Parafrasando un noto detto popolare, si potrà certamente affermare che "Chi ben comincia è alla metà dell'opera….." qualora, in apertura della presente nota, chi scrive, riesca a far comprendere immediatamente, al curioso ed attento lettore, che, essendo il procedimento di formazione della volontà assembleare una fattispecie complessa a formazione progressiva -nella quale i singoli momenti (convocazione, costituzione dell'assemblea, discussione sui punti all'ordine del giorno ed, infine, deliberazione), sono gli uni complementari agli altri- l'eventuale vizio primigenio -consistente nella convocazione da parte di un soggetto diverso da quelli indicati dalla Legge- si ripercuoterebbe inevitabilmente sull'esito finale della volontà espressa dall'organo assembleare, determinando, così, una delibere viziata.
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Più semplicemente, solo se l'assemblea condominiale viene -ab origine- correttamente convocata dai soggetti cui l'Ordinamento riconosce questo diritto, il procedimento che si conclude con la delibera assembleare può dirsi immune da originarie patologie invalidanti, capaci di ripercuotersi negativamente sul deliberato dell'organo legislativo del Condominio.
Diventa, allora, necessario individuare:
1) quali siano i soggetti ai quali viene concesso il potere/dovere di convocare l'assemblea dei Condomini e
2) quali, eventualmente, siano gli effetti di una convocazione indebitamente predisposta. In particolare, sarà interessante verificare se la delibera conseguente -comunque invalida- sia affetta da nullità radicale (e, come tale, impugnabile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse) o, più semplicemente, annullabile (ed in quanto tale, impugnabile nel termine perentorio di trenta giorni, decorrenti, rispettivamente, dalla data dell'Assemblea, per i presenti dissenzienti o astenuti, o dalla comunicazione del verbale, per gli assenti).
Il dato normativo, in materia, è rappresentato dall'art. 66 delle disp. att. c.c., il quale stabilisce espressamente che: "L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio.
Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.
In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.".
Tale disposizione, peraltro, va integrata con quanto sancito dall'art. 65 delle disp. att. c.c. il quale, in relazione ad un'ipotesi, invero piuttosto residuale, così recita: "Quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante dei condomini, chi intende iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti a un condominio può richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dell'articolo 80 del codice di procedura civile.
Il curatore speciale deve senza indugio convocare l'assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite."
Dalla lettura del combinato disposto degli articoli citati, dunque, ricaviamo che i soggetti ai quali viene riconosciuta la possibilità di convocare validamente l'Assemblea dei condomini sono:
1) l'amministratore, per l'assemblea annuale ordinaria, relativa agli incombenti di cui all'art. 1135 c.c., oppure quando egli lo ritenga necessario -e funzionale- per il corretto espletamento del proprio mandato;
2) un qualsiasi condomino, in caso di impossibilità o di assenza dell'amministratore;
3) due condomini che, rappresentando almeno un sesto del valore dell'edificio, abbiano presentato richiesta all'amministratore e questi abbia omesso di provvedere; i condomini richiedenti, in tal caso, decorso il termine di dieci giorni assegnato all'amministratore per adempiere, hanno il diritto di sostituirsi nella convocazione all'inerte mandatario, potendo determinare, addirittura, essi stessi l'ordine del giorno; 4) il curatore speciale, nel caso di cui all'art. 65 disp. att.c.c.
Al di fuori delle ipotesi tassativamente indicate, la convocazione da parte di un terzo estraneo al Condominio deve ritenersi irregolare e tale da viziare irrimediabilmente la determina assunta all'esito dell'Assemblea così convocata.
Ciò è quanto risulta dall'analisi approfondita della pronuncia in commento, vale a dire la Sentenza del Tribunale di Roma, n. 4892 del 05 marzo 2019, dalla quale -con estrema chiarezza- possiamo desumere anche la natura del vizio che -a parere del Giudice del merito- affligge una simile delibera.
In particolare, l'attore, proprietario di un immobile allocato all'interno del supercondominio convenuto, nel richiedere al Tribunale adito la declaratoria di nullità/annullamento di una serie di delibere, assumeva, tra le altre doglianze, che l'assemblea nella quale tali delibere erano state approvate, fosse stata -invalidamente- convocata da un soggetto -all'epoca dei fatti- estraneo all'ente di gestione.
Il Giudicante, in accoglimento delle suesposte censure, stabiliva che: "(…) la convocazione da parte di un soggetto terzo estraneo al condominio, diverso da quelli indicati e legittimati dalla legge (…) costituisce vizio nel procedimento di formazione della volontà dell'ente di gestione -Cass. SS.UU.
Sentenza del 07 marzo 2005, n. 4806- che determina l'annullamento delle delibere approvate in esito a convocazione all'evidenza illegittima (…)".
Il testo della Sentenza in oggetto è chiaro e non si presta ad interpretazioni equivoche: la convocazione dell'Assemblea dei Condomini da parte di un soggetto estraneo al condominio è illegittima; inficia l'intero iter logico-giuridico che sfocia nella delibera adottata a conclusione dell'assemblea invalidamente convocata e la relativa delibera sarà -non radicalmente nulla, quanto piuttosto- annullabile, sulla scorta del principio nomofilattico sancito nella richiamata pronuncia delle SS. UU. della Suprema Corte n. 4806/05, a mente della quale, come esplicitato -ex plurimis- anche dalla Sentenza n. 3886/2015 del Tribunale Civile di Milano, Sez.
XIII, le patologie delle delibere invalide vanno così distinte: "(…) debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali; quelle con oggetto impossibile o illecito; quelle con oggetto che non rientra nella competenza assembleare; quelle che incidono negativamente, limitandoli o comprimendoli, sui diritti individuali di ognuno dei condomini sulle parti comuni e quelle comunque invalide in relazione all'oggetto; (…) debbono invece qualificarsi come annullabili le delibere dell'assemblea condominiale che presentano vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea; quelle adottate con maggioranze inferiori a quelle prescritte dalla legge o dal regolamento condominiale; quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità del procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti maggioranze qualificate in relazione all'oggetto (…)"
Resta, quindi, confermato che la delibera assunta all'esito di una riunione assembleare convocata da un soggetto non avente diritto non solo è irrimediabilmente viziata, ma il vizio da far valere, attraverso la relativa impugnazione, è riconducibile alla categoria giuridica dell'annullabilità, con applicazione della relativa disciplina codicistica, che, peraltro, è sicuramente meno rigida, almeno quanto a termini e preclusioni, rispetto a quella dettata specificatamente per la fattispecie relativa ai vizi comportanti la nullità delle delibere.
