#1 Inviato 9 Giugno, 2015 Buona serata a tutto il Forum. Il quesito è sicuramente originale: l'impresa costruttrice di un condominio ha deciso di alienare un locale (negozio) sito al piano terra con ingresso autonomo dalla strada. Il novello proprietario ha fatto sapere che non pagherà alcun contributo né per la scala e né per l'ascensore in quanto non usa entrambi. Inoltre, e questa è la novità, ha pure diffidato il notaio dall'includere nell'atto tutte le parti comuni di cui all'art. 1117 c.c. per rinuncia volontaria, tranne che per la comproprietà del lastrico solare. Non contento si è pure fatto l'allaccio autonomo per l'acqua e per la fogna, staccandosi così dall'impianto condominiale. Occorre chiarire che l'impresa costruttrice trasferisce i diritti sulla proprietà, la quale, non essendo pervenutagli per atto, non so se anche in questo caso alla medesima siano state assegnate a suo tempo le parti comuni come da art.1117 c.c. Domanda: nel'ipotesi in cui questo locale "goda" dell'art.1117, può il notaio fare un atto nel quale riportare soltanto le parti comuni che servono all'acquirente, sottraendosi così alle spese di mantenimento e conservazione delle altre? Si può violare/ignorare così impunemente l'art.1123, 1118 c.c. comma 2? ringrazio infinitamente per la cortese risposta. Ottaviano
#2 Inviato 10 Giugno, 2015 mi raccomando: non spingete per dare la risposta immediata. Forse il quesito non è interessante oppure è assai spinoso dal punto di vista legale? Comunque, grazie lo stesso.
#3 Inviato 10 Giugno, 2015 E come fa a esistere un negozio in condominio se non esistono parti in comune? Non avessero fatto le fondamente, i muri maestri, le scale, il tetto, la strada, le fogne ecc.. e se non ci fosse stato nemmeno il terreno originale non esiaterbbe nemmeno il negozio. E se un negozio non esiste perchè ha rogitato? Ha forse acquistato il nulla... complimenti al notaio.
#4 Inviato 10 Giugno, 2015 Forse non mi sono spiegato bene. Le domande sono: 1) questo locale è nato quando è nato il condomino, ossia rientra nel complesso del fabbricato. Vorrei sapere se, quando nasce un condominio, ai locali che si è "tenuto" il costruttore sono assegnate anche le quote, come da proprietà, delle parti comuni di cui all'art. 1117 c.c. Perché se la proprietà è assegnataria di dette parti, non ci sono problemi per l'amministratore:il novello proprietario, volente o nolente, pagherà tutte le spese spettanti. Se invece, come solitamente e furbescamente fanno i costruttori, chiedono in primisal notaio che si occupa dei rogiti "primari"di non includere, in detti locali, le così dette parti comuni. In questo caso, e solo in questo caso, il notaio attuale è non è tenuto ad assegnare anche le parti comuni al locale sito al piano terra così come disposto dal nostro c.c.? Tutte le sentenze dell Suprema Corte citano sempre: se il titolo non dispone altrimenti quando ci si riferisce alle parti comuni. Spero di essere stato chiaro. Grazie a Remejo.
#5 Inviato 10 Giugno, 2015 scusami Remejo, non c'è stato ancora nessun rogito. E' soltanto una mia preoccupazione sorta in virtù del fatto che il nuovo proprietario non vuole assolutamente partecipare alle spese delle parti comuni che, dice lui, non vuole comprare e quindi non devono essere incluse neanche nell'atto. Forse faccio male a pensare che il "tipo" stia ciurlando nel manico. Però, come diceva Andreotti: a pensare male del prossimo si commette peccato, però ci si azzecca sempre. Ciao Ottaviano.
