Con il temine serranda si suole indicare quei dispositivi meccanici di chiusura avvolgibile che vengono utilizzati principalmente nei garage o dai negozi, rispettivamente per la chiusura del box o delle vetrine.
Anche nei condomini sono presenti serrande che vengono utilizzate precipuamente a tale scopo, ovvero installate sia per la chiusura del box auto che per i negozi presenti in locali che fanno parte dello stabile.
Tali beni rientrano, dunque, tra quelli di proprietà del singolo, il quale è responsabile e tenuto a provvedere alle spese per la manutenzione, riparazione, sostituzione delle serrande.
Ciononostante, tali elementi si inseriscono sovente anche nell'ambito della facciata condominiale o comunque in un'autorimessa in area aperta.
Ciò comporta la necessità di tenere in considerazione un altro fondamentale aspetto, ovvero quello del decoro architettonico dell'edificio.
Le serrande, al pari di finestre o tapparelle, devono avere un'estetica e una colorazione consona, altrimenti il condomino rischia di incorrere in contestazioni.
Il rispetto del decoro architettonico
Più volte la giurisprudenza ha ritenuto che il decoro architettonico debba essere considerato alla stregua di un bene comune (cfr. Cass. n. 17398/2004 e n. 8830/2008).
Una volta ultimata la costruzione, il decoro architettonico "costituisce un bene cui sono direttamente interessati tutti i condomini e che concorre a determinare il valore sia delle proprietà individuali che di quella collettiva sulle parti comuni (Cass. n. 1472/1965)".
In particolare, la Suprema Corte definisce il decoro architettonico come "l'estetica complessiva data dalle linee architettoniche e dalle strutture ornamentali che conferisce un'armoniosa fisionomia ed un'unica impronta all'aspetto dell'edificio".
Appare evidente come un simile concetto estetico non sia riferibile ai soli immobili dal particolare pregio storico-artistico o dal design peculiare: ogni fabbricato, infatti, possiede una linea armonica, sia pure estremamente semplice, che ne caratterizza la fisionomia.
La giurisprudenza si è pronunciata molte volte in materia per colmare una lacuna codicistica, poiché il nostro codice civile non offre chiara definizione di cosa effettivamente debba intendersi con l'espressione "decoro architettonico".
Ciononostante, lo stesso codice utilizza incidentalmente questo concetto in diverse occasioni, ad esempio all'art. 1122 c.c. proprio in materia di "opere su parti di proprietà o uso individuale".
Sul punto, la norma chiarisce che al condominio, nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, non è consentito porre in essere "opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio".
Colore tende da sole in condominio
La stessa norma onera il proprietario, in ogni caso, a darne preventiva notizia all'amministratore, che dovrà dunque riferire in assemblea in relazione a tali interventi. Di norma, dunque, chi sceglie di sostituire o magari ritinteggiare le serrande, non è tenuto a un preventivo passaggio in assemblea, salvo che siano imposti obblighi in tal senso in caso di mutazioni che coinvolgono l'estetica da parte di un regolamento di tipo "assembleare" o "contrattuale", ovvero predisposto in origine dal costruttore o approvato con il consenso unanime di tutti i condomini.
Tali regolamenti, infatti, possono definire il concetto di decoro architettonico anche in maniera più rigorosa rispetto a quanto desumibile dal codice civile o dalle sentenze della giurisprudenza, potendo addirittura prevedere divieti assoluti di modificazione.
Chi decide il colore delle serrande
Capita spesso che le serrande abbiamo una tonalità di colore particolare, ad esempio uniforme per tutte le tipologie presenti nel garage, oppure siano verniciate in modo tale che la loro presenza si inserisca in maniera più armonica all'interno dei colori utilizzati per la facciata condominiale.
Si tratta di decisioni che, solitamente, vengono prese direttamente all'epoca della originaria costruzione dell'edificio, dal committente o dal costruttore. Nel tempo, però, questi elementi architettonici subiscono l'effetto del tempo e vanno incontro a erosioni o danneggiamenti che rendono necessarie sostituzioni o manutenzione.
Pur non essendo tenuto a installare serrande totalmente identiche alle precedenti, il condomino dovrà scegliere un modello che rispetti l'armonia cromatica e le linee estetiche dell'edificio.
Nonostante la legge consenta tranquillamente di operare in autonomia, trattandosi di parti di proprietà privata, previo avviso all'amministratore, portare l'argomento all'attenzione dell'assemblea potrebbe essere un valido modo per evitare future contestazioni sull'alterazione del decoro architettonico.
La materia è particolarmente delicata e non è raro che i condomini singolarmente o anche l'amministratore intentino iniziative giudiziali, anche individuali, contro la presunta lesione del decoro architettonico.
Colore ringhiere balconi in condominio
Nulla vieta ai condomini, tuttavia, di decidere di scegliere un diverso colore che dovrebbero avere tutte le serrande. Ciò rappresenta una modifica del decoro architettonico e richiede determinati quorum.
Il codice civile, tuttavia, non contiene una norma ad hoc che si occupa delle maggioranze richieste per modificare il decoro architettonico: per ricavare una soluzione in tal senso è dunque necessario partire da una lettura delle diverse norme che regolano le attribuzioni dell'assemblea e le relative maggioranze.
L'art. 1120 c.c., relativamente a "tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni" afferma che la decisione dovrà essere assunta dall'assemblea dei condomini con la maggioranza di cui al quinto comma dell'articolo 1136 c.c., ovvero la maggioranza dei voti degli intervenuti e che rappresenti almeno i due terzi del valore dell'edificio.
La medesima norma, tuttavia, vieta espressamente le innovazioni che alterano il decoro architettonico dello stabile. Pertanto, deve ritenersi che la suddetta maggioranza non sia sufficiente per autorizzare quelle modifiche che incidono sull'estetica dell'edificio.
Si ritiene, dunque, che una decisione in tal senso possa essere adottata solo dall'unanimità dei condomini, ciò in quanto le alterazioni del decoro architettonico, provocano un deprezzamento non solo dello stabile, ma anche delle proprietà individuali, dunque dei singoli appartamenti privati.
Sarebbe dunque opportuno che tutti i condomini acconsentano a quelle alterazioni che incidono sul decoro dello stabile, ad esempio quella sul cambio di colore di tutte le serrande del garage o dei negozi, accettandone il relativo rischio.
