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La vetrata mobile è comparabile alla veranda?

Vetrata mobile: serve il permesso di costruire?
Avv. Maria Monteleone Avv. Maria Monteleone - Foro di Cosenza 

Esistono diversi modi per chiudere e rendere fruibili gli spazi aperti di balconi e terrazzi. Uno di questi è l'installazione di una vetrata mobile o scorrevole che, a seconda della tipologia e funzionalità, potrebbe essere considerata come opera che comporta aumento volumetrico e che, quindi, necessita di permesso di costruire.

La giurisprudenza, difatti, è solita analizzare le diverse caratteristiche tecniche e funzionali delle strutture, fisse o amovibili, utilizzate per le coperture di balconi, terrazzi e cortili, per comprendere se rientrino o meno nell'edilizia libera.

Quando si può condonare una veranda?

Vetrata mobile o veranda

La veranda è stata definita dal Consiglio di Stato (Sent. n. 306/2017) come l'opera "realizzabile su balconi, terrazzi, attici o giardini, è caratterizzata quindi da ampie superfici vetrate che all'occorrenza si aprono tramite finestre scorrevoli o a libro".

In ragione di tali caratteristiche, la veranda, dal punto di vista edilizio, determina un aumento della volumetria dell'edificio e una modifica della sua sagoma e necessita quindi del permesso di costruire.

La vetrata mobile, totalmente o parzialmente apribile, anche se precaria e temporanea per l'utilizzo che ne viene fatto, può comunque essere assimilabile ad una veranda se ha una funzione di chiusura di un loggiato, un balcone, una terrazza o un portico.

La differenza tra vetrata e veranda risiede nel fatto che la prima, proprio perché mobile o scorrevole, può restare inutilizzata così lasciando lo spazio aperto; invece, la veranda è fissa e inamovibile e, come tale, modifica definitivamente le sembianze del balcone/terrazzo su cui insiste.

Vetrata mobile: serve il permesso di costruire?

A prescindere dal concetto di amovibilità, la vetrata può comunque necessitare del permesso di costruire, al pari della branda.

Secondo il TAR Toscana, per esempio, "con la posa degli infissi tra le colonne del porticato, il locale gestito dalla società […] ha inequivocabilmente assunto le caratteristiche della veranda, né in contrario rileva l'asserita volontà di utilizzare le chiusure nelle sole giornate di forte vento, a protezione dell'interno del porticato dalla sabbia.

Ai fini edilizi, deve infatti aversi riguardo alle caratteristiche oggettive dell'opera e all'idoneità degli infissi a realizzare un locale stabilmente chiuso, con conseguente estensione delle possibilità di godimento dell'immobile, ivi compresa quella di mantenere gli infissi aperti all'occorrenza e comunque secondo necessità" (TAr Toscana, sentenza n. 64/2019).

Veranda in condominio: che fare se sporge dal balcone?

Anche il TAR Lazio, con una recente pronuncia, ha ordinato la demolizione, su un balcone di proprietà, di una chiusura a vetri mobili del tipo "a libro", considerandola vera e propria veranda: "la posa in opera di infissi in alluminio e vetro, scorrevoli e richiudibili "a libro", assume inequivocabilmente le caratteristiche di una veranda, determinando la chiusura totale o parziale di un elemento edilizio aperto verso l'esterno, quale un terrazzo, un balcone o un portico, e dando così luogo a un elemento diverso, che comporta una trasformazione in termini di volume, superficie e sagoma dell'edificio cui appartiene, e pertanto richiede il rilascio di idoneo titolo abilitativo.

Né in contrario rileva l'uso che di tale struttura avviene solo in via di mero di fatto, perché ai fini edilizi deve aversi riguardo alle caratteristiche oggettive dell'opera e all'idoneità degli infissi a realizzare un locale stabilmente chiuso, con conseguente estensione delle possibilità di godimento dell'immobile, ivi compresa quella di mantenere gli infissi aperti all'occorrenza o comunque secondo necessità" (TAR Lazio, sent. n. 911/2020).

Dunque, guardando non all'uso che viene effettivamente fatto della vetrata (se momentaneo, stagionale o perenne), bensì alle caratteristiche oggettive di chiusura totale o parziale di un elemento edilizio aperto verso l'esterno, è inevitabile l'affermazione dell'obbligatorietà del permesso di costruire.

D'altronde, la vetrata, rispetto alla tenda retraibile, non può considerarsi un mero elemento arredo da utilizzarsi all'occorrenza, posto che essa, per quanto mobile e scorrevole, rappresenta comunque una struttura fissa che può chiudere definitivamente uno spazio aperto.

Gli abusi edilizi in condominio

Pergotenda con lastre di vetro

Il Consiglio di Stato ha anche esaminato l'ipotesi una pergotenda tamponata sui due lati liberi da lastre di vetro mobili a "pacchetto", munite di supporti scorrevoli e da vetro fisso inseriti nelle strutture di alluminio anodizzato.

Secondo i giudici, le lastre di vetro fanno sì che la pergotenda non rappresenti più una mera struttura di sostegno di tende retrattili e che, quindi, necessiti di permesso come nuova costruzione: "La natura e la consistenza del materiale utilizzato (il vetro viene comunemente usato per la realizzazione di pareti esterne delle costruzioni) fa sì che la struttura di alluminio anodizzato si configuri, in questo caso, non più come mero elemento di supporto di una tenda, ma venga piuttosto a costituire la componente portante di un manufatto, che assume consistenza di vera e propria opera edilizia, connotandosi per la presenza di elementi di chiusura che, realizzati in vetro, costituiscono vere e proprie tamponature laterali" […] Né in contrario riveste rilievo la circostanza che le suddette lastre di vetro siano installate "a pacchetto" e, dunque, apribili, considerandosi che la possibilità di apertura attribuisce a tale sistema la stessa portata e consistenza di una finestra o di un balcone, ma non modifica la natura del manufatto che, una volta chiuso, è vera e propria opera edilizia, come tale soggetta al rilascio del previo titolo abilitativo" (Consiglio di Stato, sentenza 27 aprile 2016 n.1619).

In questo caso, il manufatto costituisce "nuova costruzione", risultando idoneo a determinare una trasformazione urbanistico ed edilizia del territorio.

Veranda in condominio e permessi necessari per la realizzazione

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