I balconi degli edifici in condominio, quando soggetti ad interventi manutentivi o di modifica, sono sempre forieri di incertezze.
Il problema, la vexata quaestio, si direbbe con un latinismo, sta sempre nella difficoltà d'individuare con assoluta certezza gli elementi di proprietà esclusiva del manufatto e quelli di proprietà condominiale.
Chi scrive ritiene che si potrebbe comunque addivenire ad una soluzione sufficientemente chiara anche a legislazione invariata, ma la giurisprudenza sul punto è ondivaga.
Partiamo proprio dai principi espressi dai giudici, in particolar modo da quelli espressi dalla Corte di Cassazione per poi arrivare ad un'ipotesi sul modus operandi.
Prima d'ogni cosa, va rammentato che ai sensi delle definizioni fornite dagli allegati all'Intesa 20 ottobre 2016 tra il Governo, le Regioni e i Comuni concernente l'adozione del regolamento edilizio-tipo anche il loggiato ai fini condominiali va considerato alla stregua di un balcone, più nello specifico un balcone incassato.
Entriamo nel merito.
Balconi incassati
Proprio rispetto a questi ultimi, salvo conformazioni eccezionali rispetto alle quali si può fare riferimento a quanto diremo in relazione ai balconi aggettanti, va detto che solitamente la loro parte verticale, sia essa un parapetto in cemento o con materiale ferroso, s'inserisce nella facciata, essendone parte integrante e sostanziale, sicché le modifiche - nell'ipotesi della ringhiera - rappresenterebbero un uso particolare della cosa comune ex art. 1102 c.c. con tutto ciò che ne discende anche in termini di divieto di alterazione del decoro.
Balconi aggettanti
È rispetto ai balconi aggettanti che la situazione diviene decisamente più complicata, quanto meno in termini di individuazione degli assetti proprietari.
Per anni la giurisprudenza di legittimità ha affermato che "i balconi aggettanti, costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (v., da ultimo, Cass. 23 settembre 2003 n. 14076)" (così ex multis Cass. 30 luglio 2004 n. 14576).
Il bene è in proprietà esclusiva: decorazioni, stucchi e ornamenti della parte frontale, se in grado d'incidere sul decoro (inciso che aumenta notevolmente l'alea di ogni giudizio in materia) sono condominiali.
Tutto chiaro? Sì, ma... come spesso accade è la stessa Cassazione a complicare il quadro.
Annus domini 2018, sentenza 5014 depositata in data 2 marzo. Il quell'occasione gli ermellini, andando quasi a specificare i precedenti arresti, affermarono che "tra i summenzionati elementi decorativi, possono annoverarsi - alla luce delle vicende oggetto di precedenti di questa Corte appunto i frontalini (intendendo per tali la parte terminale della struttura armata del balcone semplicemente perché visibile guardando il balcone, a volte a filo, a volte sporgente dallo stesso), il rivestimento (in marmo o con intonaco) della fronte della soletta dell'aggetto, i cielini, le piantane, le fasce marcapiano, le aggiunte sovrapposte con malta cementizia, le balaustre, le viti in ottone, i piombi, le cimose, i basamenti, i pilastrini." (Cass. 2 marzo 2018 n. 5014).
Questa indiscriminata "condominializzazione" degli elementi verticali ed anche orizzontali (i cielini) dei balconi, in sostanza tale automatica riconducibilità tra gli elementi decorativi delle parti verticali del balcone pongono più di qualche problema nel risolvere la questione posta in principio.
Bonus facciate, ok per pavimenti di balconi e "cielini"
Eppure, come si accennava sopra, ad avviso dello scrivente una soluzione - a legge vigente e pur nell'auspicio di una modifica - ci sarebbe.
Modificare la ringhiera del balcone, un'ipotesi di soluzione
Ci sono ringhiere e ringhiere.
Tipologie comuni, banali verrebbe da dire, e particolari ringhiere lavorate in modo tale da assumere una particolare fisionomia.
Una ringhiera bombata e decorata, converremo tutti, è cosa diversa dai classici tubolari metallici verdi o neri che fungono da parapetto di un balcone.
In quest'ultima ipotesi, per parte di chi scrive, come in qualunque altra ipotesi nella quale non sia oggettivamente rintracciabile una preminente funzione estetica della ringhiera andrebbe sempre tenuto a mente un unico riferimento normativo, ossia l'art. 1122 c.c., a mente del quale:
"Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea".
In sostanza, il ragionamento è questo: i balconi aggettanti s'inseriscono in facciata, ma, come da anni afferma la Cassazione, tale ciò è aspetto puramente incidentale a meno che non sia stata di proposito una particolare connotazione estetica a tutti o parte degli elementi che li compongono.
In tal caso funzione estetica e propria del manufatto di confondono prevalendo l'aspetto decorativo, con attrazione nella sfera condominiale (tra l'altro solo dei suddetti elementi decorativi).
In tutti gli altri casi, invece, il bene ringhiera è e resta di esclusiva proprietà, sicché i condòmini potranno apportarvi le modifiche necessarie, opportune o semplicemente desiderate, ma nel rispetto di quanto stabilito dall'art. 1122 c.c.
Qualcuno potrebbe obiettare: ma se per modificare la ringhiera è necessario non alterare il decoro, allora la ringhiera è parte del decoro? Non, sempre, per quanto detto, ma resta sempre in grado di connotare l'estetica dell'edificio, come d'altra parte la connotano tapparelle, persiane e finestre, senza che le stesse siano mai state considerate beni in condominio.
Modificare la ringhiera del balcone, il decoro ed il regolamento
Qualora la ringhiera abbia effettivamente una connotazione tale (es. bombata ricamata) da non potersi negare la natura preminentemente decorativa e alle volte nemmeno la possibilità di distinguere tra elementi decorativi e strutturali, allora ogni decisione sulla sua modificazione va presa dai condòmini in assemblea e se la modificazione è operata singolarmente, salvo casi d'urgenza (art. 1134 c.c.), la spesa non è rimborsabile e soprattutto bisogna operare nel rispetto dell'art. 1102 c.c.
Resta fermo che un regolamento di natura contrattuale, come tale in grado d'incidere sui diritti dei singoli in relazione a parti comuni e/o in proprietà esclusiva può vietare ab origine ogni modificazione dei beni, ivi comprese le ringhiere.
Resta salvo, però, il diritto alla modifica per ragioni di sicurezza nell'uso del balcone (es. altezza della ringhiera).
Sostituzione ringhiere balconi in condominio, chi decide?
