È valida la delibera assembleare che ripartisce tra tutti i partecipanti al Condominio sulla base dei millesimi di proprietà, la spesa per il trattamento dei ferri di armatura dei balconi aggettanti di proprietà esclusiva che presentino nella facciata esterna elementi decorativi o cromatici, in quanto dette lavorazioni sono propedeutiche al rifacimento dei frontalini e, pertanto, volte alla conservazione del bene comune costituito dal decoro estetico del fabbricato.
Questo è, sostanzialmente, il principio stabilito dalla recente sentenza n. 806 emessa in data 25.05.2021 dalla Corte d'Appello di L'Aquila.
Balconi e spese per trattamento ferri. Descrizione della vicenda processuale
I fatti di causa traggono origine dalla impugnativa, proposta dal signor X, di una delibera assunta dai condomini di uno stabile, nella parte in cui era stata approvata la specifica di riparto da utilizzare per i lavori da effettuare alla palazzina, dove sono stati individuati lavori privati e lavori di natura condominiale, relativamente alle spese per i lavori dei balconi.
In particolare, nella richiamata delibera l'assemblea dei condomini approvava i lavori da eseguire e la relativa ripartizione e, riguardo ai balconi, veniva disposto rispettivamente che:
a) fossero a carico dei singoli condomini la manutenzione ordinaria della struttura, le pavimentazioni, i sottofondi, la tinteggiatura dei parapetti interni e dei soffitti;
b) fossero a carico dei condomini secondo i rispettivi millesimi di proprietà, l'intervento sulla facciata per intonaci e copertura facciate, frontalini, stucchi, decorazioni in continuità con i balconi, oltre alla manutenzione straordinaria e consolidamento di ringhiere e parapetti.
Secondo il condomino X, nel caso di specie, l'assemblea dei condomini avrebbe violato l'art. 2 del regolamento condominiale nella parte in cui disponeva la proprietà esclusiva dei balconi, con conseguente erroneità del criterio di ripartizione approvato dal Condominio.
Il Tribunale di Pescara, investito della impugnativa in questione, con sentenza n. 924 del 21.06.2018, aveva ritenuto la legittimità della delibera assembleare nella parte relativa alla ripartizione delle spese, poiché detta decisione collegiale aveva rimesso ai condomini, secondo i rispettivi millesimi di proprietà, i lavori inerenti alla facciata ai sensi dell'art. 1117 c.c., nonché i lavori di manutenzione straordinaria di consolidamento delle ringhiere e dei parapetti dei balconi (rivestiti in ceramica), costituenti motivo estetico del fabbricato e, pertanto, bene comune.
Il condomino X proponeva appello dinanzi la Corte territoriale di L'Aquila eccependo la violazione, da parte del Giudice di prime cure, degli artt. 1117 e 1123 c.c., nonché degli artt. 2, lett. M) e dell'art. 16 del regolamento condominiale, tenuto conto che le opere appaltate riguardavano esclusivamente la ristrutturazione dei balconi aggettanti e non la natura puramente estetica e decorativa di tutto lo stabile, per cui le relative spese si sarebbero dovute porre a carico dei singoli proprietari dei balconi.
L'appellante insisteva, pertanto, per la riforma della sentenza del Tribunale di Pescara, previa sospensione della sua efficacia esecutiva.
Si costituiva ritualmente il Condominio, rilevando l'inammissibilità dell'appello ai sensi dell'art. 348 bis c.p.c. e domandando la conferma della sentenza di primo grado.
Balconi e spese per trattamento ferri. Disposizioni normative di riferimento
Art. 1117 co. I n. 1 c.c.
Parti comuni dell'edificio.
"Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
- tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate";
Art. 1123 co. II c.c.
"Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprieta? di ciascuno, salvo diversa convenzione".
Revisione delle tabelle millesimali: quale l'onere della prova a chi la richiede?
Balconi e spese per trattamento ferri: la motivazione della corte d'appello di l'aquila espressa nella sentenza n. 806 del 25.05.2021
La Corte d'Appello abruzzese, mediante la riportata sentenza, ha ritenuto infondati sotto tutti i profili, i motivi dell'appello formulato dal condomino X.
In riferimento ai criteri di ripartizione delle spese, il Collegio giudicante ha richiamato il principio di diritto affermato dalla Suprema Corte, in particolare con la sentenza n. 7603 del 30.08.1994 secondo cui, qualora i balconi presentino nella facciata esterna elementi decorativi o cromatici che si armonizzano con la facciata del fabbricato dal quale sporgono, in caso di lavori di restauro o di manutenzione straordinaria della facciata stessa, è legittimo includere nei lavori comuni il contemporaneo rifacimento della facciata esterna dei balconi, perché il decoro estetico dell'edificio condominiale è un bene comune, della cui tutela è competente l'assemblea dei soci (vedasi Corte di Cass. sentenza 30.08.1994, n. 7603; Corte di Cass. 30.04.2012, n. 6624; Corte di Cass. 14.12.2017, n. 30071; Corte di Cass. 24.02.2020, n. 4909).
Nel caso oggetto della presente disamina, l'attribuzione del costo dei lavori ai condomini in base ai millesimi di proprietà, ha riguardato la facciata esterna dei balconi attraverso il rifacimento delle parti costituenti il decoro estetico della stessa e non la struttura dei singoli balconi da considerarsi, invece, secondo il principio sopra indicato, attinente alla proprietà esclusiva dei singoli condomini.
Ricordiamo che già dal 2017, la Suprema Corte, in relazione alla delibera assembleare concernente il rifacimento dei balconi con riguardo non soltanto a frontalini e sotto-balconi, ma anche alla pavimentazione degli stessi, si era espressa ritenendo la piena validità della deliberazione assembleare disponente il rifacimento degli eventuali elementi decorativi o cromatici che si armonizzano, come nel caso in esame, con il prospetto del fabbricato.
La Corte di Cassazione aveva, invece, ritenuta la nullità della deliberazione che disponga in ordine al rifacimento della pavimentazione o della soletta dei balconi, poiché tali opere riguardano indubbiamente le proprietà esclusive e quindi rimangono a carico dei titolari degli appartamenti (vedasi Corte di Cassazione 15.03.2017, n. 6652).
Sulla base dei richiamati principi di diritto, la Corte d'Appello di L'Aquila ha portato avanti il proprio iter logico-giuridico - ed in tal senso emerge la portata innovativa della propria decisione - sostenendo che anche gli interventi di spicconatura del sottostante intonaco ammalorato ed il trattamento dei ferri di armatura, devono ritenersi attinenti alla facciata dell'edificio poiché, sono stati propedeutici al rifacimento dei frontalini e rivolti ad eliminare i distacchi dei frontalini stessi, nonché ad evitare successivi ed ulteriori distacchi.
Sulla base di tutte le illustrate ragioni, la Corte d'Appello di L'Aquila, ha rigettato l'appello proposto dal condomino X nei confronti del Condominio di Montesilvano, confermando, di conseguenza, integralmente la sentenza di primo grado.
A parere di chi scrive, si ritiene che la Corte d'Appello abruzzese abbia correttamente operato, confermando l'orientamento espresso dalla giurisprudenza di legittimità.
