Definizione: casa di ringhiera
La casa di ringhiera è quella struttura di una certa epoca che ha la caratteristica di avere per ogni piano un unico balcone, simile ad un ballatoio. Normalmente si tratta di palazzi con abitazioni ma vi possono essere -anche se più raro- anche studi professionali o attività di impresa.
Il bancone delle case di ringhiera
Il balcone di ogni singolo piano di norma si reputa comune ai condomini.
Esso ha la specifica destinazione di permettere l'accesso alle singole abitazioni oltre ad avere altre finalità ed usi promiscui, naturalmente compatibili con la sua funzione principale.
Per mezzo di questo tramite, i singoli possono entrare nei propri immobili in quanto normalmente si tratta di unico accesso.
In termini generali si può dire che sia permesso apporre piante, fiori o altri ornamenti, anche se del caso posizionare temporaneamente stendini e simili. Ciò naturalmente non deve essere vietato dal regolamento di condominio.
Natura di bene condominiale
Si presume che questo tipo di balcone sia bene condominiale, vista la sua funzione. La comunione è insita nel servizio che il balcone rende.
Com'è noto, l'art. 1117 c.c. indica i beni comuni in condominio in via esemplificativa e non esaustiva. Inoltre la condominialità di un bene può essere data dalla specifica destinazione del bene stesso, come nel caso di questi balconi.
La loro condominialità può essere di fatto esclusa se vi è una diversa disposizione del titolo. Si pensi ad esempio la riserva di singola proprietà del balcone con contemporanea servitù di passaggio a favore degli altri condomini.
Esprime la natura quale cosa comune la decisione n. 24471/2017 della Corte di Cassazione, che ha espresso la seguente massima: "Il ballatoio che è parte comune condominiale è suscettibile di un possesso differenziato a seconda della oggettiva utilità esercitata dai singoli proprietari. In caso di spoglio del possesso, lo spogliato deve fornire prove del suo ius possessionis".
Ringhiera balconi incassati spese per riparazioni
Continua il Supremo Collegio osservando che "con riferimento al pianerottolo come bene condominiale, va affermato che il proprietario - possessore di un'unità abitativa in condominio, spogliato del possesso di una porzione di ballatoio, ha l'onere, come incombente a qualunque possessore, di fornire la prova dello ius possessionis, ossia l'esercizio di un potere di fatto corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà, con oggetto il ballatoio stesso, non essendo sufficiente pertanto, il solo possesso dell'unità abitativa in proprietà esclusiva".
I ballatoi delle cosiddette case a ringhiera devono intendersi parti comuni (Trib. Milano, 16 ottobre 1988, n. 12061).
Balcone ballatoio assimilabile al corridoio
"In ragione della funzione del balcone in esame, si ritiene di poter applicare il principio affermato dalla Suprema Corte in data 10 ottobre 1007, con la decisione n. 21246, sulla cui base per il corridoio è stato affermato che se da un lato può rendere plausibile il riferimento alla fattispecie del condominio parziale ex lege (Cass. 8136/04; 9644/87; 8233/90) in quanto per le sue caratteristiche strutturali e funzionali è destinato al servizio e/o al godimento di una parte soltanto dell'edificio in condominio, cioè dei soli appartamenti di proprietà esclusiva ai quali si accede attraverso di esso (e sempre che in concreto non si possa configurare un "andito" ex art. 1117 c.c.); dall'altro lato si esclude per la parte finale del corridoio la configurabilità del condominio parziale, dal momento che tale parte non è dotata di autonomia rispetto alla parte anteriore del corridoio quantomeno come volume di spazio e di aria, nonché dal punto di vista estetico". (Cass. 10 ottobre 2007, n. 21246).
Modificare la ringhiera del balcone
Spese relative ai balconi - ballatoi
Si ritiene che il tema delle spese di questi beni sia da qualificare quale spesa comune perché il bene balcone-ballatoio è condominiale.
Come abbiamo sopra visto, la natura condominiale non può essere messa in dubbio ove non vi sia un titolo che disponga altrimenti.
Sono beni accessibili a tutti i condomini: in quanto tali soggiacciono al generale criterio di ripartizione delle spese ex art. 1123 primo comma c.c.
Ogni singolo condomino è tenuto alla sua quota parte di onere economico in ragione dei millesimi della propria unità immobiliare.
Caso particolare: Ripartizione spese pulizia scale
Come deve essere ripartita la spesa di pulizia dei balconi?
A questo interrogativo ha risposto la Cassazione affermando che la ripartizione delle spese per la pulizia delle scale va fatta in base al criterio proporzionale dell'altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono, in applicazione analogica, in parte qua dell'art. 1124 c.c., il quale segue, con riferimento al suddetto criterio, il principio generale posto dall'art. 1123, secondo comma, c.c., in ragione del riparto della spesa in proporzione all'uso del bene; ha la propria ratio nella considerazione di fatto che i proprietari dei piani alti logorano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani bassi.
Questo principio vale anche per i balconi-ballatoi perché devono essere considerati parti integranti delle scale (Trib. Milano, sez. civ., 16 ottobre 1988, n. 12061).
