Quando si abita in una soluzione indipendente, la scelta di ogni intervento di manutenzione è libera e priva da ogni condizionamento altrui. Il proprietario, perciò, se ritiene opportuno procedere ad una ristrutturazione della facciata oppure alla nuova impermeabilizzazione della copertura, deve soltanto scegliere la ditta di riferimento, il costo preventivato e non deve assicurarsi alcun permesso dal vicino o da qualche altro soggetto.
La situazione descritta muta radicalmente in quegli edifici nei quali ci sono almeno due proprietari diversi. Tipico e noto a tutti, è il caso del fabbricato, con più titolari della cosa comune, dove la decisione di provvedere ad un intervento di riparazione straordinaria deve essere assunta dalla maggioranza ed in ambito assembleare.
Ovviamente, però, anche nella palazzina composta da due appartamenti, non si può fare ciò che si vuole, ma bisogna dar conto all'altro proprietario.
Ma cosa accade se nessuno interviene e se, magari, per un semplice disaccordo si rimane inerti? Di fronte a quest'impasse, come può reagire il singolo condòmino? Nel risolvere questo problema ci sono differenze tra il grande condominio e quello cosiddetto minimo?
Si è occupata dell'argomento la Corte di Appello di Genova con la sentenza n. 136 del 9 febbraio 2022.
Vediamo, però, cosa è successo in questo piccolo edificio toscano.
Palazzina e due appartamenti: lavori urgenti e rimborso. Il caso concreto
In una palazzina composta da solo due appartamenti, il proprietario del primo piano chiedeva ai comproprietari dell'immobile al pian terreno di compartecipare alla riparazione del tetto comune. Essa era necessaria a causa delle infiltrazioni provenienti dalla detta copertura.
La descritta situazione andava avanti per circa tre anni, cioè dal 2011 al 2014, allorquando il proprietario del primo piano provvedeva a proprie spese, in quanto l'intervento era ormai diventato urgente ed indifferibile. Dopodiché, agiva in giudizio per il recupero delle somme anticipate.
L'esito della causa gli era, però sfavorevole. Secondo il Tribunale di Massa, infatti, non erano state rispettate tutte le condizioni per ottenere il rimborso di quanto era stato speso.
In particolare, l'ufficio de quo, pur riconoscendo l'urgenza dell'intervento, aveva escluso che l'attore avesse dato «prova dell'intervenuta convocazione degli altri condomini, requisito, questo previsto dall'art. 1110 c.c.»
L'appello in commento, perciò, appariva inevitabile. In tale sede, l'appellante, ribadiva di aver agito in virtù dell'urgenza della riparazione e di aver altresì avvisato la parte qui appellata, ma che, in ogni caso, avrebbe dovuto percepire il rimborso di quanto aveva speso ex art. 1134 c.c.
La Corte di Appello di Genova ha accolto la domanda, ha riformato la sentenza impugnata, ha riconosciuto il rimborso ed ha condannato la parte soccombente al pagamento delle spese di lite del primo e del secondo grado.
Lavori urgenti e non urgenti: conta anche la periodicità
Palazzina con due appartamenti: è un condominio?
Un fabbricato composto da due, tre, cinque o 10 appartamenti è pur sempre un condominio. A stabilirlo ci ha pensato, più volte, la giurisprudenza, secondo la quale se l'edificio è composto da soli due immobili, con diversi proprietari, si tratta di un condominio minimo (Cass. Sez. U, Sentenza n. 2046 del 31/01/2006).
Questa caratteristica, però, non incide sulla regolamentazione della cosa comune. Anche nel caso, infatti, di una piccola palazzina, per regolare i rapporti tra le parti e disciplinare la gestione dei beni in comune, la normativa applicabile è sempre quella condominiale.
La ragion sta nel fatto che le scale, l'androne o il tetto, tanto per fare degli esempi, sono strumentali ed accessori agli appartamenti, anche se sono soltanto due.
Per questa ragione, se bisogna compiere un intervento urgente, la norma di riferimento per ottenere un rimborso è l'art. 1134 c.c. e non l'art. 1110 c.c., applicabile, invece, al diverso caso della comunione.
Palazzina con due appartamenti: come ottenere il rimborso delle spese urgenti
La sentenza in commento offre lo spunto per capire, in un condominio, anche minimo, come si deve agire per avere il rimborso delle spese urgenti affrontate per riparare un bene comune.
In primo luogo è opportuno avvisare l'amministratore o l'altro proprietario, come nel caso in commento. Infatti, se si ottiene il consenso scritto, dall'assemblea o dall'altro titolare nel fabbricato, si potrà procedere ai lavori per poi avere la restituzione della quota di competenza altrui.
Se manca, invece, ogni autorizzazione o se, come nel caso della vicenda in esame, quelli del piano di sotto "fanno orecchio da mercante", per agire e poi avere il ristoro dei costi affrontati, è necessario che la riparazione sia urgente.
Secondo la giurisprudenza, questo presupposto ricorre allorquando le spese «secondo il criterio del buon padre di famiglia, appaiano indifferibili, allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento, per la cosa comune o per le proprietà esclusive».
Ad esempio, un'infiltrazione proveniente dal terrazzo, qualora determini ammaloramenti ed umidità nell'immobile sottostante, al punto da compromettere la salubrità dell'ambiente e la sua vivibilità, è una condizione in presenza della quale la riparazione è urgente ed indifferibile.
Se dovesse ricorrere tale presupposto o altri similari, il singolo proprietario, anche se parte di un condominio minimo, potrebbe provvedere, personalmente, all'intervento. Dopodiché potrebbe agire in recupero delle somme di competenza degli altri, ex art. 1134 c.c.
Spese urgenti e spese necessarie, quali differenze?
