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Sono detraibili i costi per ristrutturare l'immobile da adibire ad affittacamere
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Sono detraibili i costi per ristrutturare l'immobile da adibire ad affittacamere

IVA. Le opere di ristrutturazione di un immobile destinato ad attività di affittacamere sono detraibili

Dott.ssa Marta Jerovante 

Il caso La Commissione Tributaria Regionale Toscana confermava la decisione di primo grado, che, accogliendo un'istanza di rimborso, aveva riconosciuto la detraibilità dell'IVA versata dal contribuente in relazione ad interventi di ristrutturazione eseguiti su di un immobile da destinarsi ad attività di affittacamere.

Il giudice dell'appello, nel rigettare l'impugnazione promossa dall'Agenzia delle entrate, aveva infatti, da un lato, qualificato come imprenditoriale l'attività di affittacamere svolta dalla parte e, dall'altro, ritenuto sussistenti i requisiti di inerenza e strumentalità delle opere effettuate rispetto a detta attività imprenditoriale.

La Commissione Tributaria Regionale aveva in particolare chiarito come la richiesta di rimborso in oggetto riguardasse “non tanto la detrazione del'imposta relativa all'acquisto dell'immobile […] quanto piuttosto la detrazione dell'imposta assolta in occasione degli interventi di ristrutturazione di detto immobile”; risultava di conseguenza irrilevante il rinvio dell'Agenzia delle entrate alla previsione dell'art. 19 bis 1, lett. i), d.p.R. 26 ottobre 1972, n. 633, il quale – si rammenta – stabilisce che «non è ammessa in detrazione l'imposta relativa all'acquisto di fabbricati, o di porzione di fabbricato, a destinazione abitativa né quella relativa alla locazione o alla manutenzione, recupero o gestione degli stessi, salvo che per le imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell'attività esercitata la costruzione dei predetti fabbricati delle predette porzioni».

L'Agenzia delle entrate ha quindi proposto ricorso per cassazione, lamentando che la sentenza impugnata, in violazione del disposto dalla norma citata, ha riconosciuto la detraibilità dell'imposta assolta in relazione a contratti di ristrutturazione di un immobile pacificamente accatastato ad uso abitativo: specificamente, pur riguardando opere di ristrutturazione, l'imposta non sarebbe stata in questo caso detraibile perché la parte non svolgeva attività immobiliare e l'immobile interessato aveva destinazione abitativa.

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La decisione La Suprema Corte ha respinto il ricorso dell'Amministrazione, richiamando un proprio consolidamento orientamento secondo il quale «il meccanismo della detrazione IVA postula una necessaria correlazione fra i beni e i servizi acquistati e l'attività esercitata, nel senso che essi devono inerire all'impresa, anche se si tratti di beni non strumentali in senso proprio, purché risultino in concreto destinati alla finalità della produzione o dello scambio nell'ambito dell'attività dell'impresa stessa (Cass. sent. n. 9452 del 1997, n. 6785 del 2009, n. 3458 del 2014)» (Cass., n. 5406/2017.

Conforme Cass., 29 aprile 2015, n. 8628, pure citata in motivazione, relativa ad un'analoga fattispecie, in cui i giudici di legittimità hanno riconosciuto la detraibilità dell'IVA di cui alle fatture per lavori di ristrutturazione della porzione dell'immobile che, pure catastalmente con destinazione abitativa, era in concreto utilizzato per lo svolgimento dell'attività “affittacamere e case per vacanze”, e da qualificarsi quindi come bene strumentale, anche in forza del rilascio di apposita licenza comunale allo scopo: «risulta […] errato il presupposto su cui si fonda il motivo di ricorso, nel senso che il diritto a detrazione sarebbe precluso in ragione della destinazione abitativa del bene, formalmente risultante dalla classificazione catastale, dovendo invece ritenersi decisiva la (pacifica) strumentalità dello stesso rispetto all'attività svolta dal contribuente»).

