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edoardobennato

Parti comuni o parti destinate a servire solo una parte dei condomini?

Le spese necessarie (1) per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio [1117, 1122], per la prestazione dei servizi nell'interesse comune

ho notato che si tende a fare una generalizzazione un pò troppo ampia tra le parti comuni dell'edificio e gli impianti in esso contenuti, che spesso non servono tutti i condomini.

Secondo il mio parere le parti comuni dell'edificio sono esclusivamente quelle parti che rendono identificabile una struttura edile come edificio:

quindi dovrebbero essere fondamenta, strutture portanti orizzontali e verticali, copertura, mura perimetrali (anche se non portanti), mura perimetrali delle singole unità abitative (altrimenti non si avrebbe un edificio, ma un enorme scatolone vuoto!), scale, impianto fognario, punto utenze (idrica, elettrica e gas) cui i singoli si allacciano. Tali strutture sono quelle che rendono possibile la definizione di "CASA" o "EDIFICIO".

Esistono poi degli impianti complementari, che rendono più agevole e comodo il godimento del bene: sono l'ascensore, citofono, riscaldamento e quant'altro! Tali impianti spesso sono inseriti tra i BENI COMUNI, mentre in realtà non lo sono, a parte il riscaldamento, il cui funzionamento però è spesso impostato su mere esigenze abitative (un negozio ha esigenze termiche ben diverse da un'abitazione).

Basti pensare all'ascensore, che non serve assolutamente le unità del piano terra: aumenta il valore dell'immobile? Si ma di quale parte?

Certamente quello dei piani superiori, ma non certo quello della bottega! Questa avrà sempre il proprio ed immutato valore, sia che ci sia, sia che non ci sia l'ascensore!

 

Idem per il citofono, o per l'impianto tv!

 

L'articolo infatti, se lo si legge con attenzione, parla di SERVIZI NELL'INTERESSE COMUNE, e comune nella lingua italiana significa di tutti!

Infatti per esempio nel caso dell'ascensore, questo non servirà mai un piano terra (se c'è un garage servito di ascensore sarà il garage e non la bottega a fruire del servizio!).

Idem per citofoni/videocitofoni, spesso lontanissimi dalle botteghe!

E la manutenzione straordinaria dell'impianto termico? Ho visto quote di metanizzazione da impianto a gasolio a gas, addebitate ai proprietari di box auto, isolati dal corpo principale, sforniti anche del semplice "ODORE" di riscaldamento, ed in comuni in cui è prevista una sanzione da € 250 a 2.500 / MQ. per chi installi qualsiasi impianto di climatizzazione nei garages! Magari uno vuole farsi le conserve nel garages e non vuole patire il caldo o il freddo in quel paio di giorni che utilizza il garage a quel fine!

Cornuto e mazziato! Deve pagare un riscaldamento inesistente per non poterne quindi usufruire e pagare salatissime sanzioni ove lo facesse!

 

MISTERO DELLA FEDE! NO! MISTERO DELLA LEGGE!

 

Nel possibile gradirei opinioni da parte di forumisti che siano dei legali: il parere in giudizio lascia il tempo che trova anche se SENSATISSIMO (e più di certe sentenze!)

a parte l'art. 1117 c.c. quando si tratta di impianti destinati a servire i condomini in misura diversa bisogna fare riferimento all'art. 1123 c.c.

 

1123 Ripartizione delle spese. (Derogabile)

 

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno , salvo diversa convenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.

Qualora un edificio abbia più scale , cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.

Quindi se il condominio permette l'uso, a qualunque titolo, di un bene comune solo a parte dei condomini, nel caso di manutenzione straordinaria, specie se onerosa/voluttuaria, non può chiedere a tale condomino di partecipare obbligatoriamente alle spese.

O sbaglio!

ESEMPIO: se mi prestano a qualunque titolo un'auto, (quindi non sono proprietario!) e l'auto si rompe (senza essere io ad avere causato il guasto il guasto!), il legale proprietario non mi può obbligare a partecipare alle spese di riparazione. Può soltanto non prestarmi più l'auto nel futuro.

Quindi se il condominio permette l'uso, a qualunque titolo, di un bene comune solo a parte dei condomini, nel caso di manutenzione straordinaria, specie se onerosa/voluttuaria, non può chiedere a tale condomino di partecipare obbligatoriamente alle spese.

O sbaglio!

ESEMPIO: se mi prestano a qualunque titolo un'auto, (quindi non sono proprietario!) e l'auto si rompe (senza essere io ad avere causato il guasto il guasto!), il legale proprietario non mi può obbligare a partecipare alle spese di riparazione. Può soltanto non prestarmi più l'auto nel futuro.

a che titolo questi condomini godono dell'uso di un bene comune.

Presumo originariamente a titolo di cortesia, ma dal momento che così facendo hanno partecipato alle spese di manutenzione ordinaria. Avendo una quota millesimale rilevante agli altri condomini conviene!

Credo che giuridicamente si possa configurare una sorta di comodato d'uso, in cui chi ne usufruisce non paga il costo del bene dato in comodato, ma partecipa ai costi di manutenzione del bene stesso.

NON SONO AVVOCATO!

Presumo originariamente a titolo di cortesia, ma dal momento che così facendo hanno partecipato alle spese di manutenzione ordinaria. Avendo una quota millesimale rilevante agli altri condomini conviene!

Credo che giuridicamente si possa configurare una sorta di comodato d'uso, in cui chi ne usufruisce non paga il costo del bene dato in comodato, ma partecipa ai costi di manutenzione del bene stesso.

NON SONO AVVOCATO!

c'è anche il rischio che dopo 20 anni richiedano la proprietà del bene per usucapione

Non sono passati 20 anni! E poi è da folli chiedere l'usu capionis di un bene condominiale soggetto alle grinfie di un amministratore ..... esoso!

