I lavori condominiali sono deliberati dall'assemblea, a meno che non si tratti di interventi di manutenzione ordinaria, per i quali l'amministratore è facultato ad agire autonomamente, senza alcuna autorizzazione da parte del consesso.
Per ciò che riguarda i lavori all'interno delle singole unità immobiliari, invece, il principio generale è che essi possono essere compiuti liberamente, senza dover chiedere alcun permesso all'assemblea; l'unico obbligo è quello di darne tempestiva comunicazione all'amministratore affinché ne riferisca all'adunanza.
È in questo contesto che si pone il seguente quesito: per sostituire il parapetto del balcone con una ringhiera serve la delibera assembleare? Vediamo cosa dice la legge.
Opere su parti di proprietà o uso individuale
Secondo l'art. 1122 c.c., nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinati all'uso comune attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni oppure determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
In buona sostanza, i singoli condòmini non sono liberi di eseguire tutti i lavori che vogliono, nonostante siano limitati all'interno della propria abitazione, se questi possano costituire un pericolo per l'integrità dell'edificio o per il suo aspetto esteriore.
In ogni caso, resta fermo l'obbligo di darne preventiva comunicazione all'amministratore affinché informi l'assemblea delle attività in corso all'interno dell'unità immobiliare.
Il balcone è di proprietà privata?
I balconi sono di proprietà dei singoli condòmini, rappresentando un prolungamento, verso l'esterno, delle unità abitative.
I balconi di un edificio condominiale, comunque siano strutturati, non rientrano tra le parti comuni dell'edificio non essendo necessari per l'esistenza del fabbricato, né destinati all'uso o al servizio di questo.
Un discorso a parte merita la parte frontale del balcone, quella solitamente rappresentata dal parapetto o dalla ringhiera.
Per giurisprudenza costante, se la parte esterna del balcone si inserisce all'interno della facciata condominiale divenendone così elemento decorativo e ornamentale, va considerata bene condominiale; in quanto tale, le spese per la manutenzione e il rifacimento vanno poste a carico della compagine, la quale ha quindi anche il potere di decidere su di essa riunendosi in assemblea.
La "doppia anima" del balcone va quindi determinata in ragione dell'importanza che la struttura assume all'interno dell'estetica condominiale con la conseguenza che, in assenza di una funzione decorativa (tipica in genere, dei balconi incassati), esso è interamente di proprietà esclusiva del singolo condomino.
Sostituire parapetto con ringhiera: serve delibera?
È alla luce dei principi sinora esposti che occorre rispondere al seguente quesito: per sostituire il parapetto del balcone con una ringhiera serve la delibera, cioè il consenso dell'assemblea?
Dipende dalla funzione svolta dal parapetto in questione: se lo stesso serve solamente a consentire l'affaccio e ad evitare la caduta nel vuoto, allora non svolge alcuna funzione condominiale e, pertanto, su di esso si potrà intervenire liberamente, senza dover chiedere alcuna autorizzazione.
Al contrario, se il parapetto si inserisce nella facciata dell'edificio come elemento decorativo, contribuendo alla sua estetica complessiva, allora si tratterà di bene comune sul quale si può intervenire solamente secondo le modalità deliberate dall'assemblea.
Modificare la ringhiera del balcone
Ringhiera al posto del parapetto: è sempre possibile?
Un ostacolo insormontabile alla sostituzione del parapetto del balcone privato con la ringhiera (o il contrario) potrebbe derivare dal decoro architettonico il cui rispetto rappresenta un limite invalicabile.
Anche qualora il proprietario potesse disporre liberamente di ogni parte del proprio balcone, non potrebbe apportare modifiche idonee a pregiudicare l'estetica dell'edificio.
Bisogna infatti rammentare il principio secondo cui, in ambito condominiale, qualunque genere d'opera sulle parti comuni, sia essa innovativa o meno, non può, se non con il consenso di tutti i partecipanti, alterare il decoro dell'edificio.
Pertanto, anche quando non occorre alcuna delibera assembleare, la sostituzione del parapetto con una ringhiera deve avvenire sempre nel rispetto del decoro architettonico.
