Ai fini della individuazione di una abitazione di lusso, la superficie utile deve essere determinata guardando alla utilizzabilità degli ambienti a prescindere dalla loro effettiva abitabilità, costituendo tale requisito, il parametro idoneo a esprimere il carattere lussuoso di una abitazione.
Benefici prima casa, lusso e dimensioni della casa
La vicenda. Tizio presentava ricorso alla Commissione Tributaria Provinciale di Roma avverso l'avviso con cui l'Ufficio liquidava l'imposta di registro a seguito di decadenza dai benefici spettanti per l'acquisto dell'immobile. In primo grado, la CTP accoglieva il ricorso.
In secondo grado, la CTR Lazio accoglieva l'appello principale e rigettava quello incidentale.
Invero, secondo i giudici del gravame, nel calcolo della superficie rilevante ai fini del D.M. 2 agosto 1969 doveva essere computato anche il soppalco e, per l'effetto, la superficie utile superava abbondantemente la soglia di 240 mq., circostanza quest'ultima che rendeva superfluo ogni ulteriore approfondimento sulle perizie prodotte dalle parti.
Inoltre, tenuto conto della normativa di riferimento, nulla escludeva la superficie "soppalco" ai fini tributari, esistendo già tale opera al momento della compravendita, aumentando automaticamente i metri quadri complessivi. Avverso tale decisione, Tizio ha proposto ricorso in Cassazione.
Il ragionamento della Cassazione. In argomento, i giudici di legittimità hanno osservato che il Decreto Ministeriale 2 agosto 1969 n. 1072, all'art. 6, per quanto qui interessa, specifica che sono considerate abitazioni di lusso «le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine)».
Premesso ciò, in argomento, la giurisprudenza (Cass. n. 21287/13) ha condivisibilmente affermato che il decreto ministeriale menzionato va interpretato nel senso di dover escludere dal dato quantitativo globale della superficie dell'immobile indicata nell'atto di acquisto (in essa compresi, dunque, i muri perimetrali e quelli divisori) solo, i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine e non l'intera superficie non calpestatile.
A suffragio di tale orientamento, gli ermellini hanno anche evidenziato che nella formula "superficie utile complessiva", contenuta nel Decreto Ministeriale 2 agosto 1969, n. 1072, articolo 6, manchi l'aggettivo "netta" che, invece era presente nel testo ("superficie utile netta complessiva") della disposizione che dettava la previgente definizione delle caratteristiche delle abitazioni di lusso (tabella allegata al Decreto Ministeriale 4 dicembre 1961; in questi termini, Cass. Civ., sez. VI, ordinanza 1 dicembre 2015, n. 24469).
Realizzazione di un soppalco: quale è la disciplina giuridica per realizzarlo?
Di conseguenza, i principi di diritto sin qui ricostruiti lumeggiano la corretta interpretazione da offrire all'art. 6 in esame: "la superficie utile va considerata escludendo, dal computo metrico, solo i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine e, in particolare, includendo nella metratura i soppalchi".
Quindi, al fine di individuare la superficie utile per identificare le abitazioni di lusso, è irrilevante la calpestabilità dell'area in questione, per quanto, nel caso di specie, l'altezza media del vano (mt. 2,35) deporrebbe senz'altro nel senso della sussistenza di tale caratteristica.
Per le suesposte ragioni, il ricorso del contribuente è stato rigettato.
Principio di diritto: "Un'abitazione si considera di lusso e, quindi sarà esclusa dai benefici previsti fra i quali rientra anche l'esenzione dal pagamento dell'imposta di registro in sede di compravendita, quando la metratura complessiva è pari o superiore a 240 mq.
Ne consegue che chi acquista una abitazione che con il soppalco supera 240 mq non ha diritto alle agevolazioni prima casa" (Corte di Cassazione, sez. Trib., 14 novembre 2019, n. 29643).
