La quota di proprietà del bene condominiale non è cedibile separatamente dall'unità immobiliare. Se, però l'assemblea stabilisce che il bene non è più condominiale...
Cedibilità della quota di proprietà del bene condominiale
La quota di proprietà del singolo condòmino sul bene di proprietà comune è cedibile ad altri? O, più correttamente, è cedibile ad altri separatamente dell'unità immobiliare?
Sì, perché, ovviamente, nulla quaestio sussiste in caso di vendita dell'unità immobiliare di proprietà del condòmino. Tale atto comporta, infatti, in genere, l'automatico passaggio anche della (quota di) proprietà delle parti comuni.
Ben diverso è il caso, di cui ci occupiamo, relativo alla cessione separata della quota di proprietà della parte condominiale.
Quota in comunione e quota su bene condominiale
Se fossimo in una comunione e non in un condominio, la risposta sarebbe sicuramente sì, la quota è cedibile. Dispone infatti l'articolo 1103 c.c., co.1 che ogni partecipante alla comunione "può disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della sua quota".
Ma le norme sulla comunione sono applicabili a quelle sul condominio, giusta richiamo dell'art. 1139 c.c., solo per quanto non espressamente previsto dalle norme sul condominio (cioè dagli artt. 1117 e ss. c.c.)
Irrinunciabilità e vendita
Ebbene, nell'ambito delle norme sul condominio, l'art. 1118 c.c. dispone, per quanto qui interessa, l'irrinunciabilità al diritto sulle parti comuni.
Ad es. la Corte di Cassazione con la sentenza n. 1680/2015 ha dichiarato la nullità della clausola di un atto di compravendita di un'unità immobiliare che escludeva il trasferimento di alcune parti comuni, proprio perchè posta in violazione della irrinunciabilità del diritto di cui all'art. 1118 c.c.
Anche se poi in altri casi è stata fatta ad es. una distinzione tra beni strutturalmente comuni e beni funzionalmente comuni, ammettendosi la vendita separata dall'unità nel secondo caso (v. ad es. Cass. n. 18344/2015 o anche Cass. n. 12128/2004).
Come reclamare la proprietà esclusiva di una parte dell'edificio
Quanto disposto dall'art. 1118 c.c. non può essere nemmeno derogato dal regolamento condominale (ex. art. 1138 c.c.).
Da tale previsione deriva, secondo gli interpreti, dunque, che la quota sul bene condominiale non è autonomamente disponibile da parte dei condòmini.
Bene non più condominiale
Dunque, il bene condominiale può essere ceduto (in certi casi, v. ad es. Cass. n. 15444/2011) separatamente dall'unità immobiliare, ma con l'unanimità dei condòmini. Nessuno può disporre per sè (senza vendere a contempo l'unità immobiliare).
A meno che, però, il bene non cessi di essere condominiale.
Se ad es. il bene non viene più utilizzato per la destinazione per cui è nato e l'assemblea delibera che non è più un bene condominiale, in tal caso, il regime non è più quello del condominio, ma quello della comunione ordinaria, con conseguente disponibilità della quota in applicazione della norma di cui all'art. 1103 c.c.
In tal senso si è espressa la Corte di Cassazione con sentenza n. 8092/2011.
Anche in questo caso, si osserva, il discorso vale, evidentemente, solo per quelle parti che possono perdere la qualifica di condominialità, come il classico caso del locale nato come portierato e poi destinato ad es. ad autorimessa ad uso esclusivo (caso oggetto della sentenza n. 8092 su citata).
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