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Macarlom

Parti Comuni Occupate Illecitamente

Due condomini si sono appropriati illecitamente di parti comuni del condominio: uno chiudendo parte del corridoio del solaio ed incorporandolo nell'appartamento di sua proprieta', l'altro costruendo sopra parte del cortile comune ed incorporandolo a cantina costruita di sua proprieta'. L'ufficio tecnico del paese non puo' fare nulla in quanto loro rilasciano permessi salvo diritti terzi, quindi dovremmo fare noi una causa.

Il condominio ha un amministratore da poco piu' di 2 anni e io e le mie sorelle gli abbiamo gia chiesto in 2 riunioni condominiali oltre che in forma scritta a far liberare gli spazi comuni occupati illecitamente anche andando per vie legali, come la legge gli consente, senza delibera assembleare (art. 1130& 1131), ma l'amministratore non vuole fare una cause, dice che nessuno pagherebbe. Ora egli vuole inocorporare quelle parti comuni nel calcolo dei millesimi di tali condomini e farli pagare, ma questo non sarebbe una consenso/assenso che coloro sono proprietari di quelle parti illecitamente occupate? Abbiamo chiesto all'amministratore di fare un contratto di affitto o comodato per evitare l'usucapione, ma lui non vuole fare neppure questo.

Insomma cosa possiamo fare? Di certo non ci possiamo permettere due cause del genere...ma a cosa serve allora l'amministratore se non fa nulla per il reintegro delle parti comuni?

Da quanto ho letto, l'unico modo per bloccare l'usucapione (uno dei condomini e' vicino ai 20 anni) e' far mandare una citazione giudiziaria. Cosa si puo' fare?

Innanzi tutto l'amministratore come minimo dovrebbe chiedere ai condomini di liberare le parti comuni, meglio se con lettera raccomandata, così da interrompere l'usucapione --> art 1130 punto 4. (l'amministratore deve ... compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio), guai accettare di modificare i mlm, sarebbe come accettare la proprietà di questi utilizzatori abusivi, se l'assemblea non delibera l'azione legale, qualsiasi condomino potrà adire a proprie spese e chiedere poi i danni al condominio, ed all'amministratore tramite A.G. si potrà richiedere anche la revoca giudiziale per grave irregolarità.

 

Vedo che manca poco ai 20 anni, forse era il caso di cominciare prima, mi auguro che facciate in tempo.

Intanto, scrivi una raccomandata AR ad amministratore e all'abusivo. Raccomandata senza busta dove, quale comproprietario esprimi la contratrietà alla situazione e chiedi l'immediato ripristino dello stato dei luoghi. E hai già manifestato la tua contrarietà, quindi sarebbe un usucapione contro la volontà.

 

Poi, farei un accesso agli atti in comune. Oltre al permesso di costruire, c'era bisogno della variazione della destinazione d'uso. Poichè ha trasformato porzioni a verde, corridoi, etc, in abitativo. Se non c'è il nulla osta o la concessione in sanatoria, fai un esposto in comune al sindaco. Ti devono rispondere.

Buongiorno, il solito problema! questi amministratori, prima si fanno nominare promettendo professionalità e applicazioni di norme poi si tirano indietro di fronte a problemi reali . Dobbiamo finirla con questi soggetti. Procedere ha un costo e loro lo sanno benissimo che per noi condomini non conviene. Le sanzioni per coloro che.non rispettano le.norme dovrebbero essere severissime e far pagare di tasca loro le inadempienze con articoli sui quotidiani da poter informare la.popolazione e da fare cattiva pubblicità. I condomini devono unirsi.

Grazie a tutti per le risposte.

Il primo condomino che ha occcupato parte del corridoio del solaio non ha cambiato destinazione d'uso in quanto non concessa dal comune (non ci sono le altezze) di fatti dopo nostra richiesta di controllo e' stato in effetti verificato un cambio d'uso (camera da letto e bagno non autorizzati) che ha dovuto rimuovere.

