Le distanze legali in condominio
Le prescrizioni in termini di distanze legali devono essere rispettate anche in condominio.
Il tema concerne principalmente le singole proprietà dei condomini: se il singolo posiziona un proprio bene non alla corretta distanza, con ciò creando pregiudizio ad esempio al diritto di aria, luce e veduta, lede la proprietà altrui.
Questo principio vale anche con riferimento al bene condominiale, con una precisazione: la normativa in tema di condominio si qualifica come speciale rispetto a quella sulle distanze legali, con la conseguenza che prevale la prima sulla seconda.
"Le norme sulle distanze sono applicabili anche tra i condomini di un edificio condominiale, purché siano compatibili con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, cioè quando l'applicazione di quest'ultima non sia in contrasto con le prime; nell'ipotesi di contrasto, la prevalenza della norma speciale in materia di condominio determina l'inapplicabilità della disciplina generale sulle distante che, nel condominio degli edifici e nei rapporti tra singolo condomino e condominio, è in rapporto di subordinazione rispetto alla prima.
Pertanto, ove il giudice constati il rispetto dei limiti di cui all'art. 1102 c.c., deve ritenersi legittima l'opera realizzata anche senza il rispetto delle norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà contigue, sempre che venga rispettata la struttura dell'edificio condominiale" (Cass. 27 febbraio 2014 n. 4741).
L'art. 907 c.c.
Ciò significa che è possibile aprire luci e vedute verso il muro del condominio senza che si debba soggiacere al rispetto della norma di cui all'art. 907 c.c., il cui tenore è il seguente: "Quando si è acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino, il proprietario di questo non può fabbricare a distanza minore di tre metri, misurata a norma dell'articolo Se la veduta diretta forma anche veduta obliqua, la distanza di tre metri deve pure osservarsi dai lati della finestra da cui la veduta obliqua si esercita. Se si vuole appoggiare la nuova costruzione al muro in cui sono le dette vedute dirette od oblique, essa deve arrestarsi almeno a tre metri sotto la loro soglia".
Le tende parasole in condominio
Questa specifica norma si applica alle tende parasole, individuate spesso dalla giurisprudenza come nuove costruzioni: a seconda della conformazione, struttura, dimensioni, materiali può implicare la lesione del diritto di proprietà altrui, sotto i profili rispettivamente del diritto di aria, luce e veduta.
Il Giudice ne deve ordinare la rimozione quando causa ombra all'alloggio altrui e crea stillicidio sull'altrui terrazzo (Trib. Genova 2540/2016).
La tenda "a cappotto" su terrazza non richiede il permesso di costruire
Il diritto di veduta
Nel caso di tenda costruita dal condomino del piano sottostante rispetto alla finestra di chi abita al piano superiore viene in considerazione principalmente il diritto di veduta.
È difficile che la tenda posta sotto la finestra possa ledere il diritto di aria e luce, dovendosi identificare questa fattispecie soprattutto quando si tratta di tenda posizionata al piano superiore.
Ma cos'è il diritto di veduta?
È il diritto di vedere dalle aperture del proprio alloggio, quali appunto le finestre, potendosi affacciare e guardare di fronte, di lato e in obliquo sulla proprietà altrui. Le cd. finestrelle invece consentono solamente il passaggio di aria e luce, ma non l'affaccio.
"Tra le normali facoltà attribuite al titolare della veduta diretta od obliqua esercitata da un balcone è compresa senz'altro quella di inspicere e prospicere in avanti ed appiombo, ma non quella di sogguardate verso l'interno della sottostante proprietà coperta dalla soglia del balcone, non potendo trovare tutela… la sua pretesa di esercitare la veduta con modalità abnormi e puramente intrusive, ossia sporgendosi oltre misura dalla ringhiera o dal parapetto (Cass. n. 13012/2000).
Tenda parasole, distanze e diritto di veduta
La regola, seppur chiara in termini astratti, deve essere calata nel caso concreto. La fattispecie deve essere valutata caso per caso, portando a soluzioni differenti a seconda di come si pone.
Casi concreti
Sottolineando la natura di "costruzione" della tenda da sole, ad esempio perché ancorata stabilmente sul muro sotto la finestra altrui, si ha la violazione dell'art. 907 c.c. quando crea la lesione permanente della veduta del condomino del piano superiore, vista la natura duratura della tenda (Corte Appello Firenze 1373/2010).
Ciò significa che, una volta accertato, se del caso con CTU, che la tenda è strutturata in modo duraturo e che è posizionata a meno di tre metri dalla finestra sopra, viola il diritto di veduta del condomino dell'alloggio soprastante, il giudice deve ordinarne la rimozione.
Non così nel caso di tenda retraibile perché con comando a manovella, non qualificandosi come costruzione, non avendo natura di immobilità. La conclusione è che in questo caso non si crea pregiudizio della visuale (Cass. n. 2873/1991; Trib. Genova 9 dicembre 2009).
"Le disposizioni sulle distanze delle costruzioni dalle vedute si osservano anche nei rapporti fra condomini di un edificio, non derogando l'art. 1102 c.c. al disposto dell'art. 907 dello stesso codice; tuttavia non può considerarsi "costruzione" vietata da quest'ultima disposizione una tenda di tela scorrevole con comando a manovella, pur se situata a distanza inferiore a tre metri dal balcone o dalla finestra del piano sovrastante, ancorché siano necessari per farla funzionare dei sostegni fissi, atteso che tale tenda non pregiudica permanentemente la "prospectio" nè diminuisce l'aria e la luce al condomino del piano sovrastante" (Cass. sent. n. 2873/1991).
In conclusione, se si intende installare una tenda per riparare il proprio balcone o terrazzo, diventa di fondamentale importanza prevedere che l'opera non abbia caratteristiche permanenti ma in qualche modo possa configurarsi come "opera transitoria", dotandola ad esempio di materiale di stoffa oppure di un meccanismo manuale o meccanico di apertura/chiusura.
