L'ombrellone
L'ombrellone rappresenta una variante mobile alla tenda da sole.
È utile per riparare piccoli superfici, soprattutto quando si ha la necessità di proteggere una zona in particolare, ad esempio il tavolo posizionato sul balcone, lasciandone scoperte la restante parte.
È piacevole avere uno spazio di ombra, magari ventilato, quando vi è la calura estiva in città.
Un ulteriore vantaggio è la possibilità di poter spostare facilmente l'ombrellone da un luogo all'altro o, in alternativa, nel caso di modelli dotati di braccio ruotabile, di poter orientare la zona d'ombra dove serve.
L'ombrellone in condominio
In merito al vivere in condominio, ci si può domandare se vi siano limiti o regole da rispettare, soprattutto quando si abita in un edificio condominiale.
La prima norma che potrebbe venire in rilievo è l'art. 1122 c.c.
Questa norma così dispone: "Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea."
Si può obiettare, giustamente, che la disposizione in oggetto tratta prettamente di opere e manufatti, mentre l'ombrellone non è da qualificare come tale. Si intende "opera" un manufatto stabile anche eventualmente collegato in modo strutturale al balcone. Tale non è l'ombrellone, essendo un bene mobile facilmente movibile ed autonomo rispetto al luogo in cui viene posizionato.
Ciò che sottolinea la disposizione appena richiamata è il decoro architettonico: ad esso non si può in alcun modo creare pregiudizio o lesione.
A parere di chi scrive, è difficile poter dire che il posizionamento dell'ombrellone crei alterazione del decoro.
Già solo il fatto che esso è facilmente spostabile fa deporre in senso di inesistenza della doglianza.
È vero tuttavia che l'alterazione del decoro può dipendere dal caso concreto.
Il Giudice deve adottare, caso per caso, criteri di maggiore o minor rigore sulla base delle caratteristiche del singolo edificio o di parte di esso, accertando se esso avesse ab origine un'unitarietà di linee e stile (Cass., 27 ottobre 2003 n. 16098).
A parere di chi scrive, non si può parlare di sua compromissione nel caso di bene mobile, se non in termini assolutamente temporanei. Basta che il condomino sposti l'ombrellone in luogo in cui non viola l'estetica del palazzo.
Ciò in quanto l'alterazione dello stato dei luoghi deve sostanziarsi in "un pregiudizio economico che comporti un deprezzamento sia dell'intero fabbricato che delle porzioni in esso comprese, per cui, sotto tale profilo, è necessario tener conto dello stato estetico del fabbricato al momento in cui l'innovazione viene posta in essere" (Cass. 25 gennaio 2010 n. 1286).
Difficile dire che ricorra l'aspetto del pregiudizio economico a causa dell'ombrellone.
Il regolamento di condominio
Diverso è il discorso se vi è una specifica clausola del regolamento del condominio.
Il regolamento contrattuale (cioè quello redatto dal venditore-costruttore ed accettato da tutti i condòmini) ovvero la delibera assunta col voto di tutti i partecipanti al condominio possono fissare determinati divieti sulle proprietà esclusive.
Poiché vi è il consenso totalitario, può essere stabilita un divieto al diritto di proprietà del singolo condomino in merito alla propria unità immobiliare.
Si pensi ad esempio al regolamento che stabilisce che non si può posizionare alcuna tenda sul balcone né piante, fiori, strutture divisorie e così via. Ciò è possibile con l'assenso di tutti gli aventi diritto, come servitù reciproca per la collettività dell'edificio.
Gazebo e ombrelloni sul terrazzo condominiale
Se il regolamento condominiale contrattuale contiene regole precise su come devono essere le tende da sole da installare, quelle che non siano conformi a queste regole devono essere rimosse, anche se non ledono il decoro architettonico, perché violano delle norme che sono valide nei confronti di tutti i condomini (senza bisogno che sia una delibera dell'assemblea a ribadire le stesse regole e senza bisogno che la rimozione sia decisa dall'assemblea perché la rimozione si basa direttamente sulla violazione del divieto contenuto nel regolamento condominiale di tipo contrattuale).
Questo principio vale per qualsiasi bene sia previsto dalla clausola contrattuale.
Il Supremo Collegio ha specificato che "in tema di condominio degli edifici e nell'ipotesi di violazione del divieto contenuto nel regolamento condominiale di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva a determinati usi, il condominio può richiedere la cessazione della destinazione abusiva sia al conduttore che al proprietario.
Peraltro, nell'ipotesi di richiesta nei confronti del conduttore, il proprietario è tenuto a partecipare, quale litisconsorte necessario, nel relativo giudizio in cui si controverta in ordine all'esistenza ed alla validità del regolamento, in quanto le suddette limitazioni costituiscono oneri reali o servitù reciproche che, in quanto tali, afferiscono immediatamente al bene" (Cass. 8 marzo 2006 n. 4920).
Armadio su balcone in condominio, si può tenere?
Non così per il regolamento assembleare: esso può dettare disposizioni sulle modalità d'uso del balcone, eventualmente fissare condizioni per il suo utilizzo, indicando norme per la tutela del decoro dell'edificio ex art. 1138 c.c.
Il diritto di veduta in appiombo
Con l'ombrellone non si può ledere il diritto di veduta in appiombo perché esso non è un manufatto né costruzione.
Il proprietario del singolo piano di un edificio condominiale ha diritto di esercitare dalle proprie aperture la veduta in appiombo fino alla base dell'edificio e di opporsi, conseguentemente, ad ogni costruzione degli altri condomini che direttamente o indirettamente pregiudichi l'esercizio di tale suo diritto, senza che possa rilevare la lieve entità del pregiudizio arrecato. (Cass. civ., sez. II, 11 febbraio 1997, n. 1261).
Anche qui la giurisprudenza parla di costruzione mentre è indubbio che tale non sia l'ombrellone.
Ombrelloni sul terrazzo condominiale
Se un condomino posiziona un ombrellone sul terrazzo o lastrico solare dell'edificio, da intendersi come parte comune del condominio, ne è il responsabile a titolo di custodia ex art. 2051 c.c.: la responsabilità per i danni che possono derivare dall'ombrellone è in capo a chi lo ha installato.
Se ad esempio malauguratamente l'ombrellone privato montato sul terrazzo condominiale dovesse spostarsi, cadere, o in qualche modo creare danni, la responsabilità non ricade sul condominio, ma è del singolo condòmino perché ha fatto un uso proprio ed esclusivo del bene.
La responsabilità del condominio può venire in discussione come titolo autonomo solo se vi sia stata un'omessa adeguata sorveglianza in merito agli usi delle cose comuni, da intendersi il terrazzo o lastrico dell'edificio, qualificabile come culpa in vigilando.
Ombrellone dell'immobile locato
In caso di immobile locato e il conduttore può chiedere al proprietario di promuovere azione giudiziale per ottenere la declaratoria della nullità della clausola del regolamento assembleare che fissa il divieto di ombrellone sul balcone.
Ove il regolamento fosse contrattuale, invece, il conduttore può rivolgere al proprietario la domanda del solo eventuale risarcimento subito a causa del divieto in questione in relazione al normale uso dell'unità immobiliare. Ciò solo se il divieto è stato posto successivamente, con l'aggiunta della clausola in questione.
