proprietario.
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