#6 Inviato 10 Giugno, 2015 .... non c'è stato ancora nessun rogito. E' soltanto una mia preoccupazione sorta in virtù del fatto che il nuovo proprietario non vuole assolutamente partecipare alle spese delle parti comuni che, dice lui, non vuole comprare e quindi non devono essere incluse neanche nell'atto.... se non c'è stato alcun rogito quindi, quello che tu chiami nuovo proprietario in realtà è il promittente acquirente: sta per comprare e vuole sganciarsi ?
#7 Inviato 10 Giugno, 2015 non c'è stato ancora nessun rogito..Dato che non c'è stato nessun rogito o dir si voglia titolo, sul titolo (rogito) del negozio potrebbe esserci scritto che non è proprietario delle scale comuni, della fogna e quant'altro sia possibile, perchè l'art 1117 cc lo permette; cc Art. 1117. Parti comuni dell'edificio. Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: ...
#8 Inviato 10 Giugno, 2015 per quanto mi è stato riferito, è già stato fatto il compromesso e a giorni si farà anche l'atto. Il nuovo aspirante proprietario mi ha chiesto copia del regolamento di condominio. Dopo averlo letto ha esternato tutte le sue contrarietà per le spese delle parti e impianti comuni che lui non usa e quindi non intende neanche acquistare. Il notaio a tale proposito non mi ha dato nessuna risposta. Le cose per ore stanno così. Sono ansioso di poter prendere visione dell'atto. Il promittente acquirente, come tu lo chiami, vuole sganciarsi dalle spese delle parti comuni che non usa, tipo scala, ascensore, autoclave, atrio/ingresso etc. Domando ancora: può il notaio ignorare le parti comuni e redigere un atto che io non esito a definire MONCO?. Ciao Ottaviano.
#9 Inviato 10 Giugno, 2015 rispondo al sempre gentile Tullio. Gli stessi costruttori, anni addietro, hanno alienato un altro locale e nel quale atto, ho potuto constare de visu, sono incluse le parti comuni di cui all'art. 1117. E' questo un personaggio piuttosto refrattario a leggi e leggine e, siccome una cosa non le serve, non intende neanche comprarla pur essendo nel contesto condominiale. Però, se tu mi dici che l'art. 1117 è derogabile, mi devo arrendere e aspettare di vedere che cosa ha comprato. Ringrazio tutti.
#10 Inviato 10 Giugno, 2015 mi rifiuto di pensare che un notaio rediga un atto di acquisto di un'unità immobiliare in condominio escludendo l'acquirente dalla comproprietà delle parti comuni, a meno che, come dice tullio, già ora il titolo di proprietà di quella unità immobiliare riporti che esso è esente per qualche motivo dalla comproprietà delle parti comuni (immagino solo alcune e ben specificate: come fa a non essere comproprietario dei pilastri e delle travi ?)
#11 Inviato 10 Giugno, 2015 mi raccomando: non spingete per dare la risposta immediata. Forse il quesito non è interessante oppure è assai spinoso dal punto di vista legale? Comunque, grazie lo stesso. E'un forum . Le risposte non si pretendono .