L'altro condomino ha presentato un disegno di costruzione (scantinato) dove il suo geometra ha incluso parte del cortile comune anche se non aveva proprieta'. In effetti il comune dove vivo non e' tenuto a verificare la proprieta' ma solo a rilasciare permessi che rispettino le norme vigenti.

Vi faccio presente che il condominio e' piccolo, 9 condomini, ed ha un amministratore da poco, richiesto in via giudiziale da mia madre, dunque ora tutti i condomini odiano mia madre per questo. Noi sorelle ci siamo trovate in una situazione di comproprieta' dopo la morte di nostro padre qualche anno fa’ e di conseguenza tutte le beghe relative ad essa. Per far dispetto a noi, tutti i condomini hanno votato per la revoca dell’amministratore nominato dal tribunale votando l’attuale, col quale noi non abbiamo nessuno problema, a parte il fatto che e’ lento, non risponde a questioni poste via email, pare non voglia rogne. Per la questione degli spazi comuni occupati illecitamente ci siamo sentite dire dall’amministratore che siamo troppo impositive, quando gli stiamo solo chiedendo di fare il suo lavoro e di far rispettare la legge. Questo per farvi capire il clima del condominio dove sono tutti contro di noi, non importa per cosa.

Cominceremo a mandare le raccomandate, vediamo cosa succede. Speravamo che l’amministratore si occupasse di questo visto che per la gente normale e’ difficile adire a vie giudiziarie dati i costi e i tempi.

@ Tullio, la raccomandata dove si chiede ai condomini di liberare le parti comuni non ferma il possesso, quindi neppure i tempi dell'usucapione, credo o mi sbaglio?

Ora egli vuole inocorporare quelle parti comuni nel calcolo dei millesimi di tali condomini e farli pagare, ma questo non sarebbe una consenso/assenso che coloro sono proprietari di quelle parti illecitamente occupate? Abbiamo chiesto all'amministratore di fare un contratto di affitto o comodato per evitare l'usucapione, ma lui non vuole fare neppure questo.

Che detto con altre parole equivale ad adottare tabelle millesimali non approvate e pure di fantasia ! Assurdo.

 

Osservo comunque che ancora manca un passaggio fondamentale: in assemblea i due argomenti non sono mai stati posti in OdG, soprattutto non sì sono mai verificate votazioni sui meriti.

Condivido i suggerimenti di efisio, utili a chiarire il pensiero di una Proprietà, ma è fondamentale che al riguardo prenda posizione ufficiale anche l'assemblea condominiale.

L'assemblea potrà decidere di agire o non agire.

Agire >>> l'amministratore non può più accampare scuse e dovrà attivarsi come deliberato (dalla diffida iniziale ai due interessati, per poi proseguire con la mediazione, e se necessario e deliberato si approderà pure al contenzioso giudiziale).

Non agire >>> voi, come singola Proprietà sarete libere di agire a tutela del vostro privato interesse.

Quello che ancora non è chiaro a voi e a tutti i vostri co-condomini è che due cause prima o poi le dovrete affrontare.

"A" e "B" (chiamiamoli così) per usucapire le parti comuni di cui si sono appropriati, comunque dovranno rivolgersi al giudice per farsi riconoscere legalmente le proprietà esclusive sulle parti usucapite.

Se si arriverà a questo punto... voi rmanenti sette proprietà del condominio cosa farete ??!!

Avrete due possibiltà:

- non far nulla, girarvi dall'altra parte, abbassare la testa, e perderete la comproprietà delle parti comuni sottrattevi da "A" e "B". Per voi sarà una operazione a costo zero, ma andrete a perdere quote reali di comproprietà ed intanto le tabelle millesimali rimarranno invariate nonostante due usucapioni;

- vi opponete come Condominio alle due usucapioni richieste con ottime probabilità di vittoria quindi con ripristino dei luoghi come erano in origine. Due cause da dividere fra 7 proprietà non è un salasso, specie se con altissime probabilità di vittoria.

Personalmente non attenderei le richieste di "A" e "B" finalizzate alle legalizzazioni delle loro usucapioni, ma da subito previo passaggio assembleare delibererei una azione immediata per ottenere l'immediato ripristino dei luoghi.