Nel caso in commento, la Suprema Corte ha altresì richiamato l'indirizzo espresso dalla Corte di Giustizia dell'Unione la quale ha «ritenuto, per un verso, che “se un soggetto passivo, in un caso specifico, abbia acquistato beni per le esigenze delle sue attività economiche ai sensi dell'art. 4 della sesta direttiva costituisce una questione di fatto, che va valutata tenendo conto di tutti i dati della fattispecie, fra i quali figurano la natura dei beni considerati e il periodo di tempo intercorso tra l'acquisto degli stessi e il loro uso ai fini delle attività economiche del soggetto passivo”; per altro verso, che “una norma o una prassi amministrativa nazionale che imponga una restrizione generale del diritto alla deduzione in caso di uso professionale limitato, ma pur sempre effettivo, costituisce una deroga all'art. 17 della sesta direttiva ed è valida solo se sono soddisfatte le condizioni prescritte dall'art. 27, n. 1, o dall'art. 27, n. 5, della sesta direttiva" (Corte giust. 11 luglio 1991, causa C-97/90, Lennartz contro Finanzamt Munchen)» (Cass., n. 5406/2017).

La pronuncia della Commissione Tributaria Regionale impugnata ha dunque fatto corretta applicazione dei principi appena esposti, affermando che «la valutazione della strumentalità di un acquisto rispetto all'attività imprenditoriale va effettuata in concreto […], tenendo conto dell'effettiva natura del bene in correlazione agli scopi dell'impresa, non già in termini puramente astratti».

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La detraibilità dell'IVA per spese di acquisto e manutenzione in un “significativo” provvedimento Si ritiene opportuno fare riferimento ad un documento della prassi, laRisoluzione n. 18/E del 22 febbraio 2012, con il quale l'Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti proprio in merito alla detraibilità «dell'IVA assolta su immobili a destinazione abitativa e relative spese» nell'ipotesi di utilizzo degli immobili medesimi nell'ambito imprenditoriale dell'attività turistico-alberghiera – e le cui conclusioni potrebbero far sospettare di una certa incoerenza le argomentazioni formulate dall'Amministrazione nel caso in commento.

L'Amministrazione, nella Risoluzione n. 18/E, rammenta in primo luogo che «L'art. 19-bis 1, lett. i), del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633 preclude la detrazione dell'imposta sul valore aggiunto assolta in relazione all'acquisto ed alla manutenzione di immobili abitativi.

La preclusione non opera, in virtù di una specifica previsione contenuta nella norma, per le spese sostenute dalle imprese di costruzione nonché da quelle che pongono in essere locazioni esenti [di cui all'art. 10, n. 8)] che determinano l'applicazione del pro rata (artt. 19, c. 5 e 19-bis)».

Ricorda poi come la Circolare del 1° marzo 2007, n. 12 abbia affermato, confermando un principio consolidato, che «L'indetraibilità dell'imposta riguarda i fabbricati abitativi che risultano tali secondo le risultanze catastali e, in linea generale, prescinde dall'utilizzo effettivo dei medesimi».

Tuttavia, nella Risoluzione 18/E/2012, l'Amministrazione precisa che «che gli immobili abitativi, utilizzati dal soggetto passivo nell'ambito di un'attività di tipo ricettivo (gestione di case vacanze, affittacamere, etc.) che comporti l'effettuazione di prestazioni di servizi imponibili ad IVA, debbano essere trattati, a prescindere dalla classificazione catastale, alla stregua dei fabbricati strumentali per natura.

Ne consegue che le spese di acquisto e manutenzione relative ai suddetti immobili non risentono dell'indetraibilità di cui all'art. 19-bis1, lett. i), del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633».

Detta interpretazione è peraltro coerente alle enunciazioni contenute sia nella citata Circolare n. 12/2007 sia nella Risoluzione n. 177/E del 10 agosto 2004, secondo cui le prestazioni di alloggio relative ad immobili abitativi destinabili, secondo la normativa regionale di settore, ad attività turistico-alberghiera sono assoggettabili ad IVA nella misura del 10%, ai sensi del n. 120) della Tabella A, Parte III, allegata al decreto IVA.

Pertanto – si conclude nella Risoluzione n. 18/E – «l'imposta sull'acquisto di beni o servizi afferenti dette tipologie di prestazioni risulta detraibile benché relativa ad unità che sotto l'aspetto catastale si presentano come abitative», con un'ulteriore precisazione: ai fini dell'applicazione di detti principi, sarà necessario accertare concretamente se l'immobile abitativo, all'atto della realizzazione degli interventi di manutenzione o ristrutturazione, sia già effettivamente utilizzato per lo svolgimento di attività ricettizia, ovvero se a tale utilizzazione risulti inequivocabilmente destinato.

=> Spese per le ristrutturazioni edilizie, accertamento

Scarica Corte di Cassazione., sez. trib., 3 marzo 2017, n. 5406

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