#12 Inviato 11 Giugno, 2015 Dato che non c'è stato nessun rogito o dir si voglia titolo, sul titolo (rogito) del negozio potrebbe esserci scritto che non è proprietario delle scale comuni, della fogna e quant'altro sia possibile, perchè l'art 1117 cc lo permette; cc Art. 1117. Parti comuni dell'edificio. Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: ... Ciao, io sono d'accordo con Tullio. Il costruttore può benissimo vendere una u.i. escludendola dal pagamento di alcune spese su parti comuni, infatti, l'art. 1117 c.c. e 1123 c.c. sono derogabili. E' un fatto presente in moltissimi Condomini, non ci trovo nulla di strano. Certamente nel rogito che questo prossimo acquirente andrà a sottoscrivere dovrà essere redatto tutto in modo molto chiaro. In altri casi, come moltissimi del forum sanno, se esiste un regolamento di Condominio contrattuale che esclude alcune u.i. da determinate spese, questo avrà valore vita natural durante. Quindi, sinceramente, non vedo dove starebbe il problema. Chi deve pagare e chi non deve pagare, chi come e chi quando, lo stabilisce il costruttore che è l'originario proprietario di tutte le u.i. Lo stabilisce o con un regolamento di Condominio contrattuale, appunto di cui accennavo prima, oppure con gli atti di vendita, che sempre egli fa. Ciao - - - Aggiornato - - - mi rifiuto di pensare che un notaio rediga un atto di acquisto di un'unità immobiliare in condominio escludendo l'acquirente dalla comproprietà delle parti comuni, a meno che, come dice tullio, già ora il titolo di proprietà di quella unità immobiliare riporti che esso è esente per qualche motivo dalla comproprietà delle parti comuni (immagino solo alcune e ben specificate: come fa a non essere comproprietario dei pilastri e delle travi ?) Naturalmente i pilastri e le travi non c'entrano nulla in questo caso (ma solo perché ottaviano ci dice che non verrebbero menzionate nella esclusione) ma le spese per l'ascensore, le spese per la scala, un allaccio fogna indipendente, un contatore d'acqua indipendente, possono benissimo essere esentate per una determinata u.i. Ciao
#13 Inviato 11 Giugno, 2015 rispondo al sempre gentile Tullio. Gli stessi costruttori, anni addietro, hanno alienato un altro locale e nel quale atto, ho potuto constare de visu, sono incluse le parti comuni di cui all'art. 1117. E' questo un personaggio piuttosto refrattario a leggi e leggine e, siccome una cosa non le serve, non intende neanche comprarla pur essendo nel contesto condominiale. Però, se tu mi dici che l'art. 1117 è derogabile, mi devo arrendere e aspettare di vedere che cosa ha comprato. Ringrazio tutti.Mi vien da chiedere, quanti anni ha questo stabile?In quanto quello che avevo detto (se non risulta il contrario dal titolo), è possibile farlo se lo stabile è in costruzione, e non ci sono altri condomini che vantano diritti e doveri, perchè se questo acquirente compera oggi un u.i. che aveva già un rogito dove non erano previste esenzioni, non può pretendere di averne ora, e con questo far aumentare le quote a tutti gli altri, e diminuire i diritti degli altri, fatto salvo non siano d'accordo all'unanimità Se pretende questo incide sui diritti individuali di tutti gli altri aumentandone anche i doveri. E' affetta da nullità la delibera dell'assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condòmini, si modifichino i criteri legali (art. 1123 cod. civ.) o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell'interesse comune. Ciò, perché eventuali deroghe venendo a incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca. (Corte di Cassazione, n. 17101/2006)
#14 Inviato 11 Giugno, 2015 Ciao Tullio. Ti ringrazio per le dotte spiegazioni. Lo stabile (condominio di 18 famiglie più n. 3 locali siti al piano terra adibiti a negozi commerciali) esiste dal lontano 1971. Abbiamo un regolamento interno che abbiamo scritto e approvato in conformità a quanto richiesto dall'art.1136 c.c. primo e secondo comma. Le cose stanno così: l'impresa costruttrice vende il locale, del quale non sappiamo se nel 1971 al medesimo sono state riconosciute le parti comuni (tutte) citate dall'art. 1117. ; oggi, questo compratore ha fatto intendere chiaramente che alcune parti comuni non le vuole perché non ne fa uso, come la scala , l'ascensore etc. Domando: 1) si può fare un atto notarile nel quale si riportano soltanto le parti comuni che fanno comodo all'acquirente? Comportando con ciò tutto quello che tu splendidamente hai spiegato. E' opportuno sapere che la stessa ditta costruttrice, circa 20 anni fa, ha alienato un altro locale a piano terra trasferendo, in millesimi di proprietà, anche tutte le parti comuni, ivi compresa quella afferente ad una pertinenza. Detto ciò, ne deduco che "la prassi" di trasferimento dovrebbe essere la stessa. Spero di essere stato chiaro. Vedremo cosa verrà elencato nell'atto. Ma se l'art. 1117 è derogabile, mi sa che il tizio otterrà quanto programmato. Ringrazio tutti . Ciao
#15 Inviato 11 Giugno, 2015 ma le spese per l'ascensore, le spese per la scala, un allaccio fogna indipendente, un contatore d'acqua indipendente, possono benissimo essere esentate per una determinata u.i. Ciao certo, l'esclusione dalle spese per i servizi ci sta (nel nostro fabbricato i negozi non partecipano a spese afferenti scala e ascensori perchè scritto sul titolo) ma ottaviano ci dice che Il novello proprietario ha fatto sapere che non pagherà alcun contributo né per la scala e né per l'ascensore in quanto non usa entrambi Inoltre, e questa è la novità, ha pure diffidato il notaio dall'includere nell'atto tutte le parti comuni di cui all'art. 1117 c.c. per rinuncia volontaria e non lo dice quindi perchè ha in mano un titolo che glielo consente ... il fatto di usare o meno la scala o l'ascensore non fa rinunciare alle spese se non è già scritto sul titolo. volontariamente non rinuncia a niente che non sia già scritto sul titolo.
