La massima. Solamente il primo atto di vendita può escludere dalla proprietà condominiale i beni indicati dall'art. 1117 c.c., a nulla rilevando le successive indicazioni contenute negli ulteriori atti di vendita poiché, una volta divenuti parte condominiale, non è più possibile per il privato disporne a proprio vantaggio.
Il fatto. Veniva notificato ad un Condominio atto di citazione ex art. 948 c.c. al fine di ottenere il rilascio in favore di parte attrice dell'area-cortile pertinenziale, adibita dal Condominio a garage, e della quale la stessa chiedeva l'accertamento della proprietà a suo favore, unitamente al risarcimento dovuto per l'illegittima occupazione del bene protratta per anni.
In particolare, l'attrice sosteneva di essere la proprietaria esclusiva del cortile condominiale in ragione del fatto che il proprio dante causa, il costruttore dell'immobile, ultimata l'edificazione dello stabile, aveva alienato gli appartamenti e i pertinenziali posti auto riservando espressamente a sé il lastrico solare ed il cortile esterno così di fatto escludendoli pertanto dalla vendita.
Al termine dell'istruttoria, tuttavia, veniva accertato come l'originario costruttore dell'edificio nel primo atto di alienazione non avesse previsto in maniera espressa alcuna riserva in ordine alla proprietà esclusiva del cortile con la conseguenza che le successive clausole di esclusiva proprietà fossero da considerarsi inefficaci in quanto di tale parte di cortile, ormai diventata parte comune condominiale, non residuava alcun potere di disposizione in capo all'originario costruttore.
Il Tribunale di Siracusa, rilevato come il cortile oggetto del giudizio rientrasse tra le parti comuni dell'edificio ex art. 1117 c.c. e che non vi fosse, dunque, alcun diritto di proprietà esclusiva in capo all'attore, ha rigettato la domanda.
La questione giuridica. La deroga alla presunzione di proprietà condominiale dei beni di cui all'art. 1117 c.c.
Al termine del giudizio, come osservato, il Tribunale di Siracusa ha accertato che il cortile di cui se ne chiedeva la rivendicazione di proprietà non potesse essere di proprietà esclusiva della parte attrice in quanto rientrante tra le parti comuni dell'edificio facenti parte dell'elencazione di cui all'art. 1117 c.c. e non essendo stata fornita dall'attrice alcuna idonea prova contraria ad escluderne la natura condominiale.
Risolvendo la questione nel senso di non riconoscere la proprietà esclusiva dell'area in capo alla parte attrice, il Tribunale di Siracusa, nel motivare il proprio convincimento, ha verificato l'insussistenza di un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c.: a mente di tale disposizione normativa, infatti, l'elenco ivi contemplato indica quali siano i beni che devono ritenersi di proprietà condominiale, fatta salva la diversa indicazione risultante dal titolo nel senso di individuazione dell'appartenenza di tali parti in proprietà isolata ad uno solo od in comunione ad alcuni soltanto dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani dell'edificio.
La presunzione di proprietà condominiale dei beni di cui all'art. 1117 c.c. può essere, dunque, superata solo ed esclusivamente dalla contraria indicazione contenuta nel primo atto di vendita.
Nel momento in cui si costituisce un condominio, dunque, se non vi sono contrarie indicazioni, tutti quei beni contenuti nell'elencazione di cui all'art. 1117 c.c. diventano di proprietà condominiale.
Ed infatti la nozione stessa di condominio presuppone l'individuazione, all'interno dell'edificio, di parti di proprietà esclusiva e di parti di proprietà comune: solo relativamente a queste ultime troverà applicazione la disciplina del condominio, mentre per le altre varranno i principi generali sul diritto di proprietà.
Per evitare ciò, ribadisce il Tribunale di Agrigento, è necessario che l'originario proprietario, all'atto di alienare una o più unità immobiliari, ossia nel momento in cui effettivamente si viene a realizzare il condominio, preveda espressamente i beni per i quali intende escludere la proprietà condominiale che, altrimenti, come osservato, si verrebbe a costituire automaticamente.
In tal senso si è espressa anche la giurisprudenza di legittimità affermando che "al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c., occorre fare riferimento all'atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto, potendo escludersi che il bene possa rientrare nel novero di quelli comuni soltanto nel caso in cui nel primo atto di vendita esso sia stato riservato in proprietà esclusiva ad uno solo dei contraenti" (Cass. n. 11812/2011; Cass. n. 11844/1997).
Sulla condominialità e la sua esclusione: per concludere.
È ben possibile che vi siano delle parti comuni, ex art. 1117 c.c., che non siano effettivamente di proprietà condominiale purché, al primo atto traslativo, anche di un solo appartamento, il costruttore abbia escluso detti beni dalla proprietà condominiale.
La circostanza per la quale, dunque, successivamente alla costituzione di un condominio, alcuni beni di proprietà comune diventino di proprietà esclusiva potrà unicamente dipendere dalla volontà assembleare in tal senso.
