In ambito condominiale rappresenta una questione problematica l'individuazione della corretta modalità di ripartizione delle spese comuni. Per diversi tipi di spesa "l'ancora di salvezza" è costituita dalla specifica disciplina legislativa che consente di risolvere la maggior parte dei problemi, ma esistono anche alcune situazioni che costringono la giurisprudenza a continui chiarimenti.
Il discorso riguarda certamente il problema della ripartizione delle spese per i balconi, questione resa complessa dal fatto che non esiste una regola unica valida per tutte le ipotesi.
Bisogna considerare infatti che la stessa giurisprudenza ha reso complesso il problema prevedendo criteri di ripartizione diversi a seconda che il balcone sia incassato (che è quello che non fuoriesce rispetto alla facciata, perché rimane ricompreso nel prospetto dell'edificio) o sia aggettante (quello che fuoriesce dalla facciata e svolge innanzitutto una funzione di prolungamento dell'affaccio per il proprietario dell'appartamento a cui accede).
Del resto l'assemblea spesso ignora che, come ripetutamente precisato dalla giurisprudenza, ci sono spese che riguardano il proprietario dell'appartamento a cui appartiene il balcone e spese relative a tali manufatti che possono gravare su tutta la collettività.
Di conseguenza è chiaro che ci sono opere di manutenzione dei balconi di un caseggiato che non possono costituire oggetto di delibera da parte dell'assemblea, restando riservata al solo condomino che ne è proprietario esclusivo. Il problema è stato recentemente affrontato dalla sentenza n. 7181 dell'8 novembre 2023.
L'assemblea non può approvare opere relative a parti private dei balconi. Fatto e decisione
Un condomino impugnava, per sentirne dichiarare la nullità e/o l'annullabilità, la delibera dell'assemblea condominiale, costituita, in seconda convocazione, con la quale (in sua assenza) era stata approvata l'esecuzione delle opere di manutenzione e ripristino del fabbricato.
L'attore notava che l'assemblea non aveva approvato il piano di riparto (successivamente redatto dall'amministratore) e aveva disposto la riscossione delle quote per lavori, per la quasi totalità, attinenti a beni individuali. Il condominio convenuto chiedeva il rigetto della domanda. Il Tribunale dava torto all'attore e lo condannava a rimborsare al condominio le spese giudiziali.
Il soccombente si rivolgeva alla Corte di Appello, sostenendo ancora l'annullabilità o la nullità della delibera sopradetta, per mancata predisposizione e approvazione di un piano di riparto idoneo ad indicare chiaramente la quota di partecipazione di ciascun condomino alla spesa deliberata. In ogni caso lamentava la violazione degli artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c. In particolare l'appellante precisava che la quasi totalità dei lavori (come da capitolato versato in atti) riguardava beni individuali, quali terrazzi, balconi aggettanti, frontalini dei balconi, piantoni, stangoni, ferri del cemento armato, posa in opera guaina lungo il perimetro esterno del piano di calpestio del terrazzo, posa in opera di nuove piastrelle limitrofe allo stangone o, comunque, beni che risultavano destinati a servire i condomini in maniera diversa, con conseguente nullità della delibera per avere, illegittimamente, deciso su spese relative a proprietà di pertinenza esclusiva.
La Corte di Appello ha confermato la legittimità di una delibera anche senza piano di riparto; tuttavia i giudici di secondo grado hanno dato ragione al condomino impugnante atteso che l'assemblea ha deliberato in merito a spese non di pertinenza condominiale. La delibera è stata dichiarata nulla. L'appello quindi è risultato fondato e, conseguentemente, è stata riformata la sentenza gravata.
Balconi e opere o modifiche illecite
Considerazioni conclusive
La sentenza in commento ha ricordato che se l'approvazione assembleare dell'intervento, ove si tratti lavori di manutenzione straordinaria, ha valore costitutivo della obbligazione di contribuzione alle relative spese, la ripartizione, che indica il contributo di ciascuno, ha valore puramente dichiarativo, in quanto serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore, secondo i criteri di calcolo stabiliti dalla legge o da un'eventuale convenzione (Cass. civ., sez. VI, 24/09/2020, n. 20003; Cass. civ., Sez. Un., 09/08/2010, n. 18477).
Alla luce di quanto sopra, nella vicenda esaminata, si è precisato che la lamentata carenza di un piano di riparto, ove comunque non sia in discussione l'approvazione dell'intervento manutentivo, può in astratto incidere sulle condizioni necessarie all'emissione del decreto ingiuntivo ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c., comma 1, e quindi sul regolamento delle spese della fase monitoria, senza tuttavia comportare l'infondatezza della pretesa del condominio di riscuotere i contributi dai condomini obbligati ai sensi degli artt. 1123 e ss. c.c. La delibera però è risultata invalida perché l'assemblea ha deliberato lavori non condominiali.
La collettività condominiale non può assumere valide decisioni che riguardino i singoli condomini nell'ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull'adeguato uso delle cose comuni e così, nel caso di lavori di manutenzione di balconi di proprietà esclusiva degli appartamenti che vi accedono, è nulla la deliberazione che disponga in ordine al rifacimento della relativa pavimentazione (Cass. civ., sez. VI, 12/03/2020 n. 7042); di conseguenza nel caso in cui il cattivo stato di manutenzione degli elementi di finitura dell'estradosso delle solette del balcone (da individuarsi nei correntini coevi alla pavimentazione) comporti problemi di infiltrazioni all'appartamento sottostante, è onere del proprietario del balcone ripristinare lo stato di salubrità e sanare il danno (Trib. Firenze, sez. II, 15 settembre 2016).
Allo stesso modo gli "stangoni", in quanto elementi strutturali interni, costituenti la base di calpestio dei balconi e, dunque, parti integranti degli appartamenti corrispondenti, non possono essere oggetto di deliberazioni impositive di spese (e di relativa ripartizione) da parte dell'assemblea condominiale, le quali se adottate sono da ritenersi affette da nullità, incidendo su diritti individuali sulle cose (Cass. civ., sez. II, 31/10/2005, n. 21199).