#16 Inviato 11 Giugno, 2015 E' più probabile che il tizio rinunci all'acquisto del negozio, perché in questa circostanza rogitare come comandato da lui non è ammissibile, a prescindere. Anche se siamo in presenza di regolamento e tabelle assembleari, comunque c'è un problema superiore: i diritti reali degli altri condòmini non si possono intaccare a loro insaputa e con una semplice compravendita. Sarà un problema personale di quel tizio se non userà le parti comuni (irrinunciabili per effetto dell'art. 1118 c.c. 2°comma).Lui fa finta di non saper che in condominio si paga per il mantenimento delle parti comuni, soprattutto si paga per l'uso potenziale e non quello effettivo. Oppure per soddisfare le sue strampalete convinzioni di risparmio che si costruisca un suo negozio, su un suo terreno, con sue fondamenta, suoi allacci ai servizi pubblici e privo di altri costosi servizi accessori a cominciare dalla scala e relativa illuminazione per raggiungere il tetto e chiudere fin anche col tetto stesso che lui ovviamente costruirebbe senza tegole e grondaie che tanto l'acqua va sempre verso il basso... 😕
#17 Inviato 12 Giugno, 2015 Le cose stanno così: l'impresa costruttrice vende il locale, del quale non sappiamo se nel 1971 al medesimo sono state riconosciute le parti comuni (tutte) citate dall'art. 1117. ; oggi, questo compratore ha fatto intendere chiaramente che alcune parti comuni non le vuole perché non ne fa uso, come la scala , l'ascensore etc.Domando: 1) si può fare un atto notarile nel quale si riportano soltanto le parti comuni che fanno comodo all'acquirente? Comportando con ciò tutto quello che tu splendidamente hai spiegato. Se le parti comuni erano presenti del precedente rogito, o per meglio dire sul rogito (titolo) precedente non erano escluse dalle parti comini di quelle elencate all'art 1117 cc, il nuovo rogito non può escludere parti comuni a richiesta dell'acquirente e far aumentare le quote di tutti gli altri a suo favore perchè LUI non vuole, fatto salvo non siano d'accordo tutti all'unanimità, lo spiega benissimo l'art 1118 cc; cc Art. 1118. Diritti dei partecipanti sulle cose comuni. 1° Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene. 2° Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni E se non può rinunciare al diritto sulle parti comuni, evidentemente non può escludersi da solo ai doveri sulle parti comuni, ricordo inoltre che l'art. 1118 cc al 2° comma è inderogabile
#18 Inviato 13 Giugno, 2015 , il nuovo rogito non può escludere parti comuni a richiesta dell'acquirente e far aumentare le quote di tutti gli altri a suo favore perchè LUI non vuole, fatto salvo non siano d'accordo tutti all'unanimità, lo spiega benissimo l'art 1118 cc; Ovviamente! Su questo non si discute nemmeno.
