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Quando si può dire che sono stati deliberati lavori in condominio?
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Quando si può dire che sono stati deliberati lavori in condominio?

Lavori in condominio, individuazione della delibera di autorizzazione e riflessi sulla compravendita dell'appartamento

Avv. Alessandro Gallucci 

L'individuazione della delibera di esecuzione dei lavori in condominio è argomento di notevole interesse e fondamentale importanza.

Dalla delibera di affidamento dei lavori si può individuare, infatti, la persona obbligata a concorrere alle spese per la loro effettuazione: questione fondamentale questa nel caso di compravendita di un'unità immobiliare.

La difficoltà sta nel fatto che sovente la decisione di eseguire lavori di manutenzione è diluita nel tempo.

Si va dalla presa d'atto, all'incarico ad un tecnico per l'individuazione dei lavori, alla scelta delle imprese, all'approvazione del riparto.

In questo contesto, è evidente, risulta molto utile poter comprendere quando si può dire che sono stati deliberati i lavori in condominio.

Ce lo chiede anche un nostro lettore che ha posto il seguente quesito: «Ciao amici di Condominioweb. Ho comprato casa tre mesi fa. La scorsa settimana mi arriva una raccomandata di convocazione dell'assemblea condominiale da parte dell'amministratore con all'ordine del giorno il seguente argomento: "approvazione piano di riparto lavori manutenzione straordinaria lastrico solare".

Ho chiesto chiarimenti e mi ha detto che circa una decina di mesi fa avevano deliberato l'affidamento dell'incarico ad un'impresa per il lavoro indicato e che s'era detto di far passare l'estate per poi chiedere le somme e con calma fare eseguire i lavori nella successiva primavera.

Posso chiedere queste somme a chi mi ha venduto l'appartamento? Preciso che finché non hop ricevuto la raccomandata, non avevo la minima idea di quest'intervento manutentivo, né nell'atto d'acquisto c'è traccia di riferimenti a lavori straordinari. Grazie, bravissimi!»

Grazie al nostro lettore.

=> Scelta preventivi per lavori condominiali straordinari, alcune considerazioni

Delibere condominiali, quale contenuto?

Le delibere condominiali possono avere contenuto:

  • preparatorio;
  • programmatico;
  • interlocutorio;
  • decisorio.

La delibera che decide la esecuzione dei lavori, senza però individuare quali opere eseguire, quale impresa coinvolgere nella esecuzione, ecc. ha valore meramente programmatico. Quella che rinvia la decisione a futura assemblea, interlocutorio.

=> Valida la delibera che affida i lavori nel condominio senza motivare la scelta della ditta appaltatrice

È preparatoria, rispetto ai lavori da eseguirsi, la delibera che affida l'incarico ad un tecnico per la individuazione delle opere. Del pari tale va considerata quella che, individuati i lavori che intende fare eseguire sulla scorta del computo metrico del tecnico decida di far reperire preventivi.

Delibere condominiali e lavori straordinari

Deliberare "si rende utile eseguire interventi di manutenzione del lastrico solare condominiale" è cosa diversa dal decidere che "i lavori di manutenzione del lastrico solare condominiale sono affidati alla ditta Alfa, accettandone il preventivo qui allegato".

Tale ultimo approdo è diverso anche da quello, intermedio tra i due, che ad esempio conclude con una decisione del genere "i condòmini deliberano che è utile eseguire lavori di manutenzione del lastrico solare, rinviando all prossima assemblea la scelta dell'impresa appaltatrice".

Di queste delibere solamente la seconda può essere considerata una delibera propriamente decisoria in merito alla esecuzione di lavori straordinari.

Lavori straordinari, delibera di esecuzione e di scelta dell'impresa

I lavori straordinari di parti comuni dell'edificio possono dirsi deliberati quando è stata scelta l'impresa appaltatrice e approvato il preventivo da essa presentato per la esecuzione delle dette opere.

Prima, ogni decisione che non sia suscettibile di fare individuare la spesa, ergo l'obbligo del condomino in relazione alla propria quota, non può dirsi una delibera di affidamento dei lavori straordinari.

Si badi: la giurisprudenza compulsata sull'esatto momento di individuazione della nascita dell'obbligazione, ai fini della richiesta di decreto ingiuntivo, ha specificato che esso va individuato nell'approvazione del preventivo dell'impresa e non in quello eventualmente successivo del piano di riparto.

=> Lavori edili in condominio, è obbligatorio nominare un direttore dei lavori?

In tal senso è stato affermato che «deve ritenersi irrilevante, ai fini della revoca del decreto ingiuntivo emesso per la riscossione degli oneri condominiali, la mancata approvazione della relativa ripartizione tra i condomini, essendo al riguardo sufficiente la deliberazione assembleare di approvazione dei lavori che comportano spese, atteso che queste vengono ripartite tra i condomini secondo le tabelle millesimali, ai sensi dell' art. 1123 c.c. Sono quindi sufficienti, e vincolanti rispetto ai condomini, le delibere condominiali, con cui è stato approvato il preventivo presentato dall'appaltatore, e di approvazione della spesa ulteriore per lavori straordinari.

Nessuna ulteriore delibera era necessaria per consentire al condominio di agire in via monitoria, né quella di ripartizione della spesa tra i condomini né quelle di approvazione dei singoli stati di avanzamento dei lavori» (App. Campobasso 6 agosto 2018 n. 223, in Redazione Giuffrè 2018).

Delibere condominiali, lavori straordinari e cessione dell'appartamento

L'individuazione dell'insorgenza del debito non è rilevante ai soli fini della possibilità di chiedere ed ottenere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo ex art. 63 disp. att. c.c., ma anche per individuare chi, al di là della solidarietà tra cedente e cessionario, è titolare dell'obbligazione di pagamento degli oneri condominiali straordinari.

Tale titolarità non interessa solamente l'acquirente coobbligato in solido, ma anche il condominio, che può sempre agire contro l'ex condòmino, se il debito è a lui riferibile.

La giurisprudenza, sul punto, afferma che «la delibera giuridicamente rilevante al fine di individuare il soggetto tenuto a sopportare gli oneri di un intervento straordinario, tuttavia, è solo quella con la quale tali interventi siano effettivamente approvati in via definitiva, con la previsione della commissione del relativo appalto e la individuazione dell'inerente piano di riparto dei corrispondenti oneri, non assumendo rilievo l'adozione di una precedente delibera assembleare meramente preparatoria o interlocutoria, che non sia propriamente impegnativa per il condominio e che non assuma, perciò, carattere vincolante e definitivo per l'approvazione dei predetti interventi» (così, ad esempio, Trib. Milano 12 gennaio 2016 n. 27, in Guida al diritto 2016, 18, 64).

Ad avviso di chi scrive, per le ragioni specificate dalla Corte di appello di Campobasso, non è necessaria l'approvazione del piano di riparto, che è mera operazione matematica, essendo sufficiente l'approvazione del preventivo, in quanto questo già in tale momento obbliga il condòmino a corrispondere le quote che non potranno che essere ripartite secondo i criteri di legge o pattizi.

=> Condominio, approvazione della spesa ma non del riparto

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