Art. 1124 c.c.
Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.
Le scale e gli ascensori di un edificio in condominio rientrano tra le cose o parti oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio stesso, poiché indispensabili strutturalmente all'esistenza del fabbricato medesimo.
Il nuovo articolo 1124 cod. civ. statuisce che per la manutenzione delle scale la spesa è ripartita tra i proprietari delle unità immobiliari a cui servono:
- per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari;
- per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
È importante ricordare che le spese in questione sono quelle di esercizio e conservazione, come pure quelle che si devono sostenere periodicamente per il corretto funzionamento dell'impianto. Rientra in tale ambito non solo la manutenzione ordinaria, consistente nell'esecuzione di lavori contraddistinti dallo scopo di preservare il bene comune impedendone il deterioramento, ma anche quella straordinaria, costituita dai lavori necessari per restituire al bene la sua originaria funzionalità. Ovviamente, la disposizione in analisi trova applicazione anche nell'ipotesi di sostituzione integrale dell'ascensore. In tale eventualità, difatti, non può parlarsi di innovazione dal momento che le cose comuni oggetto delle modifiche non subiscono alcuna trasformazione, conservando la loro destinazione al servizio.
Nell'ipotesi, invece, d'installazione ex novo dell'impianto la disciplina di riferimento è quella prevista dall'articolo 1123 cod. civ., relativa alla ripartizione delle spese per le innovazioni deliberate dalla maggioranza.
Particolarmente dibattuta è la questione concernente la partecipazione alle spese di conservazione dell'ascensore da parte dei proprietari degli immobili siti al piano terra e/o aventi accesso separato, i quali non fruiscono concretamente del bene.
A tal proposito, allorquando il regolamento condominiale nulla preveda, sembra preferibile distinguere:
- gli interventi che attengono al profilo della proprietà dell'ascensore, i cui oneri dovranno essere posti a carico di tutti i condomini;
- gli interventi di manutenzione ordinaria, dovuti a logorio del bene, da porsi a carico dei soli condomini che ne traggono utilità.