E se cause saranno, ben vengano: vicende che segneranno molto pesantemente "A" e "B" (in punto di diritto, moralmente, economicamente) dalle quali ne ne usciranno a pezzi, purchè le altre 7 Proprietà si compattino e l'amministratore esegua il deliberato assembleare.

E se "A" e "B" sono svegli e smaliziati, a fronte delle vostre decise e compatte iniziative quasi certamente vi offriranno un a proposta stragiudiziale pur di non arrivare ad uno scontro in tribunale.

p.s.: "A" e "B" non avranno nessuno con cui suddividere le spese di lite per soccombenza... spese che sono pesantissime da sopportare.

Grazie Albano,

andremo su questa strada anche se purtroppo sappiamo gia' che gli altri condomini saranno compatti con "A" e "B", a loro non importa di perdere quelle parti comuni. C'e una situazione molto tesa e nessuno vuole sborsare soldi per pagare l'amministratore, spese condominiali ecc., tantomeno per una causa. Purtroppo il livello di ignoranza di taluni condomini e' incredibile e noi da sole non possiamo iniziare due cause

Se avete RdC e tabelle contrattuali, queste sono modificabili solo all'unanimità di 1000/1000.

 

Se invece RdC e tabelle sono di natura assembleare, le eventuali modifiche sono possibili a maggioranza ex-art. 1136 c. 2, ma se non vengono poi registrate presso AdE non saranno opponibili a terzi.

Albano,

questo e' il secondo amministratore in 2 anni e non abbiamo ancora un regolamento condominiale approvato dall'assemblea ne' le tabelle millesimali. Non scherzavo quando dicevo che questo amministratore e' lento!

Il comune non è tenuto a controllare..... Ok, ma le planimetrie vecchie non si chiedono?

Quando si vede che è proprietà altrui, alcuni municipi chiedono assenso scritto degli altri condomini. Non so se sia obbligo farlo.

Buongiorno, il solito problema! questi amministratori, prima si fanno nominare promettendo professionalità e applicazioni di norme poi si tirano indietro di fronte a problemi reali . Dobbiamo finirla con questi soggetti. Procedere ha un costo e loro lo sanno benissimo che per noi condomini non conviene. Le sanzioni per coloro che.non rispettano le.norme dovrebbero essere severissime e far pagare di tasca loro le inadempienze con articoli sui quotidiani da poter informare la.popolazione e da fare cattiva pubblicità. I condomini devono unirsi.

Come ho già sostenuto altre volte sarebbe sufficiente l' istituzione di un ordine deontologico anche per gli amministratori così come esiste già per altre categorie professionali.

Come ho già sostenuto altre volte sarebbe sufficiente l' istituzione di un ordine deontologico anche per gli amministratori così come esiste già per altre categorie professionali.

Concordo come già nei precedenti interventi ho scritto, anche ponendo il quesito a una nota rivista e che mi è stata pubblicata in questi giorni.

Efisio,

Ho visionato le planimetrie del prima e dopo con l'architetto dell'ufficio tecnico e si vede chiaramente il disegno del geometra che ha seguito i lavori che mostra "corridoio comune". L'ufficio tecnico non e' tenuto a verificare la proprieta' perche' rilascia i permessi salvo diritti di terzi. Le cose si potevano fermare solo durante i lavori. All'epoca non esisteva il condominio, quindi non era necessario consenso assemblea condominiale

La verità è racchiusa tutta qui:

L'ufficio tecnico non e' tenuto a verificare la proprieta' perche' rilascia i permessi salvo diritti di terzi.

L'ufficio tecnico rilascia le autorizzazioni solo in funzione del rispetto del regolamento edilizio; per tutto il resto si chiama fuori, per l'appunto concede i permessi salvo diritti di terzi.

Saranno poi i terzi a doversi scannare fra di loro, qualunque sarà il livello della lite; il Comune e l'ufficio tecnico non saranno mai coinvolgibili.

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