Via libera ai «soppalchi-ripostiglio». Niente permesso di costruire.

Non è necessario il permesso di costruire se il soppalco è adibito a svolgere funzioni di ripostiglio, se di dimensioni ridotte e non comporta modifiche strutturali dell'immobile.

Tipologie - In presenza di soffitti molto alti, spesso si ricorre alla realizzazione di un soppalco che ne raddoppia (o quasi) la superficie. La realizzazione di tale manufatto si concretizza nella realizzazione di spazio aggiuntivo che si ricava all'interno di un locale, di solito all'interno di una abitazione. Nella realtà si suole distinguere:

il soppalco abitabile, viene realizzato all'interno di una unità immobiliare, attraverso la divisione in altezza di un vano a scopo di ottenere una duplice utilizzazione abitativa che non realizza un mutamento di destinazione d'uso, di sagoma o di volume, ma è soggetta a regole e misure stabilite dalla legge e cambiano a seconda del Regolamento Edilizio e di Igiene del proprio Comune di residenza [1].

Rispettando determinati requisiti, il soppalco può definirsi abitabile e a norma di legge viene dichiarato "soppalco con permanenza di persone", trattandosi di una superficie rialzata rispetto al livello dell'appartamento, realizzato in una successiva fase e calpestabile da persone in posizione eretta;

I palchettoni si concretizzano in un piano sovrastante che non può avere una altezza utile superiore a 150cm e quindi,per dimensioni e funzioni, non sono abitabili [2]. Possono essere aperti o chiusi. Possono essere considerati come dei controsoffitti leggeri realizzati con struttura leggera composta da travetti in ferro o legno e assito di legno e non comportano particolari problemi strutturali.

Le differenze, tra soppalco abitabile e non, sono notevoli non solo dal punto di vista tecnico ed autorizzativo, ma anche dal punto di vista dell'inserimento del manufatto all'interno dell'edificio condominiale.

Infatti, per realizzare un soppalco nella propria unità abitativa, pur non essendo obbligatorio richiedere preventiva autorizzazione all'assemblea condominiale, onde evitare spiacevoli contestazioni postume, è consigliabile depositare, preventivamente, presso il proprio amministratore di condominio, tutta la documentazione relativa ai permessi comunali ottenuti e la perizia del professionista chiamato in causa.

In tal caso se un vicino dovesse mai chiedere spiegazioni, sarà l'amministratore a dover mostrare i documenti.

Per quanto riguarda invece le tabelle millesimali, occorre precisare che:

• se i millesimi sono calcolati in base ai metri quadrati dell'appartamento, allora il soppalco può comportare una modifica dei calcoli stessi;
• e invece i millesimi sono calcolati in base alla cubatura, di fatto il soppalco non comporta nessun cambiamento.

=> Realizzazione di un soppalco in un appartamento condominiale

La richiesta dei titoli abilitativi - Antica e dibattuta questione è quella in ordine all'individuazione del titolo edilizio occorrente per realizzare, all'interno di un'unità immobiliare, un soppalco.

Nel corso del tempo l'orientamento giurisprudenziale in merito al corretto utilizzo del titolo abilitativo per la realizzazione di un soppalco, ha subito dei notevoli cambiamenti.

Infatti, inizialmente un primo orientamento giurisprudenziale faceva rientrare la realizzazione di un soppalco per fra le opere interne, atteso che tale intervento, pur aumentando la superficie utilizzabile, non modificava il volume o la sagoma dell'edificio (Cass. Pen., Sez. III, n. 232352/2005).

Dal 2005 in poi si aprì un contrasto giurisprudenziale fra la decisione del 2005 e le successive pronunce, che fu risolto con l'affermazione della necessità del permesso di costruire per ragioni di ordine sistematico.

Pertanto la realizzazione di un soppalco nel corso di lavori di ristrutturazione interna di un edificio, richiede il permesso di costruire o della cosiddetta super-D.I.A. alternativa al predetto titolo abilitativo, in quanto si tratta di intervento edilizio che comporta un aumento della superficie e la realizzazione di un edificio in parte diverso dal preesistente (Cass. pen., sez. III, n. 41089/2011; Cass. pen., n. 8669/2007, Cass. pen., sez. III, n. 37705/2006, Cass. pen., n. 35863/2006).

La recente giurisprudenza amministrativa invece, in ordine al titolo abilitativo per la realizzazione di soppalchi interni alle abitazioni, distingue i casi nei quali, in relazione alla tipologia e alla dimensione dell'intervento, può essere sufficiente una denuncia di inizio di attività (D.I.A.), dai casi nei quali occorre una vera e propria concessione edilizia, oggi permesso di costruire.

Deve infatti ritenersi sufficiente una D.I.A. nel caso in cui il soppalco sia di modeste dimensioni e al servizio della preesistente unità immobiliare mentre, viceversa, deve ritenersi necessario il permesso di costruire quando il soppalco sia di dimensioni non modeste e comporti una sostanziale ristrutturazione dell'immobile preesistente, ai sensi dell'art. 3 comma 1, D.P.R. n. 380 del 2001, comportando un incremento delle superfici dell'immobile e, quindi, anche un ulteriore possibile carico urbanistico (T.A.R. Campania - Napoli, Sez. VI, n.908/2012).

Sulla questione è di nuovo intervenuto il Consiglio di Stato (sentenza n. 720 dell'8 febbraio 2013) il quale ha precisato che l'art. 10 del D.P.R. n. 380/2001 dispone che sono subordinati al rilascio del permesso di costruire, gli interventi di ristrutturazione edilizia.

La realizzazione di un soppalco comporta un aumento di superfici e limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comporta anche un mutamento della destinazione d'uso [3].

Diritto d'uso della cosa comune come evitare che possa essere usucapito un bene condominiale?

Il caso di specie. I proprietari di un appartamento avevano ricevuto una ingiunzione a demolire, in quanto avevano realizzato, senza permesso di costruire, una serie di opere realizzate all'interno della propria unità abitativa consistente in una struttura di putrelle in ferro orizzontali e verticali, disposte in modo da formare un soppalco a forma di "L" della superficie di circa 24,80 mq. all'interno di un locale più ampio. Il TAR riteneva che l'intervento necessitava di un permesso di costruire. Contro tale sentenza, i ricorrenti propongono appello. Il Consiglio di Stato, con sentenza n° 985 del 02/03/2017, enuclea i seguenti principi:

1. carico urbanistico: il soppalco si concretizza in uno spazio aggiuntivo la cui consistenza va apprezzata caso per caso. In relazione alle caratteristiche del manufatto bisogna valutare se la realizzazione di tale manufatto abbia o meno generato un incremento delle superfici dell'immobile e del carico urbanistico.

   La necessità di un titolo edilizio si rinviene solo quando il soppalco realizzato amplia in maniera significativa la superficie calpestabile di un immobile destinato ad attività commerciale (Cds sentenza 4468/2014) [4].

2. titolo abilitativo: non è necessario richiedere il permesso di costruire quando il soppalco non incrementa la superficie dell'immobile (ad esempio quando la struttura non sia suscettibile di utilizzo come stanza di soggiorno).

   Nel caso analizzato dal Consiglio di Stato, il manufatto realizzato, per dimensioni e struttura, è tale da renderlo assolutamente non fruibile alle persone: si tratta, in buona sostanza, di un ripostiglio. Per tali motivi è illegittima l'ordinanza di demolizione.