Un esempio che non so se fa ridere o piangere1 Forse tu riderai, ma io PIANGO!

" n° 78 targhette citofoniche ( € 1,20 per una sola, e non per 78, su Amazon, e ti arrivano gratis fino a casa -ma perchè rifarle tutte se ne mancavano solo un paio!-) + PULITURA COLLA VETRINI (considera che c'è una portiera che sta a pulire e strofinare tutto il giorno!) € 460 "

 

Da noi vige un proverbio, che tradotto suona: La pentola comune non bolle mai!

Idem per il citofono, o per l'impianto tv!

 

L'articolo infatti, se lo si legge con attenzione, parla di SERVIZI NELL'INTERESSE COMUNE, e comune nella lingua italiana significa di tutti!

Infatti per esempio nel caso dell'ascensore, questo non servirà mai un piano terra (se c'è un garage servito di ascensore sarà il garage e non la bottega a fruire del servizio!).

Idem per citofoni/videocitofoni, spesso lontanissimi dalle botteghe!

 

MISTERO DELLA FEDE! NO! MISTERO DELLA LEGGE!

 

Nel possibile gradirei opinioni da parte di forumisti che siano dei legali: il parere in giudizio lascia il tempo che trova anche se SENSATISSIMO (e più di certe sentenze!)

 

Salve,

credo che si stia facendo confusione tra valore immobiliare e servizi comuni.

In merito poi ai servizi comuni non nascono per aumentare il valore immobiliare ma per dare un servizio in più. A tal proposito chi partecipa alle spese non partecipa per il vantaggio che ne può trarre in merito all'incremento del valore del suo immobile ma all'uso potenziale che può fare del servizio (appartamenti piano terra...).

Cordiali saluti.

Scusate ma non sono riuscito a trarre dalle Vostre risposte una valida risposta al mio quesito.

Volevo solo sapere se per un servizio/impianto comune, ma COMUNE SOLO AD UNA PARTE DEL CONDOMINIO, debbono partecipare anche i condomini che non godono di tale servizio, la cui presenza inoltre non determina aumento di valore della loro parte di immobile.

Ho fatto l'esempio classico di box separati dal corpo del condominio, per cui non godono di riscaldamento nemmeno per la trasmissione passiva, i cui proprietari si vedono addebitati la quota parte millesimale per la trasformazione dell'impianto termico da gasolio a metano. E GUAI AD ALLACCIARSI E RISCALDARE I BOX! Sanzioni da € 250 a 2500 / MQ!

 

Nessuno confonde valore immobiliare e servizi comuni. La ratio della legge è quella che un dato impianto comune aumenta il valore dell'immobile, per cui tutti debbono partecipare alla manutenzione straordinaria di questo impianto, e ancor più a quella ordinaria. Il quesito è se deve partecipare ugualmente il condomino la cui unità non gode e non può mai godere di tale impianto!

Altro esempio pratico: l'ascensore in un palazzo di 10 piani aumenta il valore dell'immobile, per cui deve partecipare anche il condomino del decimo piano, claustrofobico, che non lo usa SOLO a causa della sua patologia. Diverso è il caso del proprietario di un piano terra che in NESSUN CASO potrebbe usare l'ascensore o che mai si vedrebbe aumentato il valore della sua unità per la presenza di un ascensore!

In un condominio i negozi non fruiscono del riscaldamento centralizzato, ora stiamo trasformando la caldaia da gasolio a gas metano. So che bisogna utilizzare la tabella di proprietà generale, ma in questo caso dai millesimi di proprietà generale dovremo decurtare quelli dei negozi, quindi il totale della spesa non sarà su 1000 bensì su 780. È corretto, o bisogna utilizzare la tabella del riscaldamento? Grazie 

bruto dice:

In un condominio i negozi non fruiscono del riscaldamento centralizzato, ora stiamo trasformando la caldaia da gasolio a gas metano. So che bisogna utilizzare la tabella di proprietà generale, ma in questo caso dai millesimi di proprietà generale dovremo decurtare quelli dei negozi, quindi il totale della spesa non sarà su 1000 bensì su 780. È corretto, o bisogna utilizzare la tabella del riscaldamento? Grazie 

E' corretto. Se i negozi non sono e non sono mai stati allacciati all'impianto di riscaldamento devono essere esclusi dalla spesa che dovete ripartire per millesimi di proprietà ma sui base 780 come hai già indicato.

Ad esempio, se un appartamento ha 100 millesimi di proprietà dovrà contribuire alla spesa con 100 settecentottantesimi, oppure potete creare una nuova tabella di proprietà/riscaldamento riproporzionando a 1.000 i millesimi di proprietà di ciascun condòmino allacciato.

Per fare questo dovete moltiplicare i millesimi di proprietà di ciascun condòmino per 780 ed il risultato dividerlo per 1000

 

bruto dice:

In un condominio i negozi non fruiscono del riscaldamento centralizzato, ora stiamo trasformando la caldaia da gasolio a gas metano. So che bisogna utilizzare la tabella di proprietà generale, ma in questo caso dai millesimi di proprietà generale dovremo decurtare quelli dei negozi, quindi il totale della spesa non sarà su 1000 bensì su 780. È corretto, o bisogna utilizzare la tabella del riscaldamento? Grazie 

E' una discussione di 3 anni fa, era meglio aprire un nuovo topic, per il calcolo togliete i mlm dei negozi e rimarrà 780 per cui la spesa per il cambio delle caldaia lo dividete per 780 e poi moltiplicate il risultato per i mlm di ogni unità servita ed allacciata al riscaldamento (manutenzione straordinaria mlm proprietà)

UNI 10200.PNG

Modificato da Tullio01
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